【正文】 的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價(jià)廉，市場前景十分樂觀。如今某市是中國中部地區(qū)的特大型大都會(huì)和主要經(jīng)濟(jì)中心，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。某市素有 ―中 國鐵路心臟 ‖和 ―中國交通十字路口 ‖之譽(yù)，中國中東部現(xiàn)代化中心城市和國家綜合交通樞紐，全國唯一的某市航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。 二手房共成交 3117 套（間），成交面積 萬平方米，同比上漲 %，成交均價(jià) 6083元 /平方米；其中住宅二手房共成交 3040 套（間），成交面積 萬平方米，同比上漲%，成交均價(jià) 5938 元 /平方米。 商品房銷售 8539 套（間），銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，銷售 均價(jià) 7896元 /平方米；其中商品住宅銷售 7503 套（間），銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，銷售均價(jià) 6991 元 /平方米。其中，住宅待售面積增加 4181 萬平方米，辦公樓待售面積增加 158 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加 778 萬平方米。西部地區(qū)商品房銷售面積 2623 萬平方米，增長 %，去年全年為下降 %；銷售額 1313 億元，增長 %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年 12 月份，東部地區(qū)商品房銷售面積 5415 萬平方米，同比增長 %，增速比去年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 4820 億元，增長 %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 3）商品房銷售和待售情況 2021 年 12月份，商品房銷售面積 10471 萬平方米，同比增長 %，增速比去年全年提高；其中，住宅銷售面積增長 %，辦公樓銷售面積增長 %，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 %。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況 2021 年房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所好轉(zhuǎn)。2021 年前兩月，房屋新開工面積 23001 萬平方米，累計(jì)同比增長 %， 2021 年 4 月以來首次恢復(fù)正增長；房屋竣工面積 13524萬平方米，累計(jì)同比增長 34%，增速比 2021 年 112月提高 點(diǎn)。樓市投資反彈可能是對 2021 年年中以來部分城 市樓市量價(jià)齊升，樓市持續(xù)升溫的持續(xù)正反饋。 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2021 年 12月份，房地產(chǎn)投資增速大幅反彈至 20%以上，結(jié)束了 2021 年 4 月以來投資增速持續(xù)在 15%16%低位徘徊的狀態(tài)。 社科院發(fā)布的 2021 年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細(xì)化和嚴(yán)密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為；在金融政策方面，可 以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策；在稅收政策方面，可以將擴(kuò)大房地產(chǎn) 稅試點(diǎn)作為穩(wěn)定當(dāng)前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口；在住房保障方面， 可以完善安居工程的各項(xiàng)措施，探索實(shí)施康居工程；在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場；在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標(biāo)，探索建立抑制地價(jià)過度上漲的 機(jī)制；在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制，避免市嘲硬著陸 ―。 由此可見， 2021 年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要 ―繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松 ‖，已經(jīng)奠定了 2021 年調(diào)控的基調(diào)。 綜合多種因素， 2021 年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會(huì)呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標(biāo)的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進(jìn)。 建議業(yè)主采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行工程施工，在保證工程質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制建設(shè)成本，降低工程建設(shè)成本，確保工程建設(shè)按期完成。 項(xiàng)目場址周邊市政設(shè)施配套條件較好。 項(xiàng)目的建設(shè)符合某市城市發(fā)展總體規(guī)劃要求。 項(xiàng)目投入總資金及資金效益情況 項(xiàng)目總投資估算 萬元，預(yù)測能實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，稅前利潤 萬元，稅前成本利潤率 %，稅 后利潤 萬元，稅后成本利潤率 %，投資回收期 年 ,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，經(jīng)濟(jì)獲利能力較好，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行。 河南省某住宅建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 撰稿單位 ：河南天匯工程管理咨詢有限公司 目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目概況 承辦單位名稱 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 項(xiàng)目主要建設(shè)條件 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 問題與建議 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場需求研究 我國房地產(chǎn)市場投資環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目開發(fā)市場前景分析 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目開發(fā)條件 項(xiàng) 目市場定位 第四章 建筑方案與營銷計(jì)劃 建筑方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃 電力工程規(guī)劃 電信工程規(guī)劃 給排水工程規(guī)劃 暖通工程規(guī)劃 燃?xì)夤こ桃?guī)劃 環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃 建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 營銷計(jì)劃 第五章 節(jié)能、節(jié)水措施 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑節(jié)能 節(jié)電措施 節(jié)水措施 第六章 環(huán)境影響評價(jià) 項(xiàng)目場址環(huán)境現(xiàn)狀 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 第七章 消防 設(shè)計(jì)依據(jù) 消防安全措施 第八章 項(xiàng)目實(shí)施組織管理 項(xiàng)目招投標(biāo) 建設(shè)期項(xiàng)目管理 資金管理 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 工期計(jì)劃 施工進(jìn)度 銷售計(jì)劃 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算依據(jù) 材料及設(shè)備價(jià)格依據(jù) 其他依據(jù) 投資估算 第十一章 銷售及經(jīng)營收入測定 項(xiàng)目銷售收入測算 銷售利 潤 第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)與敏感性分析 盈利能力分析 項(xiàng)目不確定性分析 第十三章 社會(huì)評價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)性分析 社會(huì)影響效果分析 社會(huì)適應(yīng)性分析 風(fēng)險(xiǎn)性分析 第十四章 結(jié)論與建議 結(jié)論 建議 附表及附圖 附表： 附圖： 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 某住宅建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目地理位置 某市三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結(jié)合部 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 116749 平方米（合約 畝），規(guī)劃總建筑面積 590031 平方米，其中地上建筑面積 480460 平方米，地下車庫 105789 平方米。 項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 128000 平方米，二期規(guī)劃用地面積 畝，規(guī)劃總建筑面積 462031 平方米。 承辦單位名稱 公司名稱： 河南某置業(yè)有限公司 公司簡介： 報(bào)告編制依據(jù) 國家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)第三版》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》（建標(biāo) [2021]205 號(hào)）； 某市城市總體規(guī)劃； 某市 ―十二五 ‖規(guī)劃； 《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 委托方提供的有關(guān)資料。 項(xiàng)目所需用地已經(jīng)落實(shí)，相關(guān)手續(xù)正在辦理中。 序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo) 1 二期規(guī)劃用地面積 畝 2 總建筑面積 462031 ㎡ 3 項(xiàng)目總投資 萬元 4 項(xiàng)目項(xiàng)目收入 萬元 5 利潤總額 萬元 6 稅后利潤 萬元 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈利潤率（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 房地產(chǎn)行業(yè)競爭比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司，制定有競爭力的營銷策略，加強(qiáng)廣告宣傳，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場需求研究 2021 年一季度，我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或減弱，預(yù)期改變釋放的剛性需求和城市化進(jìn)程催生的新增需求 ，會(huì)激發(fā)市場的供給信心；與此同時(shí)，中央已經(jīng)明確了 2021 年繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。 目前，我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型要求主動(dòng)降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示， 2021 年將繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策 ，同步實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為， 2021 年，通過強(qiáng)化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進(jìn)；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和 ―硬著陸 ‖。 預(yù)計(jì) 2021 年的房地產(chǎn)市場，在價(jià)格上將保持穩(wěn)定，有所理性回歸，保證價(jià)位較低，城市的房價(jià)增幅不能超過經(jīng)濟(jì)增長率，價(jià)位較高城市的房價(jià)下降；在銷售上將穩(wěn)步 增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例將要上升；在投資上將總體適度，保障房和普通商品房投資將穩(wěn)步快速增加。 12月，全國房地 產(chǎn)開發(fā)投資完成額 6670 億元，累計(jì)同比增長 %，增速比 2021 年提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資 4583 億元，增長 %，增速提高 12 個(gè)百分點(diǎn)。 雖然住宅方面的推盤節(jié)奏可能會(huì)因政策有所影響，但這無礙于房產(chǎn)商加速商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃。較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來將會(huì)有較充足的市場潛在供應(yīng)。 2021 年 12 月，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金 18926億元，同比增長 %，增速比 2021 年全年提高 21 個(gè)百分點(diǎn)；其中自籌資金占比 39%。商品房銷售額 7361億元，增長 %，增速比去年全年提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長 %，辦公樓銷售額增長 %，商業(yè)營業(yè) 用房銷售額增長 %。中部地區(qū)商品房銷售面積 2433 萬平方米，增長 %，增速提高 個(gè)百分點(diǎn)；銷售額 1229億元，增長 %，增速提高 。 2021 年 2 月末，商品房待售面積 41904萬平方米，比去年末增加 5444 萬平方米。 2021 年 1 月份，某市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 %； 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 %；非住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬平方米，同比上漲 1149%。 非住宅銷售 1036 套（間），銷售面積 萬平方米，同比上漲 %，銷售均價(jià) 12647元 /平方米。 某市，是中國，中部重要中心城市， 地處中華腹地，九州之中，位于河南省中部偏北，萬里母親河黃河南岸，是中國八大古都之一，中原地區(qū)大都會(huì)。 某市是中西部地區(qū)主要大城市之一， 1920－ 1930 年代由于鐵路的建設(shè)而成為重要內(nèi)陸商埠。 本項(xiàng)目位于某市區(qū)與高新區(qū)的結(jié)合部，市區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮與西區(qū)的高科技發(fā)展，一定會(huì)帶動(dòng)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)繁榮。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目主要包括安置房、商業(yè)住宅、商業(yè)建筑、商務(wù)辦公用房、配套物業(yè)管理用房等內(nèi)容。 項(xiàng)目規(guī)劃 總用地面積 116749 平方米（合約 畝），規(guī)劃總建筑面積 590031 平方米，其中地上建筑面積 480460 平方米，地下車庫 105789 平方米。 相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總建設(shè)用地面積 82, m2 總建筑面積 468, m2 計(jì)入容積率總建筑面積 362, m2 二期安置區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計(jì) 99, m2 ② 商業(yè)建筑面積合計(jì) 25, m2 ③ 村集體辦公用房面積 1, m2 二期商品房開發(fā)區(qū) ① 住宅物業(yè)建筑面積合計(jì) 93, m2 ② 商務(wù)辦公樓建筑面積合計(jì) 93, m2 ③ 商業(yè)建筑面積合計(jì) 45, m2 ④ 配套設(shè)施建筑面積合計(jì) 4, m2 地下建筑面積 105, m2 容積率 — 建筑覆蓋率 % 綠化率 % 項(xiàng)目開發(fā)條件 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ strength） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢： 按某市北區(qū)的劃分，屬于三環(huán)以內(nèi)的中心區(qū)域。 （ 3）交通優(yōu)勢： 該項(xiàng)目位于三環(huán)路與農(nóng)業(yè)路高架快速路結(jié)合部，同時(shí)也是 1號(hào)地鐵出口，從該小區(qū)上南北西三個(gè)高速路口均可在 15 分鐘上高速路，交通優(yōu)勢非常明顯。周邊的樓盤有 ―托斯卡納 ‖目前銷售均價(jià)在 6500 元 /平方米； ―九龍城 ‖目前銷售均價(jià)在 7500 元 /平方米； ―晶華城 ‖目前銷售均價(jià)在 7500/平方米。和省內(nèi)中高端的物業(yè)管理公司合作，提升小區(qū)品牌形象。對我項(xiàng)目的市政配套費(fèi)、土地掛牌、維修基金等都給予了大力支持及優(yōu)惠。未來的市行政部門，將西遷至，該區(qū)域必將成為一個(gè)集行政、金融、教育、休閑