【正文】 比例仍然不大，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。 表 31 ?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)?項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 95000 2 總建筑面積 平方米 162020 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 80120 高層住宅 平方米 /戶 100150 6 地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位 個(gè) 660個(gè) 7 綜合售價(jià) 多層住宅 元 /平方米 1600 高層住宅 元 /平方米 2300 8 地下停車(chē)庫(kù) 元 /位 100000 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2300 11 投資利潤(rùn)率 % 12 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 % 率（稅前） 13 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 進(jìn)入 2020 年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 按照投入采用最高費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和盈利采用最低收益標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行計(jì)算 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； 建設(shè) 部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 (8)工程概況： 瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)項(xiàng)目占地 95， 000平方米，總建筑面積： 162， 000 平方米。 (4)企 業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 (5)經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： 該地段北至中華西路，西至文化大街，東至附屬二院胡同，南至林青路以南。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。 住區(qū)內(nèi)部的多功能會(huì)所，是社區(qū)內(nèi)部重要的人際交流場(chǎng)。 湖景，天鵝灣在住區(qū)核心位置規(guī)劃了逾萬(wàn)平米的中心園林，以大面積人工湖作為主體，滿足人們樂(lè)水的心理需求。整體建筑形式以 18— 31 層挺拔峻朗的板式為主，勾勒出舒緩的天際線，給人良好的視覺(jué)享受。 天鵝灣，在哈爾濱上風(fēng)上水之地，以其便捷的交通路網(wǎng)，拉近與城市中心的距離，既享受著道里老城區(qū)的繁華與便利，又享受了城市難得的生態(tài)資源。東面和北面被植被茂密的自然山體包圍，依山體之勢(shì)，融翠色之中，登高遠(yuǎn)眺，海景一覽無(wú)余。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：珍稀地段，松花江畔觀江私邸， 2 萬(wàn)平方米綠色主題花園。 戶型設(shè)計(jì)：戶型視覺(jué)空間明亮， 33~48 ㎡精致戶型， 50~75 ㎡雅致戶型， 80~110 ㎡景致戶型可供選擇，建筑底層舉報(bào)架空層設(shè)計(jì)，房型設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造自然風(fēng)感，注重采光。 景觀設(shè)計(jì)：德式水景廣場(chǎng) —— 6000 ㎡“萊茵河”主題水景廣場(chǎng)（就是這里）。 2 項(xiàng)目規(guī)劃： 金色萊茵國(guó)際社區(qū)緊鄰哈爾濱國(guó)際會(huì)展中心，社區(qū)由長(zhǎng)江路（北）、閩江路（南）、泰山路（西）及南直路（東）四條主干道圍合而成，交通枀 為便利。市委書(shū)記楊信多次提出全力以赴支 持該項(xiàng)目的實(shí)施 。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及 測(cè)算工作、項(xiàng)目的測(cè)繪工作、項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修改詳細(xì)規(guī)劃及小區(qū)整體效果圖等工作，進(jìn)行了項(xiàng)目方案的前期設(shè)計(jì)和詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析。經(jīng)過(guò)我們大量細(xì)致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進(jìn)行落實(shí)；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段。這兩項(xiàng)問(wèn)題完全是按照我們提出的建議進(jìn)行落實(shí)的 ，該兩項(xiàng)問(wèn)題的落實(shí)使得本地段動(dòng)遷工作中最大的兩項(xiàng)社會(huì)性問(wèn)題得以解決。經(jīng)過(guò)齊齊哈爾大學(xué)校黨委研究并經(jīng)過(guò)充分考察決定與我公司正式合作，于 2020年 11月 28日經(jīng)過(guò)充分協(xié)商簽訂了合作開(kāi)發(fā)的協(xié)議書(shū)。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關(guān)要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地 段。這樣既提高了齊齊哈爾大學(xué)的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風(fēng)景線。 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與齊齊哈爾大學(xué)合作 ，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。二是解決教師住房問(wèn)題，尤其是新引進(jìn)的博士、碩士等年輕教師的住房問(wèn)題。 該項(xiàng)目動(dòng)遷調(diào)查、測(cè)繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成， 項(xiàng)目已經(jīng)省發(fā)改委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，使該項(xiàng)目的運(yùn)作順利進(jìn)行。 今年年初，我們與齊齊哈爾大學(xué)一起，多次與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn) 行溝通，爭(zhēng)取給予棚戶區(qū)改造政策。考慮到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營(yíng)企業(yè)的公關(guān)優(yōu)勢(shì)，確定該項(xiàng)工作主要由我們單位負(fù)責(zé)運(yùn)作。對(duì)項(xiàng)目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽(yáng)、大連、煙臺(tái)等北方房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對(duì)設(shè)計(jì)方案反復(fù)斟酌，試圖從設(shè)計(jì)入手真正建設(shè)出齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。 他表示 只要該項(xiàng)目住宅不對(duì)外界出售，完全出售給齊齊哈爾大學(xué)教師，則能減免的費(fèi)用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。由于地處南崗開(kāi)發(fā)區(qū) CBD 商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級(jí)、最成熟的商務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務(wù)及生活需要。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場(chǎng)中央設(shè)有音樂(lè)島，定期播放優(yōu)美音樂(lè) 和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，增進(jìn)業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左 側(cè)是全實(shí)木拼裝的親水浮臺(tái)，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。 景觀設(shè)計(jì)：景觀遵循分區(qū)處理，以點(diǎn)帶面原則，形成開(kāi)放與半開(kāi)放結(jié)合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法相融合，通過(guò)中央水景、植物綠化和生活設(shè)施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。時(shí)尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽(yáng)觀江。 天鵝灣，哈爾 濱道里群力新區(qū)第一個(gè)開(kāi)山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開(kāi)新的一幕，更以其創(chuàng)新的產(chǎn)品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標(biāo)桿。 項(xiàng)目規(guī)劃： 天鵝灣，總占地面積 22 萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模達(dá) 到 60 萬(wàn)平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務(wù)、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 優(yōu)雅建筑： 天鵝灣，整體建筑形式采用 ArtDeco 建筑風(fēng)格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡(jiǎn)約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合 與平衡。 四大主題組團(tuán)，以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。同時(shí)住區(qū)更引進(jìn)道里區(qū)兆麟小學(xué)分校、 76 中學(xué)分校和 113 中學(xué)分校優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)教育機(jī)極進(jìn)駐，滿足整體群力新區(qū)對(duì)基礎(chǔ)教育的需求。 園林景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生?？傉嫉孛娣e為 95,000平方米。兼營(yíng)：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。其中多層住宅 20， 000 平方米，高層住宅 127， 460 平方米，商服 15100平方米，地下停車(chē)庫(kù) 660個(gè)。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā) [2020] 43 號(hào)文件。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)?項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用齊齊哈爾市棚戶區(qū)地段，對(duì)改善城市環(huán)境，有明顯的社會(huì)效益。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步 回升。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。 齊齊哈爾市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 齊齊哈爾市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積，位居全國(guó)大中城市中檔水平，家庭每戶總建筑面積還比較小。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。隨著齊齊哈爾市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái) ，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。前兩年，齊齊哈爾市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶 型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣(mài)掉 60％以上，銷(xiāo)售火爆。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。王子花園及鑫海家園等住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷(xiāo)售，就是一個(gè)最好的例子。 沿勞動(dòng)湖，尤其是王子花園附近一帶，是齊齊哈爾市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。尤其齊齊哈爾大學(xué)的知名度越來(lái)越高，吸引各地求學(xué)者紛至沓來(lái)。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不 斷更新。一是安全性方 面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并 考慮可改造。目前齊齊哈爾市已有各類(lèi)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 200 多個(gè)，大多規(guī)模較小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 2020 年齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 2020年為 4384 元， 2020 年達(dá)到 5151 元， 2020 年達(dá)到 6243 元， 2020年比 2020 年實(shí)際增長(zhǎng) 42． 4％。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大?！な兰o(jì)花園小區(qū)?住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售給齊齊哈爾大學(xué)教師，營(yíng)業(yè)用房也面臨市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢的問(wèn)題，尤其是大面積的營(yíng)業(yè)用房。突出該住宅區(qū)的文化理念。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入?智能化?新概念，使住宅小區(qū)按?精品化?的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)項(xiàng)目中的營(yíng)業(yè)用房要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和?賣(mài)點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。一般按以下階段促銷(xiāo)：①銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段；②首次公開(kāi)展銷(xiāo)和跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；③二次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn)銷(xiāo)售階段；④三次公開(kāi)展銷(xiāo)及跟進(jìn) 銷(xiāo)售階段；⑤掃尾階段銷(xiāo)售。最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷(xiāo)情況：以及市場(chǎng)情況而定。 1)根據(jù)齊齊哈爾市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類(lèi)商品房銷(xiāo)售價(jià)格見(jiàn)表 32。?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)價(jià)格定位為中高檔住宅，地下停車(chē)位每個(gè)100000元。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：① 展銷(xiāo)會(huì)期促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)； ②限期銷(xiāo)售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷(xiāo)售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1．項(xiàng)目選址 齊齊哈爾大學(xué)附近園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后齊齊哈爾市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為齊齊哈爾市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。沿勞動(dòng)湖一帶的住宅區(qū)，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與齊齊哈爾大學(xué)校園優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。 供水；設(shè)施自來(lái)水管網(wǎng)供水。 煤氣：佳園一期建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。 2. 5 土地征用情況 開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D廠生產(chǎn)用地 33333． 5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 2020年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修 上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、