【正文】 此資料來自企業(yè) 龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議 目 錄 一、前言 二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析 三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡介 ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ㈣ 、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點 ㈤ 、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測 四、荔花山莊 項目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 ㈡、本項目地塊價值預(yù)測 ㈢、項目定位分析建議 ㈣ 、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路 ㈤ 、項目整體規(guī)化思路及建議 此資料來自企業(yè) 五、后序 一、前言 房 地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡單的開發(fā)即獲暴利過程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個正常的市場環(huán)境發(fā)展： 激烈競爭 與逐步 成熟的買方市場 并存，致使房地產(chǎn)開發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險達(dá)到新高。 由此，房地產(chǎn)代理市場亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個難題： 建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤？ 然而，事實上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開發(fā)項目利潤回報率的高低。 如何來做好房地產(chǎn)項目的代理工作，使發(fā)展商所開發(fā)的項目達(dá)到最高的利潤回報點？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司）在闡述了自己的全 程代理模式的同時，也對本項目的開發(fā)、結(jié)合我們對本區(qū)域市場的了解程度，做了一個初步的項目發(fā)展策略分析，以進(jìn)一步拓展彼此之間的思路，實現(xiàn)雙方的友好合作！ 知已知彼 ，不斷 探討創(chuàng)新 ，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長期以來所堅持的工作方式。 二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況 ⒈ 2020年度深圳的房地產(chǎn)市場可概括為： 樓市熱點多 ， 發(fā)展空間大 。 此資料來自企業(yè) 2020年 深圳版 TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識： TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品。 新都市主義重視強(qiáng)調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有 效合理的填補性開發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分 糅合 整理，使居住、工作、購物、休閑等 “ 鏈 ” 結(jié)起來，構(gòu)成一個完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。 教育與地產(chǎn) “ 戀愛 ” ，在深圳已是普遍現(xiàn)象， 去 年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤的一個賣點，同時也是一個發(fā)展空間非常大的朝陽行業(yè)。成功的學(xué)校可以成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的又一利潤增長點。 水景住宅再度升級， 致使 親水住宅尤其是海景 仍是 2020年深圳樓市熱賣點之一。 “ 運動的才是美麗的 ” 。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場也興起了以 “ 運動健康 ” 為概念的樓盤，特別是 隨 著 申奧的成功，使得 “ 運動 ” 這一主題 更 深入人心。 綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個個令人 歡 欣的跳動音符，給普通百姓帶來對美好生活的憧憬和遐想。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無一不為 2020年的房地產(chǎn)市場推波助瀾。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。（寬頻入戶，智能化物管） ⒉ 2020 年 以來深圳的房地 產(chǎn)市場綜合表現(xiàn)為： 承前啟后，蓄勢待發(fā)。 新年度的深圳典指在去年的基礎(chǔ)上將深圳劃分為 10 個片區(qū)，它們是：后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、蛇口片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、深圳中央商務(wù)區(qū)、紅樹林海景片區(qū)、寶安新城片區(qū) 、龍華片區(qū) 。 此資料來自企業(yè) 2020 年第一季度，春節(jié)淡季過后，深圳市樓盤推廣力度逐漸加大，市場開始活躍。進(jìn)入 3 月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的 “ 湖濱大戰(zhàn) ” 打響，深圳灣的 “ 海灣戰(zhàn)爭 ” 也拉開了序幕。整個 1 季度已經(jīng)有十余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過 82 萬平方米。 從市場需求看，深圳住宅市場購買力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。根據(jù)深圳統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 2020 年前 3 月，深圳商品房銷售價格總水平上升了 %，其中住宅同比上升了 %。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ⒈ 住宅項目已成為房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價仍是當(dāng)前市場客戶置業(yè)首選。 ⒉ 國際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球 500 強(qiáng)”）綜合功能 日益完善、地鐵多條線路即將開通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場的外銷率。 ⒊ 房地產(chǎn)市場已漸趨理性和成熟，很少存在沖動開發(fā)及沖動置業(yè)： 開發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善； 置業(yè)注重綜合性能與銷售價格的對比； 價格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。 ⒋ 市場置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對淡化。 ⒌ 置業(yè)投資在消費支出中的比率明顯增長。 ⒍ 政府加快對二線外（特別是龍崗布吉和 龍華 等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析 綜合對深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析 ，我們對深圳地產(chǎn)市場的未來發(fā)展 此資料來自企業(yè) 進(jìn)行如下預(yù)測： ⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開發(fā)時代即將來臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)； ⒉ 房地產(chǎn)市場進(jìn)入理性開發(fā)階段； ⒊ 房地產(chǎn)開發(fā)注重自身配套和周邊景觀資源及社區(qū)配套的綜合利用； ⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量； ⒌ 置業(yè)投資在總消費支出中的比率明顯增長； ⒍ 高檔住宅項目的潛在市場呈隱性增長； ⒎ 外銷比例將快速增長； 三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡介 龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深 圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積 98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會；居住人口達(dá) ，其中常住人口約 。 ⒈ 交通狀況 龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān) 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。 ⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積 此資料來自企業(yè) 龍華城市規(guī)劃面積達(dá) 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個居民住宅區(qū)、 18 個工業(yè)區(qū)，面積達(dá) 25平方公里。 ⒊ 文體設(shè)施建設(shè) 鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播 電臺、有線電視臺、圖書館、新華書店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn) 8個村級圖書館也基本建設(shè)完畢，藏書達(dá) 4萬多冊。 ⒋ 安全文明建設(shè) 大力推進(jìn) “ 綠化、美化、凈化、文化 ” 工程，積極實施 “ 一鎮(zhèn)一廣場 ” 、 “ 一村一公園 ” 、“ 一街一景點 ” 的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)；同時，通過開展社會治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。 ⒌ 工業(yè) 投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。到目前為止，全鎮(zhèn) 18個工業(yè)區(qū)的廠房使 用率達(dá) 98%，擁有內(nèi)外資企業(yè) 900余家。 ⒍ 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)實現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向 “ 三高 ” 農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場。 ⒎ 規(guī)劃建設(shè) 據(jù)了解，龍華未來幾年的規(guī)劃建設(shè)將主要以龍華中心廣場及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團(tuán)的梅龍大道等，將依照給整個中部組團(tuán)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?；網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的道路網(wǎng)絡(luò)，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設(shè)，將更加拉近龍華及關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。 另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所 剩無幾，龍 此資料來自企業(yè) 華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。 龍華各項指標(biāo)圖表解析 龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬）7%93%常住人口流動及暫住人口龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬）7%93%常住人口流動及暫住人口 此資料來自企業(yè) ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈡ 前 言 作為一個獨具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場輻射及區(qū)域又可以劃分為三個片區(qū)： ⒈ 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬科四季花城等）； ⒉ 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）； ⒊ 未來中心廣場區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。 龍華城市規(guī)劃及開發(fā)狀況26%58%16%已開發(fā)城區(qū)面積待規(guī)劃面積待開發(fā)面積龍華鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值0204060801991年 1994年 2020年（單位：億元）系列1