【正文】 B、獨立與混合居住之間的取舍在建筑設(shè)計上將老年住宅獨立出來還是混合在一起是一個關(guān)鍵問題。方便家人對老年人的照顧可以與一般住宅連帶出售，或者可以根據(jù)實際銷售情況改變其用途，銷售壓力不大由于是同一建筑單體，無論在是哪一種混合形式都難以對產(chǎn)品進行細致的專用設(shè)計一般住宅的環(huán)境、選址與老年住宅的要求相距甚遠和年輕人混住在一起，干擾性大由于利潤的問題，老年住宅不可能是混合住宅中的最佳位置在同一棟單體樓內(nèi)將老人分離安置，與中國傳統(tǒng)觀念有悖從以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑設(shè)計存在如下主要難點：A、專用設(shè)計與成本、價格之間的矛盾專門針對老年人的專用設(shè)計必不可少，但是大量、細致的專用設(shè)計必將加大建筑的成本，導致最終售價的提高，拔高了產(chǎn)品的目標客戶群定位，增大了銷售的壓力。老年住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅混合的演變式住宅橫向布置型混合布置型豎向布置型專論：三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析及創(chuàng)新模式三種不同的建筑形態(tài)不但在表現(xiàn)形式、建筑設(shè)計、服務功能上存在差別，在實際操作以及效果上也各有優(yōu)劣，在對老年住宅進行全面綜合研究時，有必要對三種不同的建筑形態(tài)進行優(yōu)劣分析，并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善的表現(xiàn)形式。歐美發(fā)達國家19世紀就陸續(xù)進入了老齡社會，法國更是早在1851年就成為世界上第一個老齡社會國家。中國傳統(tǒng)文化對老年住宅消費所產(chǎn)生的負面影響是確實存在的，這些影響都會直接產(chǎn)生人們對老年住宅產(chǎn)品的不認同，阻礙老年住宅產(chǎn)品的推廣和普及。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素；其二，中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素；負面影響在正面推動的同時，中國傳統(tǒng)文化也對老年住宅的消費產(chǎn)生負面的影響，主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面，現(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨立出來，老年人會由于思念親人而產(chǎn)生孤獨感和遺棄感；另一方面，從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。因此，對中國傳統(tǒng)文化對老年住宅消費者的影響研究更有利于透視消費者的消費心理。老年住宅消費者訴求在購房行為的誘因分析中可見，植根于中國傳統(tǒng)文化的居住習慣對購房行為的發(fā)生產(chǎn)生深遠的影響，這一點對于無論是傳統(tǒng)思想根深蒂固的老年消費者更甚。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。提高產(chǎn)品的品質(zhì)。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計都應保持踏實、簡練、穩(wěn)重的風格；在銷售人員的配備上，使用年紀稍大、社會經(jīng)驗足的銷售人員，實施耐心的引導式銷售。隨著老人所處的年齡段的不同，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內(nèi)在特征。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理，在行動上則表現(xiàn)為不進行消費或只進生惰性消費。老年消費對商品質(zhì)量和服務質(zhì)量的要求高于一般消費，這是老年消費的質(zhì)量特征。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。而實際上，社會上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，接近低齡純消費人口的消費年限。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。能否切實保障老年人穩(wěn)定的收入，這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡晚年，而且還涉及到社會穩(wěn)定?，F(xiàn)階段老年人的消費觀念也在逐漸改變，他們不再以小輩為中心，更重視自身健康。(資料來源：廣州市消費者委員會二〇〇二年元月)由于老人的社會活動能力較弱，消費行為也隨之降低。）目前月收入水平月收入：500元以下：92人占16%；5001000元：183人占31%；10001500元：163人占28%；15002000元：69人占12%；2000元以上：76人占13%?，F(xiàn)有收入來源離退休金：535人占91%；子女贍養(yǎng)費：199人占34%；其他（繼續(xù)工作、投資、股份等）43人占7%。[分析]在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，工人類群占的比例比較大，他們一般學歷在高中以下，以離退休金為主要收入來源，收入較穩(wěn)定、但不高。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。據(jù)估計，2000年我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務的支出可達到4000億元人民幣。首先，1997年國務院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實行養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的亦按此辦理。表3 分老年組按家庭戶住房面積狀況 單位：%年齡組人均住房面積（平方米）8以下9121316171920293039404950以上59歲以下60－6465－6970－7475－7980＋合計60+國家統(tǒng)計局進行的人口變動抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟收入的主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。在老年家庭戶中，%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，%的戶是合住房，有 %住房少于 2間，%的老年人居住在7層以上的樓房（%,%）。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。（2）目前國內(nèi)城市老年人住宅的來源2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%， %，其中，市、%%，%%,購買原公有住房的戶分別為 %%。在有老年人居住的家庭中，60～％的人還作為家庭戶主，％。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負擔，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進了城市居住社區(qū)老年服務設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。敬老院模式在老年服務設(shè)施安度晚年。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，當老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。合居模式老人與子女同住一套住房。到1999年，所有區(qū)縣老年人口比例都超過了10%，最高的宣武區(qū)已經(jīng)高達20%左右，但是房山區(qū)才剛剛超過10%。在18個區(qū)縣中已經(jīng)有一半?yún)^(qū)縣的老年人口比例達到10%，成為老年型人口的地區(qū)。伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強，即60歲以上人口中80歲及以上高齡人口比重不斷提高。北京市老年人口比重近些年處于明顯上升趨勢。在短短三十多年的時間中北京市老年人口數(shù)量增長了6倍。圖三：上海市人口老年化的發(fā)展趨勢根據(jù)《上海市人口老齡化報告書（1998年）》（上海市老齡委員會、上海市老齡科研中心1999年編輯出版）：當前2005年是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增2萬人左右；20052010年是上海老年人口的中速增長期，；20102020年是上海老年人口的高速增長期，平均每年凈增1415萬人左右；20202030年是上海人口老齡化的頂峰時期，老年人口總數(shù)將達460萬左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?2%左右，屆時上海將成為高度老化的城市。上海在人口老齡化進程中顯示出明顯的高齡化趨勢。（資料來源：上海市老齡科研中心2003年“上海市老年人口信息發(fā)布會”）截止2001年末，60歲+老年人口％65歲+老年人口％70歲+老年人口％80歲+老年人口％85歲+老年人口％百歲老人372位上海市老年人口的發(fā)展歷史全國五次人口普查的上海數(shù)據(jù)顯示，1979年，%，標志著上海進入人口老齡化城市行列。按照目前人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和退休制度，未來50年內(nèi)，：：1()，年輕人將越來越不堪重負。%%，預計到2020年和2050年，%%。人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。預計到2050年，80歲以上老年人口將突破8800萬。表11中國65歲及以上人口發(fā)展情況表(單位：萬人)年份1953196419821985198719901997200065歲及以上人口25042458492855575866631987478811占總?cè)丝诒壤?)我國第4次（1990）全國人口普查的老年型地區(qū)地區(qū)老年人口系數(shù)（%）上海浙江北京江蘇天津資料來源：1951961981990、2000年源于建國后五次人口普查資料；1981987年源于《中國社會統(tǒng)計資料》(1990)；1997年源于《中國統(tǒng)計年鑒》(1998年版)據(jù)有關(guān)部門預測，2010年以后我國50、60年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進入老年，這將是我國老年人口增長最快的時期。占全國總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。我國人口老齡化發(fā)展很快(如表11)，1997年，我國已經(jīng)進入老年化國家行列。第三部分：國內(nèi)老年住宅消費市場研究國內(nèi)老年住宅消費市場研究、住宅現(xiàn)狀及收入分析據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型社會。在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā)現(xiàn)，老年住宅無論是在設(shè)計、宣傳、銷售乃至資金回收方面的操作過程都比普通住宅要困難。正是因為利潤薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個部分構(gòu)成：日常物業(yè)管理費、醫(yī)療服務費、家政服務費、配套設(shè)施使用費、特殊護理費以及其他因個人需要產(chǎn)生的收費。根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護理中心、家政服務中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務、房屋置換服務以及婚介中心等。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個全新的挑戰(zhàn)。住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項目。這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達到“學大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國的太陽城、安妮 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商的運做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點。盡管輔助生活一般不提供24小時的專業(yè)醫(yī)療護理，但日常幫助可能包括在專門的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務，老人可在一系列個人日常生活活動上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。輔助生活機構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨立生活，但他們的健康狀況還不需要護理院所提供的大多數(shù)服務。美國的輔助生活機制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來的，它是護理院的補充。我國第一個老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資舉辦，并向全國開放的民營福利企業(yè)。根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國內(nèi)入住公寓的老年人來說，對服務的要求以“康復治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護”三大類為主，其中康復治療、洗衣服務、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護和醫(yī)生監(jiān)護、提供書報、陪伴老人、代理購物、團體旅游等是老人最希望得到的服務內(nèi)容。b、陪助型老年公寓（Assistedliving），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。經(jīng)營管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護型老年公寓三種類型。老年公寓主要是提供給具備獨立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式，居住者的年