【正文】 此資料來自企業(yè) 隨著二線關概念的淡化以及龍華中 心廣場的建成，以中心廣場向周邊輻射的一個新的中心區(qū)正在形成，它將是未來以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個新靚點。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質(zhì)樓盤也隨即出現(xiàn)，隨著較有實力的開發(fā)商的進入，位于中心區(qū)內(nèi)樓盤的檔次正在逐步提高。 另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來說其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競爭性較大。 ㈡ 龍華房地產(chǎn)項目總體供應狀況 第一類 集資房（私房） 據(jù)調(diào)研，龍華鎮(zhèn)基本上每個自然居民村都有集資房上市銷售， 遍布全鎮(zhèn)，市場供應量較大，銷售量也不小。根據(jù)相關法律，此類房并不充許上市銷售，其非法上市對質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場沖擊。此類房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無產(chǎn)權證或每棟僅有一集體產(chǎn)權證。 此類樓盤特征如下： 價格：均價 1500— 1800元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）； 供應戶型及暢銷戶型： 市場供應量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80115平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷戶型面積 為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100— 110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷戶型面積為 30— 50平方米； 客戶群：購買者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，一般自身生活品味不高，對樓盤質(zhì)素要求不高。購買用途一般為自住及租賃投資。 此資料來自企業(yè) 評述：此類物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。銷售策略主要以低價格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場銷售相結合。樓盤基本無現(xiàn)場包裝。 第二類 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素 商品房，此類樓盤質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在 350戶以內(nèi)。其主要面向鎮(zhèn)內(nèi)客戶開發(fā)，銷售上也基本以地盤銷售為主。 價格：均價 2200— 2700元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期） 供應戶型及暢銷戶型： 市場供應量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80— 115平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷戶型面積為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷戶型面積為 30— 50平方米； 客戶群：購買者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購買用途一般為自住。 評 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場受集資房沖擊較大； 第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對本項目的開發(fā)有重要參考意義。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗 36錦繡江南、風和日麗、美麗家園等。 其主要樓盤為有以下特征： 價格：均價基本在 3000元 /平方米左右 此資料來自企業(yè) 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、 一成首期） 供應戶型及暢銷戶型： 市場供應量最大的是三房及二房戶型。 三房面積 80— 100平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 70— 80平方米，其中最暢銷戶型面積為 70— 80平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100120平方米； 客戶群：主要客戶可分三大類，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關口、觀瀾、石巖、坂田等）。 評述：此類樓盤質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營銷手法上也有創(chuàng)新，其目標客戶定位及 營銷傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關內(nèi)人士在龍華置業(yè)等； 龍華鎮(zhèn)部分項目資料統(tǒng)計表： 項目名稱 物業(yè)類型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開發(fā)商 起價 均價 /㎡ 主力戶型 四季花城 多層 Townhouse 373888㎡ 532168㎡ 坂 田 村坂雪 崗 高新技 術 綜合開發(fā)區(qū) 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 均： 3800元 二、三房 59— 110㎡ 新華苑 多層 31000㎡ 65000㎡ 東 環(huán) 二路與 建 設路 寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展限公司 起 :2600元 均 :2700元 二、三四房 85～ 122㎡ 此資料來自企業(yè) 交匯處 飛揚繽紛 （ 大信花園一期 ） 多層 34625㎡ 66062㎡ 和 平 路與中 環(huán) 路交匯處 大信實業(yè)股份有限公司 起 :1900元 均 :2500元 二、三房 62～ 97㎡ 金碧世家 多層 30317㎡ 龍 華 人民北路 中房集團昆明房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳分公司 起： 2200元 已售完 馨園二期 多層 小高層 ㎡ ㎡ 民治大道 匯馨實業(yè)有限公司 均： 3300元 星光之約 多層 小高層 ㎡ 五 和 南路與 梅 坂大道交匯處 深 圳 昂 天 集 團 航天廣宇集團 二、三房 ～ ㎡ 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 中環(huán)路 深房集團寶安開發(fā)有限公司 起 :2700元 均 :2800元 二、三、四房 73～ 115㎡ 華都花園 多層 80000㎡ 220200㎡ 人 民 路與和 平 路交匯處 汕頭升藝建筑總公司深圳分公司 起： 2300元 萬家燈火 多層 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林關口 瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :2900元 均 :3100元 潛龍花園 惠寧閣 小高層 高層 ㎡ 民治大道 潛龍實業(yè)有限公司 起 :3250元 均 :3800元 銀泉花園 小高層 ㎡ ㎡ 布 龍 公路與 梅 觀高速 交 匯處人民中路 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :3200元 均 :4000元 一、二、三房 ～ 98㎡ 盛銘居 多層 7389㎡ 龍 華 鎮(zhèn)民治 深圳市鵬寶樂物業(yè)發(fā)展有限公司 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 龍 華 鎮(zhèn)中環(huán)路 深房集團寶安開發(fā)有限公司 起： 2365元 均 :25002600元 項目名稱 物業(yè)類型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開發(fā)商 起價 均價 /㎡ 主力戶型 富士康世紀 多層 50091㎡ 79559㎡ 中 環(huán) 二路與 和 平路交匯 富士康物業(yè)開發(fā)(深圳 )有限公司 風和日麗 多層 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物業(yè)工程開發(fā)公司 起 :2800元 均 :3500元 二、三房 68～ 120㎡ 樂景花園 小高層 16000㎡ 32020㎡ 中 環(huán) 路與和 平 中交匯處 源發(fā)實業(yè)有限公司 起 2500元 均 :2700元 龍源大廈 多層 4068㎡ 5287㎡ 建設路 1900元 此資料來自企業(yè) 金玲花園 多層 尾盤 和平路 國深實業(yè)發(fā)展有限公司 2280元 美麗 365 多層 小高層 100000㎡ 202000㎡ 東 環(huán) 二路與 三 聯(lián)路交匯處 華興實業(yè)有限公司 2800元 二、三、四房 63～ 120㎡ 錦繡江南 小高層 210000㎡ 400000㎡ 人 民 南路與 布 龍公路交界處 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 2900元 二、三（躍式）、空中別墅 70～ 160㎡ 山湖林海 多層 小高層 281815㎡ 320200㎡ 梅林關口 豐澤湖山莊有限公司 起 3300元 均 :3700元 二、三四房 76～ 105㎡ 美麗家園 多層 小高層 30000㎡ 60000㎡ 東 環(huán) 二路與和平路、建 設 路交匯處 寶安龍華經(jīng)濟發(fā)展有限公司 起 :2580元 均 :2900元 華昱苑 多層 人 民 路與建 達 路交匯處 起 :2100元 均 :2400元 世紀華庭 多層 50091㎡ 79559㎡ 和 路 與東環(huán) 二 路交匯處 富士康物業(yè)開發(fā)(深圳 )有限公司 起 :2380元 均 :2580元 瀅水山莊 多層 50000㎡ 103000㎡ 梅 林 檢查站 側 瀅水山莊處 瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :3100元 均 :3500元 二、三、四房 85～ 142㎡ ㈡ 龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局 ⒈ 物業(yè)類型 龍華片區(qū)對于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項目有一定特殊性， 其原有的進出關樞紐交通 —— 民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢必引領該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級大盤 —— 風和日麗也在龍華宣揚一種完善配套 —— 生活館理念的產(chǎn)生，導致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。 在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟實用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 安置房系列：有民樂村項目、潛龍閣等。 此資料來自企業(yè) 安居房系列：廣信花園、潛龍花園； 康居系列：美麗家園、風和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬家燈火、山湖林海、書得門第等； 舒居房系列：萬科四季花城 、美麗 36錦繡江南、山水天驕、馨園、計劃中的 18 萬平方米金地項目等等。 集資房系列：龍 華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無產(chǎn)權證。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況 1999 年以來，經(jīng)過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等