【正文】 比例仍然不大，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 表 31 ?瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)?項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 95000 2 總建筑面積 平方米 162020 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 80120 高層住宅 平方米 /戶 100150 6 地下停車庫車位 個 660個 7 綜合售價 多層住宅 元 /平方米 1600 高層住宅 元 /平方米 2300 8 地下停車庫 元 /位 100000 9 建設(shè)投資 萬元 17623 10 每平方米建設(shè)投資 元 2300 11 投資利潤率 % 12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益 % 率（稅前） 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 當前住宅市場現(xiàn)狀 進入 2020 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 按照投入采用最高費用標準和盈利采用最低收益標準的原則進行計算 國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； 建設(shè) 部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 (8)工程概況： 瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)項目占地 95， 000平方米，總建筑面積： 162， 000 平方米。 (4)企 業(yè)性質(zhì)：有限責任公司 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (2)建設(shè)地點： 該地段北至中華西路，西至文化大街，東至附屬二院胡同，南至林青路以南。是住區(qū)重要的社會促進空間。 住區(qū)內(nèi)部的多功能會所，是社區(qū)內(nèi)部重要的人際交流場。 湖景，天鵝灣在住區(qū)核心位置規(guī)劃了逾萬平米的中心園林，以大面積人工湖作為主體，滿足人們樂水的心理需求。整體建筑形式以 18— 31 層挺拔峻朗的板式為主，勾勒出舒緩的天際線，給人良好的視覺享受。 天鵝灣，在哈爾濱上風上水之地，以其便捷的交通路網(wǎng)，拉近與城市中心的距離，既享受著道里老城區(qū)的繁華與便利，又享受了城市難得的生態(tài)資源。東面和北面被植被茂密的自然山體包圍，依山體之勢，融翠色之中，登高遠眺，海景一覽無余。 項目優(yōu)勢：珍稀地段，松花江畔觀江私邸， 2 萬平方米綠色主題花園。 戶型設(shè)計：戶型視覺空間明亮， 33~48 ㎡精致戶型， 50~75 ㎡雅致戶型， 80~110 ㎡景致戶型可供選擇，建筑底層舉報架空層設(shè)計，房型設(shè)計上力求創(chuàng)造自然風感，注重采光。 景觀設(shè)計：德式水景廣場 —— 6000 ㎡“萊茵河”主題水景廣場（就是這里）。 2 項目規(guī)劃： 金色萊茵國際社區(qū)緊鄰哈爾濱國際會展中心，社區(qū)由長江路（北）、閩江路（南）、泰山路（西）及南直路（東）四條主干道圍合而成，交通枀 為便利。市委書記楊信多次提出全力以赴支 持該項目的實施 。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學地段拆遷調(diào)查及 測算工作、項目的測繪工作、項目的控制性詳細規(guī)劃和修改詳細規(guī)劃及小區(qū)整體效果圖等工作，進行了項目方案的前期設(shè)計和詳細的經(jīng)濟分析。經(jīng)過我們大量細致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進行落實；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段。這兩項問題完全是按照我們提出的建議進行落實的 ，該兩項問題的落實使得本地段動遷工作中最大的兩項社會性問題得以解決。經(jīng)過齊齊哈爾大學校黨委研究并經(jīng)過充分考察決定與我公司正式合作，于 2020年 11月 28日經(jīng)過充分協(xié)商簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議書。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關(guān)要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地 段。這樣既提高了齊齊哈爾大學的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風景線。 瑾瑜世紀花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 一、總 論 1．項目建設(shè)背景 齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司與齊齊哈爾大學合作 ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。二是解決教師住房問題，尤其是新引進的博士、碩士等年輕教師的住房問題。 該項目動遷調(diào)查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計已經(jīng)完成， 項目已經(jīng)省發(fā)改委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，使該項目的運作順利進行。 今年年初，我們與齊齊哈爾大學一起，多次與市有關(guān)領(lǐng)導進 行溝通，爭取給予棚戶區(qū)改造政策?？紤]到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營企業(yè)的公關(guān)優(yōu)勢，確定該項工作主要由我們單位負責運作。對項目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽、大連、煙臺等北方房地產(chǎn)市場各類有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對設(shè)計方案反復斟酌，試圖從設(shè)計入手真正建設(shè)出齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。 他表示 只要該項目住宅不對外界出售，完全出售給齊齊哈爾大學教師，則能減免的費用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。由于地處南崗開發(fā)區(qū) CBD 商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級、最成熟的商務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務(wù)及生活需要。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場中央設(shè)有音樂島，定期播放優(yōu)美音樂 和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，增進業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左 側(cè)是全實木拼裝的親水浮臺，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。 景觀設(shè)計：景觀遵循分區(qū)處理，以點帶面原則，形成開放與半開放結(jié)合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設(shè)計風格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設(shè)計手法相融合，通過中央水景、植物綠化和生活設(shè)施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。時尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽觀江。 天鵝灣，哈爾 濱道里群力新區(qū)第一個開山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開新的一幕，更以其創(chuàng)新的產(chǎn)品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標桿。 項目規(guī)劃： 天鵝灣，總占地面積 22 萬平方米，總建筑規(guī)模達 到 60 萬平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務(wù)、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 優(yōu)雅建筑： 天鵝灣，整體建筑形式采用 ArtDeco 建筑風格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合 與平衡。 四大主題組團，以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。同時住區(qū)更引進道里區(qū)兆麟小學分校、 76 中學分校和 113 中學分校優(yōu)質(zhì)中、小學教育機極進駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎(chǔ)教育的需求。 園林景觀 :四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生?？傉嫉孛娣e為 95,000平方米。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。其中多層住宅 20， 000 平方米，高層住宅 127， 460 平方米，商服 15100平方米，地下停車庫 660個。 3．可行性研究報告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā) [2020] 43 號文件。 4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)?瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)?項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。本項目開發(fā)土地利用齊齊哈爾市棚戶區(qū)地段，對改善城市環(huán)境，有明顯的社會效益。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步 回升。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。 齊齊哈爾市商品房現(xiàn)狀與市場需求 齊齊哈爾市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積，位居全國大中城市中檔水平，家庭每戶總建筑面積還比較小。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。隨著齊齊哈爾市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來 ，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。前兩年，齊齊哈爾市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶 型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。王子花園及鑫海家園等住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。 沿勞動湖，尤其是王子花園附近一帶，是齊齊哈爾市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。尤其齊齊哈爾大學的知名度越來越高，吸引各地求學者紛至沓來。 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不 斷更新。一是安全性方 面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。所以，住宅設(shè)計要超前并 考慮可改造。目前齊齊哈爾市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200 多個，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 2020 年齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 2020年為 4384 元， 2020 年達到 5151 元， 2020 年達到 6243 元， 2020年比 2020 年實際增長 42． 4％。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大?！な兰o花園小區(qū)?住宅開發(fā)銷售給齊齊哈爾大學教師，營業(yè)用房也面臨市場銷售不暢的問題，尤其是大面積的營業(yè)用房。突出該住宅區(qū)的文化理念。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入?智能化?新概念，使住宅小區(qū)按?精品化?的標準檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。 瑾瑜世紀花園小區(qū)項目中的營業(yè)用房要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和?賣點’’集中進行廣告宣傳。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段；②首次公開展銷和跟進銷售階段；③二次公開展銷及跟進銷售階段；④三次公開展銷及跟進 銷售階段；⑤掃尾階段銷售。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。 1)根據(jù)齊齊哈爾市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品房銷售價格見表 32。?瑾瑜世紀花園小區(qū)價格定位為中高檔住宅，地下停車位每個100000元。宜采用浮動售價：① 展銷會期促銷優(yōu)惠價； ②限期銷售優(yōu)惠浮動價；③正常銷售期段浮動價；④其他浮動措施。 三、項目選址及建設(shè)條件 1．項目選址 齊齊哈爾大學附近園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后齊齊哈爾市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為齊齊哈爾市的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。沿勞動湖一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與齊齊哈爾大學校園優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達 A市機場。 供水；設(shè)施自來水管網(wǎng)供水。 煤氣：佳園一期建有開閉所，從預(yù)留口接入。 2. 5 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 A 市 D廠生產(chǎn)用地 33333． 5平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。 2020年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修 上更加體現(xiàn)個性，其舒適、