【正文】 J 7— 89)、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 (GBJll— 89)、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》 (GBJl45— 90) 。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。根據(jù)?佳園一期? 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41— 1902． 42米，高程差為 1米左右。各種功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 聯(lián)排低層住宅 C戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)?佳園二期? 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以 下 3 種戶型： 多層住宅 A戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合《 X X省城 市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 2020年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修 上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 A 市 D廠生產(chǎn)用地 33333． 5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。從佳園一期預(yù)留口引入。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。 建設(shè)廠區(qū)?五通?條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。沿勞動湖一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與齊齊哈爾大學(xué)校園優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 三、項目選址及建設(shè)條件 1．項目選址 齊齊哈爾大學(xué)附近園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后齊齊哈爾市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為齊齊哈爾市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。宜采用浮動售價：① 展銷會期促銷優(yōu)惠價； ②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)價格定位為中高檔住宅，地下停車位每個100000元。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 1)根據(jù)齊齊哈爾市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品房銷售價格見表 32。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房 促銷 (佳園小區(qū)效果很好 )；⑩其他促銷手段。最佳銷售時機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn) 銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 (2)促銷策略。 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)項目中的營業(yè)用房要針對確定的目標(biāo)群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和?賣點’’集中進(jìn)行廣告宣傳。 5． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入?智能化?新概念，使住宅小區(qū)按?精品化?的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。 (2) 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套 服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通。突出該住宅區(qū)的文化理念。 5．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項目整體形象 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)品牌形象得到了齊齊哈爾市市民和政府的認(rèn)同，在齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場有一定影響，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)?人與自然及高品味的文化內(nèi)涵?這 一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重區(qū)內(nèi)文化氛圍及人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)一個精品住宅小區(qū)。‘‘瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?住宅開發(fā)銷售給齊齊哈爾大學(xué)教師，營業(yè)用房也面臨市場銷售不暢的問題，尤其是大面積的營業(yè)用房。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實未能實際到位， 住宅市場消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。 從以上分析可以看出，王子花園等項目的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?市場定位在中高檔住宅，符合齊齊哈爾大 學(xué)教師的住房需求，是有其市場需求依據(jù)的。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點將加快形成。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個必然的趨勢。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2020 年齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 2020年為 4384 元， 2020 年達(dá)到 5151 元， 2020 年達(dá)到 6243 元， 2020年比 2020 年實際增長 42． 4％。 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點和投資手段 隨著齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐 步成為居民消費(fèi)熱點和投資手段。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā) 商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。目前齊齊哈爾市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200 多個，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。所以，住宅設(shè)計要超前并 考慮可改造。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。一是安全性方 面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 消費(fèi)者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不 斷更新。 (3)項目區(qū)位市場潛力。尤其齊齊哈爾大學(xué)的知名度越來越高，吸引各地求學(xué)者紛至沓來。齊齊哈爾市是面向黑龍江西部地區(qū)最重要的城 市，國家重工業(yè)基地。 沿勞動湖，尤其是王子花園附近一帶，是齊齊哈爾市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。齊齊哈爾市改革開放 30 年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收 入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。王子花園及鑫海家園等住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。前兩年，齊齊哈爾市住宅市場針對一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶 型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。?精品住宅?的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。隨著齊齊哈爾市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來 ，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，齊齊哈爾市目前有 26％的市民住房是?安居房?，約 39％屬?房改房?， 19％是?私房?，只有 16％的住房是居民?購買的 商品房?。 齊齊哈爾市商品房現(xiàn)狀與市場需求 齊齊哈爾市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積，位居全國大中城市中檔水平，家庭每戶總建筑面積還比較小。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 2020年以后，商品房投資逐步增加， 2020年，在國民生產(chǎn)總值增長的 9%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個百分點以上。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步 回升。 6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)’’項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 3—1。本項目開發(fā)土地利用齊齊哈爾市棚戶區(qū)地段，對改善城市環(huán)境，有明顯的社會效益。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和齊齊哈爾大學(xué)住房消費(fèi)群體，戶型規(guī) 劃為中高檔住宅，根據(jù)對齊齊哈爾市營業(yè)用房市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。 4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)?項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。 齊齊哈爾大學(xué)基建辦橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及測算。 3．可行性研究報告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā) [2020] 43 號文件。 (9)資金 來源：本項目建設(shè)資金通過定向向教師預(yù)售房款解決，不足的施工部分投資由房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌。其中多層住宅 20， 000 平方米，高層住宅 127， 460 平方米，商服 15100平方米，地下停車庫 660個。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)三級。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (3)建設(shè)單位：齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司?？傉嫉孛娣e為 95,000平方米。 2．項目概況 (1)項目名稱：瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)項目。 園林景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景 觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。同時住區(qū)更引進(jìn)道里區(qū)兆麟小學(xué)分校、 76 中學(xué)分校和 113 中學(xué)分校優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)教育機(jī)極進(jìn)駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎(chǔ)教育的需求。 優(yōu)質(zhì)配套： 天鵝灣 ，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。