【正文】 此資料來(lái)自企業(yè) 隨著二線關(guān)概念的淡化以及龍華中 心廣場(chǎng)的建成，以中心廣場(chǎng)向周邊輻射的一個(gè)新的中心區(qū)正在形成，它將是未來(lái)以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個(gè)新靚點(diǎn)。在中心區(qū)的周?chē)?，一批新的大型高素質(zhì)樓盤(pán)也隨即出現(xiàn)，隨著較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，位于中心區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的檔次正在逐步提高。 另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對(duì)于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來(lái)說(shuō)其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)性較大。 ㈡ 龍華房地產(chǎn)項(xiàng)目總體供應(yīng)狀況 第一類(lèi) 集資房（私房） 據(jù)調(diào)研，龍華鎮(zhèn)基本上每個(gè)自然居民村都有集資房上市銷(xiāo)售， 遍布全鎮(zhèn)，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，銷(xiāo)售量也不小。根據(jù)相關(guān)法律，此類(lèi)房并不充許上市銷(xiāo)售，其非法上市對(duì)質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場(chǎng)沖擊。此類(lèi)房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無(wú)產(chǎn)權(quán)證或每棟僅有一集體產(chǎn)權(quán)證。 此類(lèi)樓盤(pán)特征如下： 價(jià)格：均價(jià) 1500— 1800元 /平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修） 付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）； 供應(yīng)戶型及暢銷(xiāo)戶型： 市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80115平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積 為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 100— 110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 30— 50平方米； 客戶群：購(gòu)買(mǎi)者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，一般自身生活品味不高，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素要求不高。購(gòu)買(mǎi)用途一般為自住及租賃投資。 此資料來(lái)自企業(yè) 評(píng)述：此類(lèi)物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。銷(xiāo)售策略主要以低價(jià)格吸引客戶，銷(xiāo)售手段基本上采用直銷(xiāo)方式與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售相結(jié)合。樓盤(pán)基本無(wú)現(xiàn)場(chǎng)包裝。 第二類(lèi) 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素 商品房，此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在 350戶以內(nèi)。其主要面向鎮(zhèn)內(nèi)客戶開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售上也基本以地盤(pán)銷(xiāo)售為主。 價(jià)格：均價(jià) 2200— 2700元 /平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修） 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期） 供應(yīng)戶型及暢銷(xiāo)戶型： 市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80— 115平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 100110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 30— 50平方米； 客戶群：購(gòu)買(mǎi)者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購(gòu)買(mǎi)用途一般為自住。 評(píng) 述：此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素不高也不低，但其價(jià)格比集資房高出不少，此部分樓盤(pán)的市場(chǎng)受集資房沖擊較大； 第三類(lèi) 大規(guī)模高質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有重要參考意義。龍華鎮(zhèn)目前此類(lèi)代表性樓盤(pán)為美麗 36錦繡江南、風(fēng)和日麗、美麗家園等。 其主要樓盤(pán)為有以下特征： 價(jià)格：均價(jià)基本在 3000元 /平方米左右 此資料來(lái)自企業(yè) 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、 一成首期） 供應(yīng)戶型及暢銷(xiāo)戶型： 市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80— 100平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 70— 80平方米，其中最暢銷(xiāo)戶型面積為 70— 80平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷(xiāo)戶型面積為 100120平方米； 客戶群：主要客戶可分三大類(lèi)，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關(guān)內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關(guān)口、觀瀾、石巖、坂田等）。 評(píng)述：此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營(yíng)銷(xiāo)手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及 營(yíng)銷(xiāo)傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等； 龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表： 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類(lèi)型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶型 四季花城 多層 Townhouse 373888㎡ 532168㎡ 坂 田 村坂雪 崗 高新技 術(shù) 綜合開(kāi)發(fā)區(qū) 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 均： 3800元 二、三房 59— 110㎡ 新華苑 多層 31000㎡ 65000㎡ 東 環(huán) 二路與 建 設(shè)路 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司 起 :2600元 均 :2700元 二、三四房 85～ 122㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) 交匯處 飛揚(yáng)繽紛 （ 大信花園一期 ） 多層 34625㎡ 66062㎡ 和 平 路與中 環(huán) 路交匯處 大信實(shí)業(yè)股份有限公司 起 :1900元 均 :2500元 二、三房 62～ 97㎡ 金碧世家 多層 30317㎡ 龍 華 人民北路 中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司深圳分公司 起： 2200元 已售完 馨園二期 多層 小高層 ㎡ ㎡ 民治大道 匯馨實(shí)業(yè)有限公司 均： 3300元 星光之約 多層 小高層 ㎡ 五 和 南路與 梅 坂大道交匯處 深 圳 昂 天 集 團(tuán) 航天廣宇集團(tuán) 二、三房 ～ ㎡ 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2700元 均 :2800元 二、三、四房 73～ 115㎡ 華都花園 多層 80000㎡ 220200㎡ 人 民 路與和 平 路交匯處 汕頭升藝建筑總公司深圳分公司 起： 2300元 萬(wàn)家燈火 多層 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林關(guān)口 瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2900元 均 :3100元 潛龍花園 惠寧閣 小高層 高層 ㎡ 民治大道 潛龍實(shí)業(yè)有限公司 起 :3250元 均 :3800元 銀泉花園 小高層 ㎡ ㎡ 布 龍 公路與 梅 觀高速 交 匯處人民中路 龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :3200元 均 :4000元 一、二、三房 ～ 98㎡ 盛銘居 多層 7389㎡ 龍 華 鎮(zhèn)民治 深圳市鵬寶樂(lè)物業(yè)發(fā)展有限公司 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 龍 華 鎮(zhèn)中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起： 2365元 均 :25002600元 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類(lèi)型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶型 富士康世紀(jì) 多層 50091㎡ 79559㎡ 中 環(huán) 二路與 和 平路交匯 富士康物業(yè)開(kāi)發(fā)(深圳 )有限公司 風(fēng)和日麗 多層 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 起 :2800元 均 :3500元 二、三房 68～ 120㎡ 樂(lè)景花園 小高層 16000㎡ 32020㎡ 中 環(huán) 路與和 平 中交匯處 源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 起 2500元 均 :2700元 龍?jiān)创髲B 多層 4068㎡ 5287㎡ 建設(shè)路 1900元 此資料來(lái)自企業(yè) 金玲花園 多層 尾盤(pán) 和平路 國(guó)深實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 2280元 美麗 365 多層 小高層 100000㎡ 202000㎡ 東 環(huán) 二路與 三 聯(lián)路交匯處 華興實(shí)業(yè)有限公司 2800元 二、三、四房 63～ 120㎡ 錦繡江南 小高層 210000㎡ 400000㎡ 人 民 南路與 布 龍公路交界處 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 2900元 二、三（躍式）、空中別墅 70～ 160㎡ 山湖林海 多層 小高層 281815㎡ 320200㎡ 梅林關(guān)口 豐澤湖山莊有限公司 起 3300元 均 :3700元 二、三四房 76～ 105㎡ 美麗家園 多層 小高層 30000㎡ 60000㎡ 東 環(huán) 二路與和平路、建 設(shè) 路交匯處 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 起 :2580元 均 :2900元 華昱苑 多層 人 民 路與建 達(dá) 路交匯處 起 :2100元 均 :2400元 世紀(jì)華庭 多層 50091㎡ 79559㎡ 和 路 與東環(huán) 二 路交匯處 富士康物業(yè)開(kāi)發(fā)(深圳 )有限公司 起 :2380元 均 :2580元 瀅水山莊 多層 50000㎡ 103000㎡ 梅 林 檢查站 側(cè) 瀅水山莊處 瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :3100元 均 :3500元 二、三、四房 85～ 142㎡ ㈡ 龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局 ⒈ 物業(yè)類(lèi)型 龍華片區(qū)對(duì)于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一定特殊性， 其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通 —— 民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢(shì)必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)檔次的提升。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級(jí)大盤(pán) —— 風(fēng)和日麗也在龍華宣揚(yáng)一種完善配套 —— 生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤(pán)檔次在一定程度上得到提升。 在開(kāi)發(fā)中，物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 安置房系列：有民樂(lè)村項(xiàng)目、潛龍閣等。 此資料來(lái)自企業(yè) 安居房系列：廣信花園、潛龍花園； 康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬(wàn)家燈火、山湖林海、書(shū)得門(mén)第等； 舒居房系列：萬(wàn)科四季花城 、美麗 36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的 18 萬(wàn)平方米金地項(xiàng)目等等。 集資房系列：龍 華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無(wú)產(chǎn)權(quán)證。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷(xiāo)售狀況 1999 年以來(lái)，經(jīng)過(guò)政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等