【正文】 山西省建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請 表 項目名稱 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設(shè)項目 建設(shè)單位 **縣全順房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 單位負(fù)責(zé)人及電話 何美炎 聯(lián)系人及電話 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容為 4 棟 高層 住宅樓 以 及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設(shè)施的建設(shè)。公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。 招標(biāo)組織形式 鑒于本項目法人不具備自行招標(biāo)所需具備的編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力，該項目的招標(biāo)活動委托給依 法成立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的招標(biāo)代理機構(gòu)，具體程序如下： 本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準(zhǔn)后委托招標(biāo)代理機構(gòu)進(jìn)行公開招標(biāo)。 招標(biāo)范圍 本項目招標(biāo)范圍包括項目的施工 、監(jiān)理、設(shè)計 招標(biāo)。 招標(biāo)原則 為保證質(zhì)量，縮短工程建設(shè)期，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動，保護(hù)國家利益、社會公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，編制了本項目的招標(biāo)投標(biāo)方案。 第十 二 章 招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項目。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。 社 會風(fēng)險 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。 技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 政策風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 自然風(fēng)險 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 財務(wù)損益狀況詳見附表 2 投資利潤率 = 100%=% 投資利稅率 = 100%=% 項目損益狀況詳見附表 2 損 益 表 附表 2 單位：平方米、元、萬元 序 號 項 目 合 計 建設(shè)、經(jīng)營期（萬元） 1 銷售收入 8000 2 總成本費用 3 經(jīng)營稅金及附加 568 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 1434 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 本項目以上評價指標(biāo)同房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較可以接受，故項目從財務(wù)上看是可行的。 所得稅、盈余公積金 本項目所得稅按 25%計。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，按銷售額的 %。 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅 依據(jù) **縣 房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。運營費用中其它管理費用按建設(shè)投資中（ 15）項之和的 1%計取為 ，銷售費用按銷售收入的 1%計取為 80萬元。 項目總資金構(gòu)成 項目總資金為 ，由建設(shè)資金構(gòu)成。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目設(shè)計規(guī)模 項目總建筑面積 40000平方米，提供住宅 340戶。由項目單位自籌解決。合 568萬元。 開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用取以上（ 15）項之和的 1%為 （ 2）銷售費用：取銷售收入（ 8000 萬元）的 1%為 80 萬元 （ 3）應(yīng)扣減的各種稅費： a、營業(yè)稅及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬元。 （ 5）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設(shè)施， 社區(qū)管理及服務(wù)配套設(shè)施等約 200萬元。 （ 2）建安工程費，主體樓按每平米 1200 元計，為 1200元 /㎡ 40000 ㎡ =4800萬元； （ 3）勘察設(shè)計費：按內(nèi)插法計算約 。 編制依據(jù) 1．《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》 ( 2020 年 ) 2．《山西省建設(shè) 工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2020 年 ) 3.《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 ( 2020 年 ) 4.《山西省建筑安裝工程概算定額》 (2020) 5.《山西省建設(shè)工程費用定額》 ( 2020年 ) 6.《建設(shè)工程造價管理信息》 (2020) 7.《 呂梁市 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息》 (20205) 《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》 (晉建標(biāo)定字 (2020)12號 ) 9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設(shè)工程計價依據(jù)中入工單價的通知》 (晉建標(biāo)字 [2020] 54 號 開發(fā)建設(shè)投資估算 施工 建設(shè)費用本項目開發(fā)建設(shè)投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預(yù)見費等。 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設(shè)內(nèi)容，認(rèn)真分析影響投資的各種因素。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風(fēng)和自然采光，采用高效節(jié)能燈 并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達(dá)到節(jié)約用電的效果。 (4)照明負(fù)荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因數(shù)大于 。 (2)低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH 型。每棟樓的采暖入口設(shè)熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。每戶的入口設(shè)鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設(shè)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，以達(dá)到分戶管理和計量收費的要求。 (4) 戶內(nèi)采暖系統(tǒng)按分戶熱表計量，分室控制溫度重新設(shè)計施工，每單元在樓梯間設(shè)總立管，為異程下分式。 (2)供暖管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，凡敷設(shè)在地溝內(nèi)，供暖管道應(yīng)做保溫，保溫采用礦棉管殼外包玻璃絲布護(hù)殼，以減少熱量損失。 建筑外窗可采用中空雙玻窗，以達(dá)到保溫節(jié)能的效果。 具體的保溫措施 :外窗戶采用中空玻璃斷熱型鋁合金平開窗，氣密性不應(yīng)低于《建筑外窗氣密性解分級及其檢測方法》 ( GB7017)的規(guī)定的 4級。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱橋部位采取斷橋措施，熱橋部位的內(nèi)表面溫度不低于室內(nèi)空氣結(jié)露溫度。 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部 《山西省建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042162020 《山西省公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ042412020 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442020 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1582020 《膨脹聚苯板薄抹灰外墻外保溫系統(tǒng)》 JG1492020 節(jié)能措施 **縣 屬于寒冷地區(qū)，設(shè)計時建筑的體形系數(shù)要小于或等于 。 依靠科技進(jìn)步，堅持技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計中采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升建筑品質(zhì)和性能，謀求可持續(xù)發(fā)展，杜絕和減少浪費。 為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策，扭轉(zhuǎn) **縣 嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大，環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀，建筑設(shè)計和采暖設(shè)計中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施，在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟(jì)合理的原則下，將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上。 第 九 章 節(jié)能措施 節(jié)能設(shè)計原則 能源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)促進(jìn)能源的合理和有效利用，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。 建筑樓梯間頂棚、檣面、和地面均應(yīng)采用不燃性材料。安全出口應(yīng)分散布置，兩個安全出口之間的距離不 應(yīng)小于 5米。走廊欄桿按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，做到結(jié)實、安全、美觀大方。 安全衛(wèi)生 住宅區(qū)屬于人口密集場所，安全問題更應(yīng)高度重視，應(yīng)采取切實可行的有效措施，消除安全隱患，確保住戶安全。管材采用焊接鋼管，焊接。在屋頂設(shè)消防水箱一座，供消防栓系統(tǒng)前十分鐘用水。 （ 5）加強安全教育，提高住戶緊急撲救和自救、互救、安全脫險的能力。 （ 3）按照最大人員流量，設(shè)計建筑物安全出口和樓梯，并加設(shè)醒目的標(biāo)志，以便發(fā)生意外時人員疏散。消防用水與生活用水合并使用，采用壓力給水系統(tǒng)，貯水池水量可滿足消防用水量。 施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計行車路線，確保交通暢通與安全。 凡進(jìn)行強噪聲作業(yè)時，須嚴(yán)格控制作業(yè)時間，盡量不在夜間施工，或?qū)Ξa(chǎn)生噪聲較大的設(shè)備加設(shè)消聲裝置，以免影響居民休息。多層建筑物清理施工垃圾時，要搭設(shè)封閉式專用垃圾道，采用容器吊運或?qū)⒂谰眯岳离S結(jié)構(gòu)安裝好以供施工使用，嚴(yán)禁凌空隨意拋撒。 施工單位要采取有效措施控制人為噪聲、粉塵的污染。在設(shè)備選型時采用低噪聲設(shè)備，并且對所有振動設(shè)備和機組均做消聲和減振處理。 廢物 本項目產(chǎn)生的廢物主要為生活垃圾，小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不 可回收垃圾，分類裝袋，分別送往廢品回收站和垃圾處理廠。 廢氣 住宅區(qū)廢氣主要是廚房排出的油煙。 廢水 本項目區(qū)產(chǎn)生的污水主要生活廢水。 本項目規(guī)劃從 2020 年 11 月開始前期工作， 2020 年 6 月竣工驗收。 （ 3）項目領(lǐng)導(dǎo)組要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并聘請資質(zhì)單位進(jìn)行施工質(zhì)量管理。 項目實施進(jìn)度計劃 項目實施進(jìn)度說明 （ 1）本項目為 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 的建設(shè)，各有關(guān)部門應(yīng)通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟(jì)、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。 工程進(jìn)度控制 項目領(lǐng)導(dǎo)組要根據(jù)工程進(jìn)度計劃和分階段進(jìn)度計劃，嚴(yán)格監(jiān)督，確保項目工程建設(shè)保質(zhì)保量如期完成。 項目工程投資控制 項目領(lǐng)導(dǎo)組應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定要求，做好項目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，專款專用。 項目工程監(jiān)理 項目領(lǐng)導(dǎo)組可委托具有適當(dāng)資質(zhì)等級，并有 豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理機構(gòu)，負(fù)責(zé)項目工程的各項管理，確保工程質(zhì)量。 項目招投標(biāo) 負(fù)責(zé)建設(shè)項目的設(shè)計、施工、設(shè)備采購、工程監(jiān)理。領(lǐng)導(dǎo)組還可根據(jù)工作需要，聘請有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，對項目建設(shè)進(jìn)行協(xié)助。組長作為項目負(fù)責(zé)人對工程實施全面負(fù)責(zé)。 第 六 章 項目組織管理與實施進(jìn)度 項目組織管理 本項目為 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 工程的建設(shè)。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等級的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機整體。 道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側(cè)形成的人行系統(tǒng)綠化設(shè)置，包括行道樹、綠帶等。 庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。 從均好性方面考慮各片區(qū)內(nèi)的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實現(xiàn)人、房、綠相融為目的，創(chuàng)造和諧相融、富于變化的庭院綠化空間。 嚴(yán)格限制外來機動車輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧靜、安全。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機動車停車分為路邊停車和宅間停車，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 為加強東西兩岸各 功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬 5 米。 一級道路路面寬度為 5 米，人行道寬度 2 米。 大