【正文】 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一、總 論 1．項(xiàng)目建設(shè)背景 齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司與齊齊哈爾大學(xué)合作 ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。為創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，我公司與齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近勞動(dòng)湖，與齊齊哈爾大學(xué)相連的地段，建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。 根據(jù)齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建 設(shè)?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?（暫定名）的出發(fā)點(diǎn)，一是為加快學(xué)校的發(fā)展，解決學(xué)校占地面積不足和提高學(xué)校整體辦學(xué)實(shí)力，將學(xué)校沿湖地段住宅置換出來，作為教學(xué)用地。這樣既提高了齊齊哈爾大學(xué)的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風(fēng)景線。二是解決教師住房問題，尤其是新引進(jìn)的博士、碩士等年輕教師的住房問題。為穩(wěn)定教師隊(duì)伍，提高教師隊(duì)伍整體素質(zhì)，以及學(xué)校的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的通過市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關(guān)要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地 段。 該項(xiàng)目動(dòng)遷調(diào)查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成， 項(xiàng)目已經(jīng)省發(fā)改委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 2020 年初省發(fā)改委批復(fù)齊齊哈爾大學(xué)建設(shè)八萬平方米教師住宅，根據(jù)這一批復(fù)，加之國家教委評估小組對校舍建設(shè)提出的具體要求，于 2020 年 10 月 15 日向市規(guī)劃局提出了 《關(guān)于橋西小學(xué)地段規(guī)劃用地的申請》 ，通過我們與齊齊哈爾大學(xué)的大量工作，得到批復(fù)同意。 2020 年 10 月 31日以齊齊哈爾大學(xué)的名義向齊齊哈爾市人民政府遞交了《 關(guān)于橋西小學(xué)及周邊地段用地的請示》 ，得到了時(shí)任市長的林秀山的?原則同意 ，請有關(guān)部門辦理?的批示。經(jīng)過齊齊哈爾大學(xué)校黨委研究并經(jīng)過充分考察決定與我公司正式合作，于 2020年 11月 28日經(jīng)過充分協(xié)商簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議書。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，使該項(xiàng)目的運(yùn)作順利進(jìn)行。 2020 年 12 月 20 日，為了解決該地段齊齊哈爾市師范附小位置對建設(shè)該項(xiàng)目的不利影響，與建華區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，將原齊齊哈爾師范附小移位，即從小區(qū)的中心地帶移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。建華區(qū)政府向市規(guī)劃局遞交了《 重建師范附小的函 》，并得到了市規(guī)劃局的同意； 2020年 12 月 5日，向市文物管 理站遞交了 《關(guān)于市級保護(hù)文物藏書樓勘測與修繕的請示》 ，齊齊哈爾市文物管理站經(jīng)過研究于 2020年 1月 18日向市規(guī)劃局出具了關(guān)于清末藏書樓修繕和保留的意見。這兩項(xiàng)問題完全是按照我們提出的建議進(jìn)行落實(shí)的 ，該兩項(xiàng)問題的落實(shí)使得本地段動(dòng)遷工作中最大的兩項(xiàng)社會(huì)性問題得以解決。 今年年初，我們與齊齊哈爾大學(xué)一起，多次與市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn) 行溝通，爭取給予棚戶區(qū)改造政策。我們及時(shí)抓住這次機(jī)會(huì)，通過積極協(xié)調(diào)和溝通，將這個(gè)項(xiàng)目列入了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，享受了棚戶區(qū)改造的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。這樣，該地段動(dòng)遷成本和開發(fā)成本更進(jìn)一步降低，通過測算， 整體 開發(fā)成本降低 20%以上，學(xué)校和教師得到更大的實(shí)惠。經(jīng)過我們大量細(xì)致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進(jìn)行落實(shí)；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段?？紤]到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營企業(yè)的公關(guān)優(yōu)勢，確定該項(xiàng)工作主要由我們單位負(fù)責(zé)運(yùn)作。通過與龍沙大隊(duì)的反復(fù)溝通，多次做工作，并且得到學(xué)校方面的首肯，瀏園賓館地段已達(dá)成意向性協(xié)議，費(fèi)用比預(yù)想的要低。湖西供熱站地段經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)同意，建設(shè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)進(jìn)展順利，基本明確按當(dāng)前市場評估價(jià)格取得該塊土地。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及 測算工作、項(xiàng)目的測繪工作、項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修改詳細(xì)規(guī)劃及小區(qū)整體效果圖等工作，進(jìn)行了項(xiàng)目方案的前期設(shè)計(jì)和詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)分析。對項(xiàng)目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽、大連、煙臺等北方房地產(chǎn)市場各類有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對設(shè)計(jì)方案反復(fù)斟酌，試圖從設(shè)計(jì)入手真正建設(shè)出齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。我們與齊齊哈爾大學(xué)共同努力，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使測繪、規(guī)劃等所花費(fèi)的費(fèi)用降至全市最低的水平。 尤其值得一提的是，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)一直得到市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和主管部門的大力支持 。市委書記楊信多次提出全力以赴支 持該項(xiàng)目的實(shí)施 。 他表示 只要該項(xiàng)目住宅不對外界出售，完全出售給齊齊哈爾大學(xué)教師，則能減免的費(fèi)用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。 并且責(zé)令副市長趙萬山負(fù)責(zé)辦理此事，趙萬山副市長批示同意按棚戶區(qū)改造政策執(zhí)行，并要求市建設(shè)、土地、規(guī)劃等部門進(jìn)行辦理。市長劉剛，副市長趙萬山以及市建設(shè)局、土地局、規(guī)劃局等單位主要領(lǐng)導(dǎo)均以各種方式支持該項(xiàng)目的落實(shí)。 2 項(xiàng)目規(guī)劃： 金色萊茵國際社區(qū)緊鄰哈爾濱國際會(huì)展中心，社區(qū)由長江路（北）、閩江路（南）、泰山路（西）及南直路（東）四條主干道圍合而成，交通枀 為便利。由于地處南崗開發(fā)區(qū) CBD 商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級、最成熟的商務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務(wù)及生活需要。 整個(gè)社區(qū)占地 4 萬㎡，建筑規(guī)模為 20 萬㎡，住宅部分別由 3 號三棟玫瑰紅色的寬景折板高層和 9 號六棟橙黃色的直板高層組成。社區(qū)在設(shè)計(jì)上采用了德國現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其中折板部分通過大塊瓷板干掛同窗邊的氟碳噴涂技術(shù)相結(jié)合，形成窗口錯(cuò)位的安裝美感；而直板部分則通過大塊瓷板和大落地窗結(jié)合，并配合了金屬線條的鑲嵌和勾勒，充分彰顯了德國建筑 一貫的大氣時(shí)尚、莊重典雅，又不失激情與活力的現(xiàn)代主義風(fēng)格和工業(yè)化美感！ 項(xiàng)目特色：金色萊茵 500 ㎡的入?yún)^(qū)大堂，借鑒了英國新議會(huì)大廈的造型藝術(shù)，以交叉鋼梁筑起昂揚(yáng)挑高 12 米高的穹頂，猶如歐洲頂級藝術(shù)館的高門大戶，給人以最強(qiáng)烈的視覺震撼。 景觀設(shè)計(jì)：德式水景廣場 —— 6000 ㎡“萊茵河”主題水景廣場（就是這里）。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場中央設(shè)有音樂島，定期播放優(yōu)美音樂 和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，增進(jìn)業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左 側(cè)是全實(shí)木拼裝的親水浮臺，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。同時(shí)，如此大面積的環(huán)流水系，在炎炎夏日會(huì)蒸發(fā)出大量的負(fù)氧離子，對調(diào)節(jié)小區(qū)內(nèi)空氣溫度和濕度，凈化空氣質(zhì)量將起到枀佳的效果，從而使業(yè)主遠(yuǎn)離干燥和灰塵；另外，金色萊茵水源全部為地下水，水質(zhì)清澈潔凈，而且水深只有 25 公分，不會(huì)有任何安全隱患。到了冬季，這里又會(huì)變成下沉式的燈光廣場及冰雪運(yùn)動(dòng)場， 周邊配植各種耐寒性綠色植被，您及家人可以在這里盡情享受冰雪帶來的樂趣。 戶型設(shè)計(jì)：戶型視覺空間明亮， 33~48 ㎡精致戶型， 50~75 ㎡雅致戶型， 80~110 ㎡景致戶型可供選擇，建筑底層舉報(bào)架空層設(shè)計(jì)，房型設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)造自然風(fēng)感，注重采光。 景觀設(shè)計(jì)：景觀遵循分區(qū)處理，以點(diǎn)帶面原則，形成開放與半開放結(jié)合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設(shè)計(jì)風(fēng)格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設(shè)計(jì)手法相融合，通過中央水景、植物綠化和生活設(shè)施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。 配套：全封閉智能化社區(qū)物業(yè)管理；周邊配套設(shè)施完善，出門即為江畔公園，而斯大林公園、防洪紀(jì)念塔廣場也近在咫尺，與中央大街也不過是幾分鐘的距離。社區(qū)內(nèi)業(yè)主專屬會(huì)所，休閑，娛樂，游戲于一體。 項(xiàng)目優(yōu)勢：珍稀地段，松花江畔觀江私邸， 2 萬平方米綠色主題花園。時(shí)尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽觀江。便捷交通，毗鄰哈爾濱二環(huán)線（大新街），據(jù)中央大街不足千米。 融海景與山體資源為一體的旅游度假居住型社區(qū)，巧妙利用地形的特殊性和自然景觀的優(yōu)勢，創(chuàng)造獨(dú)特的空間和怡人的自然環(huán)境。東面和北面被植被茂密的自然山體包圍，依山體之勢，融翠色之中，登高遠(yuǎn)眺，海景一覽無余。 天鵝灣，哈爾 濱道里群力新區(qū)第一個(gè)開山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開新的一幕，更以其創(chuàng)新的產(chǎn)品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標(biāo)桿。 項(xiàng)目區(qū)位： 天鵝灣，東距城市中心二環(huán)路僅 公里，北距水上公園 公里，處于群力新區(qū)與城市中心城區(qū)交匯的門戶地位。 天鵝灣，北接康安路延長線，這不僅是一條群力新區(qū)的重點(diǎn)綠化景觀軸之一，更是連接群力新區(qū)與城市中心的主要干路；東臨松花江的支流何家溝，西與上江街相連，中有群力新區(qū)的內(nèi)河和正在建設(shè)的安陽路延長線橫貫。 天鵝灣，在哈爾濱上風(fēng)上水之地，以其便捷的交通路網(wǎng)，拉近與城市中心的距離，既享受著道里老城區(qū)的繁華與便利，又享受了城市難得的生態(tài)資源。 項(xiàng)目規(guī)劃： 天鵝灣，總占地面積 22 萬平方米，總建筑規(guī)模達(dá) 到 60 萬平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務(wù)、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 項(xiàng)目整體規(guī)劃布局打破傳統(tǒng)兵營式排列，超低建筑面積密度，超大樓間距，確保各個(gè)樓座景觀享有的最大化。小區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)人車分流，使機(jī)動(dòng)車無法對小區(qū)休閑環(huán)境造成干擾。整體建筑形式以 18— 31 層挺拔峻朗的板式為主，勾勒出舒緩的天際線，給人良好的視覺享受。 優(yōu)雅建筑： 天鵝灣，整體建筑形式采用 ArtDeco 建筑風(fēng)格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合 與平衡。 親水住區(qū)： 江景，天鵝灣以距松花江 公里的距離，可遠(yuǎn)眺松花江城市上游一線景觀。 河景，何家溝與群力新區(qū)南北兩條內(nèi)河，分別流經(jīng)天鵝灣的東、北、中部，成為城市中稀缺的親水宜居住區(qū)。 湖景，天鵝灣在住區(qū)核心位置規(guī)劃了逾萬平米的中心園林，以大面積人工湖作為主體，滿足人們樂水的心理需求。 四大主題組團(tuán)，以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。 優(yōu)質(zhì)配套： 天鵝灣 ，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。 住區(qū)內(nèi)部的多功能會(huì)所，是社區(qū)內(nèi)部重要的人際交流場。同時(shí)住區(qū)更引進(jìn)道里區(qū)兆麟小學(xué)分校、 76 中學(xué)分校和 113 中學(xué)分校優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)教育機(jī)極進(jìn)駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎(chǔ)教育的需求。 舒適空間 天鵝灣，以中等戶型為主的高層住宅，遵循了群力新區(qū)的總體規(guī)劃要求，滿足人們對房屋質(zhì)量、空間布局、采光朝向等方面要求，全力打造高品質(zhì)社區(qū)。 景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景 觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。 園林景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)項(xiàng)目。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： 該地段北至中華西路，西至文化大街，東至附屬二院胡同，南至林青路以南?？傉嫉孛娣e為 95,000平方米。 。 (3)建設(shè)單位：齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企 業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)三級。 (8)工程概況： 瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)項(xiàng)目占地 95， 000平方米，總建筑面積： 162， 000 平方米。其中多層住宅 20， 000 平方米，高層住宅 127， 460 平方米，商服 15100平方米，地下停車庫 660個(gè)。經(jīng)估算，工程每平方米造價(jià)多層 1， 600元 / 平方米 高層 2， 300元 /平方米 。 (9)資金 來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金通過定向向教師預(yù)售房款解決，不足的施工部分投資由房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌。 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 齊齊哈爾市人民政府辦公廳齊政辦發(fā) [2020] 43 號文件。 齊齊哈爾市規(guī)劃院橋西小學(xué)地段控詳設(shè)計(jì)方案及市規(guī)劃局制定的住宅小區(qū)容積率標(biāo)準(zhǔn)。 齊齊哈爾大學(xué)基建辦橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及測算。 按照投入采用最高費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和盈利采用最低收益標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行計(jì)算 國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； 建設(shè) 部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)?瑾瑜世紀(jì)花園住宅小區(qū)?項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)