【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大中型的中高檔樓盤(pán)的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤(pán)。而現(xiàn)在的四季花城、美麗 36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力?？梢哉f(shuō)，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場(chǎng) 供應(yīng)量日趨增 大 ， 交易量在逐步上漲 。樓價(jià)穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的突出特點(diǎn)。 四季花城、美麗 36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對(duì)綜合素質(zhì)較高。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所 —— 生活館等賣點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。作為處于未來(lái)城市中心廣場(chǎng)旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤(pán)，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華 市場(chǎng)激起不小波瀾。 ⒊ 片區(qū)物業(yè)價(jià)格水平 龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價(jià)格折后在 3070— 3650元 /平方米之間，待開(kāi)發(fā)大盤(pán)估價(jià) 4100— 4300元 /平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場(chǎng)）在售商品房（除風(fēng)和日麗等均價(jià)為每平方米 3200— 3300元 /平方米外），其他均價(jià)一般在 2300— 3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價(jià)為 5100— 5500 元 /平方米之間。龍華片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一般在 20203000元 /平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤(pán)如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗 36 此資料來(lái)自企業(yè) 山水天驕、萬(wàn)家燈火等項(xiàng)目 的銷售均價(jià)在 3100元 /平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價(jià)在 2300— 2800元 /平方米左右，相對(duì)特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格幾近低了一半左右。 另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價(jià)約在 1500— 1800元 /平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。 ㈡ 片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較 龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購(gòu)房入戶帶動(dòng)，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬(wàn)科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地 產(chǎn)航母開(kāi)進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場(chǎng)表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來(lái)的，深圳中心區(qū)的開(kāi)發(fā)為龍華帶來(lái)新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更顯絢麗多彩。 其實(shí)，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的就可以預(yù)見(jiàn)。中心區(qū)作為未來(lái)深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長(zhǎng)潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口 50— 70萬(wàn)，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無(wú)法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生一定吸 納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場(chǎng)需求，特別是那些尋求一種寧?kù)o的、安逸的、祥和的、舒適的價(jià)格康價(jià)、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲(chǔ)備越來(lái)越少的同時(shí)，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價(jià)值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動(dòng)龍華地產(chǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢(shì)頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢(shì)頭勢(shì)必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只 先覺(jué)的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長(zhǎng)城、中信等均看好龍華。 此資料來(lái)自企業(yè) 他們的目標(biāo)也一致，雖然開(kāi)發(fā)的模式存在多元化，但總體來(lái)說(shuō)為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形象提升起到了推動(dòng)作用。 市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢(shì)待發(fā)。如板梅大道即將加寬貫通、廣場(chǎng)大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。 隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高 ，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，龍華中心廣場(chǎng)即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級(jí)的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì) 良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢(shì)，龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。 ㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ㈢ ⒈ 大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)將是“新龍華時(shí)代”的主流動(dòng)向 目前龍華片區(qū)大盤(pán)的價(jià)位不高，屬規(guī)模經(jīng)濟(jì)的模式，基本上符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。同時(shí)大盤(pán)擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢(shì)，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢(shì)恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購(gòu)房所考慮的幾個(gè)重要因素。 大盤(pán)的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購(gòu)房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且在此 期間 消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理， 且大盤(pán)所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競(jìng)爭(zhēng)和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹(shù)立方面具備資金優(yōu)勢(shì)，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤(rùn)得到保障。 ㈢ ⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢(shì) 此資料來(lái)自企業(yè) 在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進(jìn)一步興旺，此環(huán)境下在消 費(fèi)者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉進(jìn)，這此因素的共同作用必然將促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的升高。 從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，其二期的價(jià)位均比一期高出平均 500元 /平方米左右，同時(shí)樓盤(pán)質(zhì)素也比一期高出一個(gè)檔次，因此，龍華片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的攀高已是大勢(shì)所趨。 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商要使自已的樓盤(pán)暢銷，在建設(shè)與營(yíng)銷過(guò)程中必須 增加創(chuàng)新要素 ，增加成本成為必然，在保證開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的前提下，商品房?jī)r(jià)格的提升也是必然的。 ㈢ ⒊ 龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展 龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為 主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房?jī)煞恳恍l(wèi)為主，面積多在 62125 平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個(gè)龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。 市場(chǎng)供給量在增加； ㈢ ⒋ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等更加趨于白熱化。 ㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營(yíng)造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來(lái)的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開(kāi)發(fā)方向發(fā)展。 人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過(guò)程，龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)也是同樣的道理。早在80— 90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂(lè)村別墅等 一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語(yǔ)，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過(guò)這與市場(chǎng)也有一定關(guān)系。相對(duì)于 99 年以后開(kāi)發(fā)的物業(yè)，較注重營(yíng)造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟(jì)與深圳聯(lián)系紐帶越來(lái)越緊，特別是富士康、華發(fā)進(jìn)駐龍華，首先帶給龍華 此資料來(lái)自企業(yè) 的是無(wú)限的就業(yè)機(jī)會(huì)；同次將 3萬(wàn)多高新技術(shù)人才引進(jìn)龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購(gòu)置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費(fèi)的人居生活，崇尚一種新的 生活理念。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤(pán)一經(jīng)推出，倍受市場(chǎng)推崇，這類消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。 會(huì)所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場(chǎng)關(guān)注，已經(jīng)成為了項(xiàng)目推廣上的賣點(diǎn)。 對(duì)于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。然而在龍華，相對(duì)深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數(shù)品牌地產(chǎn)商的近來(lái)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目配套里增設(shè)了會(huì)所，其他多數(shù)只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒(méi)有起到會(huì)所的作用和達(dá)到會(huì)所應(yīng)該具備的功能標(biāo)準(zhǔn)，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會(huì)所的樓盤(pán)如：“風(fēng)和日麗”，她 的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷售中，很大程度上引領(lǐng)了龍華樓市的發(fā)展方向。 ㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有 10 余個(gè)，包括：山湖林海、山水天驕、萬(wàn)家燈火、星光之約、書(shū)香門(mén)第以及民樂(lè)村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來(lái)中心廣場(chǎng)的美麗 36新華苑、嘉逸花園等。 市場(chǎng)的形成融匯著相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的存在也是市場(chǎng)替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)替代相結(jié)合的。其中替代型產(chǎn)品為： ㈤ 1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場(chǎng)的功能替代。 ㈤ 2. 面積在區(qū)間 [84， 100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。 ㈤ 3. 面積在間 [100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。 第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場(chǎng)等； 第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）； 第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬(wàn)科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨 此資料來(lái)自企業(yè) 園、四季花城、金地龍華項(xiàng)目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān) 物業(yè)等）； 總體上講，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)存在區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)即為以上幾種替代競(jìng)爭(zhēng)，而區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則體現(xiàn)在銷售價(jià)格、樓盤(pán)質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。對(duì)于舒居型物業(yè)宅來(lái)說(shuō)，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對(duì)小的項(xiàng)目其區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)要大于區(qū)外競(jìng)爭(zhēng)；反之，則是占地規(guī)模比較大的項(xiàng)目參與區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加大。對(duì)于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場(chǎng)則由于客戶覆蓋區(qū)域相對(duì)比較廣泛，區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則比較明顯。此時(shí)的龍華鎮(zhèn)市場(chǎng)瀕臨著外來(lái)的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等 片區(qū)市場(chǎng)推盤(pán)量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場(chǎng)推廣制造了不小的阻力。