【正文】 其中建設(shè)資金的風(fēng)險(xiǎn)包括由于各方面的影響使得土地取得費(fèi)用的增加、工程方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長，人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種費(fèi)率、利率的提高等。 由此可見，該項(xiàng)目建成后將具有良好的環(huán)境效益。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為社會(huì)提供一定數(shù)量的工作崗位，為緩和社會(huì)失業(yè)率做出一些貢獻(xiàn)，也為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入提供了稅收，不僅為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且推進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮。 （ 1）對(duì)社會(huì)的影響。 本項(xiàng)目建設(shè)中建成后，小區(qū)的物業(yè)管理等，將吸引新的就業(yè)機(jī)會(huì)，為現(xiàn)階段的社會(huì)和就業(yè)環(huán)境帶來一絲暖意。 本項(xiàng)目的建成，將會(huì)對(duì)本地段的環(huán)境及景觀起到重要的改善作用。則盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為： 銷售收入 =總開發(fā)成本 +銷售收入 % = (萬元 ) 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 /=%，本項(xiàng)目不僅可收回全部投資，還能繳清相關(guān)銷售稅費(fèi)。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與敏感性分析 盈利能力分析 項(xiàng)目總投資估算 萬元，預(yù)測能實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅 后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年 ,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，經(jīng)濟(jì)獲利能力較好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行。 根據(jù)我們對(duì)某市相關(guān)信息的統(tǒng)計(jì)分析以及實(shí)地市場調(diào)研結(jié)果，進(jìn)行綜合分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，預(yù)計(jì)住宅銷售均價(jià)為 6100 元 /平方米，商業(yè)銷售均為為 21000 元 /平方米，車位銷售單價(jià)為 15 萬元 /個(gè)，商務(wù)辦公樓銷售均為為 11000 元 /平方米，則可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元。 d、根據(jù)國家 計(jì)委有關(guān)規(guī)定，價(jià)差預(yù)備費(fèi)及投資方向調(diào)節(jié)稅，不再計(jì)算。 材料及設(shè)備價(jià)格依據(jù) a、河南省建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息》； b、河南價(jià)協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場信息》； c、河南省建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)； d、某市當(dāng)?shù)卦儍r(jià)。 2021 年 7 月 2021 年 11 月，完成公共配套設(shè)施工程施工。 2021 年 10 月 2021 年 2 月月完成土方工程施工。 2021 年 11 月～ 2021 年 2 月，完成裝修及安裝工程施工。 一期項(xiàng)目已建設(shè)完畢，二期項(xiàng)目建設(shè)期為三年，實(shí)施進(jìn)度如下： 二期安置房建設(shè)工期： 2021 年 5 月，完成項(xiàng)目前期咨詢、可行性研究報(bào)告編制、并上報(bào)有關(guān)部門審批。 資金管理 本項(xiàng)目建通過設(shè)立專賬、專人負(fù)責(zé)、?？顚Ｓ?，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，嚴(yán)格審計(jì)制度，加強(qiáng)審計(jì)、監(jiān)察工作。 （ 2）項(xiàng)目實(shí)施：根據(jù)工程 設(shè)計(jì)的要求，進(jìn)行總體規(guī)劃設(shè)計(jì)并實(shí)施工程監(jiān)督。 下設(shè)四個(gè)工作組： （ 1）綜合辦公室職責(zé)：負(fù)責(zé)該項(xiàng)目各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各單位的協(xié)調(diào)，以及項(xiàng)目建設(shè)期間質(zhì)量、工期、成本、合同、安全、環(huán)境的管理任務(wù)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 1）開標(biāo)由招標(biāo)人主持，在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間，招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。 （ 4）本項(xiàng)目的招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日，最短不得少于二十日。投標(biāo)人的資質(zhì)要求，必須在乙級(jí)以上。 2）招標(biāo)人在《中國采購與招標(biāo)網(wǎng)》或《信息日?qǐng)?bào)》發(fā)布招標(biāo)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 招標(biāo)組織原則 為保證工程質(zhì)量，防范和化解工程建設(shè)中的違法行為，規(guī)范招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)國家利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招投標(biāo)法》，編制了本項(xiàng)目的招投標(biāo)方案。廚房的灶臺(tái)和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專用滅火系統(tǒng)。防煙分區(qū)的面積為 500m2，不跨越防火分區(qū)。 項(xiàng)目建成后應(yīng)加強(qiáng)對(duì)污水和廢棄物收集、運(yùn)送、貯存、處置以及監(jiān)督管理工作，防止人為地造成環(huán)境污染； 該建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響從可行性研究的角度上是可行的。按用水量的80%計(jì)算本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的污水量，新建排污 水設(shè)施，修筑排污管道，配置排污處理設(shè)施，各類污水經(jīng)過集中處理并達(dá)到國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)后方可排放就近的農(nóng)田中，不排入巴江河水系。 廢氣：餐廚油煙通過抽油煙機(jī)和配套油煙凈化器除去油分后排放，通過大量的室外綠化來凈化周圍的空氣。 廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 管理制度：在施工合同上加大對(duì)環(huán)保措施的執(zhí)行力度，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人。植草、種樹等綠化工作應(yīng)按主體工程施工進(jìn)度分 段同步進(jìn)行，對(duì)不能同步進(jìn)行的部分，應(yīng)對(duì)裸露 的地表或覆土地段用土工布覆蓋，避免產(chǎn)生水土流失。主體建筑物施工時(shí)立面用草席、安全網(wǎng)及防塵帷幕，進(jìn)行全封閉施工，減少粉塵的傳播和飛揚(yáng)。 噪聲：施工期間由于使用推土機(jī)、打樁機(jī)、電鋸、電鉆、混凝土振搗機(jī)、運(yùn)輸?shù)葯C(jī)械，產(chǎn)生一定的噪聲污染，源強(qiáng)約為 75～ 100dB(A)，其特點(diǎn)是具有突發(fā)性和間歇性。 廢水：施工時(shí)產(chǎn)生的廢水含大量泥沙、水泥等，產(chǎn)生量不定。 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院 [1998]253 號(hào)） （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（國計(jì)字 [1986]002 號(hào)） （ 4）《關(guān)于進(jìn)一步做好建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理的幾點(diǎn)意見》（國環(huán) [1993]015 號(hào)） （ 5）《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）一級(jí) （ 6）人體直接接觸的娛樂水 體達(dá)標(biāo)《景觀娛樂用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12941－ 1991） A類標(biāo)準(zhǔn)；與人體非直接接觸的景觀娛樂水體達(dá)到《景觀娛樂用水水 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12941－ 1991） B 類標(biāo)準(zhǔn)；生活飲用水體達(dá)到《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5749－ 1985），其他水體達(dá)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 （ GB38382021）三類 （ 7）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）二類 （ 8）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89871996）一級(jí) （ 9）《建筑施工場噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1252390） （ 10）《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB184832021） （ 11）《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB132712021） （ 12）公共場所衛(wèi)生達(dá)到《公共場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（ GB9633－ 9673）。 本項(xiàng)目應(yīng)通過傳播、溝通等手段來影響公眾，從而塑造自身形象，引起各界的重視。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》（國務(wù)院 158號(hào)令）、建設(shè)部《城市節(jié)約用水管理辦法》，將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認(rèn)真對(duì)待。 ③ 采用各種節(jié)能開關(guān)和管理措施，如定時(shí)開關(guān)、調(diào)光開關(guān)、節(jié)能控制器、限電器及照明自控管理系統(tǒng)等。 選用新型的節(jié)能型用電設(shè)備和節(jié)能電 機(jī)，用電設(shè)備力求做到供電、用電及電力拖動(dòng)系統(tǒng)合理配置，降低電耗，節(jié)約用電 。 對(duì)建筑外立面和材料進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。擬采用多種促銷手段：包 括內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；集團(tuán)認(rèn)購；靈活多樣的付款方式；廣告宣傳；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷； 方法 序號(hào) 廣告 人員推銷 促銷促進(jìn) 公共關(guān)系 1 電視廣告 微笑服務(wù) 提供按揭 公益活動(dòng) 2 戶外廣告 銷售介紹 價(jià)格折扣 報(bào)告會(huì) 3 廣播廣告 現(xiàn)場推銷 展銷會(huì) 各種慶典 4 報(bào)紙廣告 上門推銷 抽獎(jiǎng)、贈(zèng)品 研討會(huì) 營銷廣告策略 （ 1）通過某市當(dāng)?shù)仉娨晱V告及電臺(tái)廣播進(jìn)行推廣，提升項(xiàng)目知名度； （ 2）通過 在路橋以及其它主要道路交叉口樹立戶外廣告牌，加大宣傳力度以提升項(xiàng)目知名度； （ 3）在報(bào)紙上通過軟文宣傳，吸引購房者關(guān)注，提高項(xiàng)目知名度； （ 4）通過在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布相關(guān)信息，吸引更多客戶關(guān)注本項(xiàng)目； 營銷公共關(guān)系策略 第五章 節(jié)能、節(jié)水措施 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部令 76 號(hào)）；建設(shè)部其他建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 （ 3）定 價(jià)方式：結(jié)合住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綜合地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異，進(jìn)一步突出住宅小區(qū)的 ―賣點(diǎn) ‖。當(dāng)條件相當(dāng)?shù)膬商幓蚨嗵幍禺a(chǎn)在激烈競爭時(shí)，價(jià)格較低的方案通常處于領(lǐng)先，而且有最好的市場占有率。供給變化與房產(chǎn)價(jià)格成反比，需求變化與房產(chǎn)價(jià)格成正比。 品牌是企業(yè)成功的重要標(biāo)志、是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)、是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一、是開發(fā)商樹立企業(yè)形象的必然選擇、是公共監(jiān)督房產(chǎn)質(zhì)量的主要手段，創(chuàng)立和發(fā)展企業(yè)品牌，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，已成為許多成功房地產(chǎn)企業(yè)的取勝之道。主動(dòng)紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營造安全舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。 ⑵ 系統(tǒng)新技術(shù) ① 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 通過建立智能平臺(tái)，以 ATM 交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和 ATM 桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ ML\MP）交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能 PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語音的綜合服務(wù)。 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果： ⑴ 新材料技術(shù) 墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能源。日。 空調(diào) 所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立 管采用鋼塑復(fù)合管 ,給水支管采用 PPR管；消火栓給水管 DN100 采用鍍鋅鋼管， DN100 采用無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用 U PVC 塑料排水管。滅火時(shí)間為 1 小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。 ③ 室內(nèi)消防 該工程室內(nèi)消防系統(tǒng)與室內(nèi)生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。 污水量以總用水量的 90%計(jì)，污水干管管徑為 DN300500，埋設(shè)于小區(qū)主要道路下。 ③ 供水系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)多層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。 ② 用水估算 用水量定額按住宅用水 150升 /人 使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）的高速通訊。 電視系統(tǒng) 通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號(hào)傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號(hào)接自市政有線電視網(wǎng)。 接地系統(tǒng)采用 TNCS 接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于 10Ω。 電氣消防系統(tǒng) 整個(gè)小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場所裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置。 建筑照明 根據(jù)不同場所的 使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個(gè)房間設(shè)置 23 組插座和一個(gè)燈頭。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。 電力工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 10KV變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 3）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ 4）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 6）《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 7）《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 供電系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)防火卷簾門，公共樓梯，電梯前室，主要通道，排污泵，商業(yè)及地下室應(yīng)急照明，客用電梯，消防中心等用電為二級(jí)負(fù)荷，住宅用電及其它用電等屬三級(jí)負(fù)荷。 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，以及城市各專項(xiàng)、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美 化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。 該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要 求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。 結(jié)合小區(qū)公共開放綠地，在局部地區(qū)結(jié)合空間需求和功能要求放大形成集中活動(dòng)場地，形成整個(gè)小區(qū)的景點(diǎn)中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)了軟質(zhì)綠化與硬質(zhì)步行空間相結(jié)合的帶狀休閑活動(dòng)區(qū)，以開放、舒展的自然景觀為主，其間點(diǎn)綴適當(dāng)?shù)膴蕵吩O(shè)施。 （ 2）靜態(tài)交通 小區(qū)停車位根據(jù)設(shè)計(jì)要求，停車位按 100%考慮，除利用地面停車外，還考慮利用地下車庫作為主要停車方式。 公建 為使用方便，物業(yè)管理中心設(shè)在小區(qū)北側(cè)，同時(shí)為了完善小區(qū)的居住環(huán)境，在小區(qū)用地的中部布置室外休閑娛樂活動(dòng)設(shè)施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi) 容和氛圍。 ③ 均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報(bào)警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運(yùn)行。同時(shí)形成了松張有序、各具特色的住宅輪廓線。停車場位于建筑內(nèi)側(cè)，采用草地磚營造出生態(tài)停車場，更大面積提高規(guī)劃用地的綠化率。 用地布局應(yīng)做到充分、合理、有效地使用土地，處理好住宅建筑用地、公建用地、道路用地和綠化用地的布局關(guān)系，使規(guī)劃結(jié)構(gòu)具有整體性，主次分明，中心突出， 脈絡(luò)清晰。 可持續(xù)原則 強(qiáng)調(diào) ―社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益 ‖的三位一體，充分考慮資源利用。 均好原則 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以 ―均好 ‖為原則，讓每個(gè)住戶都能平等的享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。 可操作性 充分考慮項(xiàng)目實(shí)施造成的影響，盡可能地使項(xiàng)目開發(fā)的處于易于實(shí)施的境地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也要考慮到整體建設(shè)的影響。 第四章 建筑方案與營銷計(jì)劃 建筑方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB50352