【正文】 作為關(guān)外大面積地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，由于其本身面積的優(yōu)勢(shì)以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會(huì)采用高層的建筑類型，而基 本上都是以多層、小高層（ 5— 12層）為主， 此資料來(lái)自企業(yè) 高層僅僅是起到一個(gè)增強(qiáng)建筑層次的一個(gè)輔助作用，當(dāng)然，最大因素還是客戶的需求影響。當(dāng)然，它的目標(biāo)也 基本上沒(méi)定有市內(nèi)。 景觀 創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀 交通狀況 54 300、 31 31 52 53 620等多路公交通過(guò) 此資料來(lái)自企業(yè) 周邊配套 周邊配套欠缺 內(nèi)部配套 社區(qū)內(nèi)配套一應(yīng)俱全； 包括： 300米商業(yè)街具備基本日常生活服務(wù)配套；會(huì)所設(shè)施齊全，包括文體設(shè)施、健康服務(wù)中 心；教育設(shè)施：幼兒園、小學(xué)；其它：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、風(fēng)味食街等； 交樓標(biāo)準(zhǔn) 基本裝修 戶型 主力戶型為：三房二廳 87112平方米，占總套數(shù)比例近 80%，其中以 100— 110平方米戶型為最多；二房 7075平方米，近 20%，另有少量四房 120170平方米戶型。 深圳都市白領(lǐng)收入狀況： 深圳市白領(lǐng)收入狀況13%71%12% 4%200 0～ 350 0元350 0～ 500 0元500 0～ 800 0元800 0元 以上 此資料來(lái)自企業(yè) 根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對(duì)深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。不可否認(rèn)，地段的好壞可以影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個(gè)項(xiàng)目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準(zhǔn)確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠(yuǎn)超過(guò)“地段”這一因 素所帶來(lái)的利潤(rùn)比，在創(chuàng)建好的項(xiàng)目的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的利潤(rùn)價(jià)值。 會(huì)所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場(chǎng)關(guān)注，已經(jīng)成為了項(xiàng)目推廣上的賣點(diǎn)。如板梅大道即將加寬貫通、廣場(chǎng)大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。而現(xiàn)在的四季花城、美麗 36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力。樓盤基本無(wú)現(xiàn)場(chǎng)包裝。到目前為止，全鎮(zhèn) 18個(gè)工業(yè)區(qū)的廠房使 用率達(dá) 98%，擁有內(nèi)外資企業(yè) 900余家。整個(gè) 1 季度已經(jīng)有十余個(gè)新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過(guò) 82 萬(wàn)平方米。 新都市主義重視強(qiáng)調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有 效合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分 糅合 整理，使居住、工作、購(gòu)物、休閑等 “ 鏈 ” 結(jié)起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)也興起了以 “ 運(yùn)動(dòng)健康 ” 為概念的樓盤，特別是 隨 著 申奧的成功，使得 “ 運(yùn)動(dòng) ” 這一主題 更 深入人心。 ⒉ 國(guó)際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球 500 強(qiáng)”）綜合功能 日益完善、地鐵多條線路即將開(kāi)通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實(shí)現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的外銷率。 龍華城市規(guī)劃及開(kāi)發(fā)狀況26%58%16%已開(kāi)發(fā)城區(qū)面積待規(guī)劃面積待開(kāi)發(fā)面積龍華鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值0204060801991年 1994年 2020年（單位：億元）系列1 此資料來(lái)自企業(yè) 隨著二線關(guān)概念的淡化以及龍華中 心廣場(chǎng)的建成，以中心廣場(chǎng)向周邊輻射的一個(gè)新的中心區(qū)正在形成，它將是未來(lái)以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個(gè)新靚點(diǎn)。 評(píng) 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價(jià)格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場(chǎng)受集資房沖擊較大； 第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有重要參考意義。作為處于未來(lái)城市中心廣場(chǎng)旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華 市場(chǎng)激起不小波瀾。 ㈢ ⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢(shì) 此資料來(lái)自企業(yè) 在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。其中替代型產(chǎn)品為： ㈤ 1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場(chǎng)的功能替代。 此資料來(lái)自企業(yè) 2. 西面 西面片區(qū)整體來(lái)說(shuō)比東面相對(duì)要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。 由于深圳市區(qū)呈長(zhǎng)條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無(wú)法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)：距羅湖 /福田中心區(qū)僅約 16公里，公交車程也僅 3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時(shí)間。 以萬(wàn)科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。 在確定一個(gè)項(xiàng)目的整體定位之前，我們必須時(shí)確本項(xiàng)目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型： 4%65%18%13%2層 （別墅、TOWHOUSE等 ）多層（5～ 7層 ）小高層（8～ 12 層）高層（12 層以上）7%21%55%13% 3%1% 一房二房三房四房四房以上其它 此資料來(lái)自企業(yè) 主流購(gòu)房者的面積需求水平： 從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在 50110平方米 /套之間，比重占 85%，其中 5070平方米的占 20%， 7090平方米的占 53%， 90110平方米的占 12%。本項(xiàng)目作為近 28萬(wàn)平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對(duì)細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。 營(yíng)銷推廣 主推旅游大盤概念， 12個(gè)風(fēng)光組團(tuán)，首獨(dú)創(chuàng)空中 TOWHOUSE、 302公交總站。 作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近 300多家（還在呈一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)）的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，新盤層出不窮，同時(shí)概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版 TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（ CBD）、生活中心區(qū)（ CLD）、科技中心區(qū)（ CID）親水住 宅、運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)??；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個(gè)性與靈魂”。 但是，從本地塊周邊的規(guī)化來(lái)看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項(xiàng)目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來(lái)的一些優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)只能通過(guò)西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)給予支持帶動(dòng)。此時(shí)的龍華鎮(zhèn)市場(chǎng)瀕臨著外來(lái)的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等 片區(qū)市場(chǎng)推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場(chǎng)推廣制造了不小的阻力。 ㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營(yíng)造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來(lái)的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開(kāi)發(fā)方向發(fā)展。中心區(qū)作為未來(lái)深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長(zhǎng)潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口 50— 70萬(wàn)，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無(wú)法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生一定吸 納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場(chǎng)需求，特別是那些尋求一種寧?kù)o的、安逸的、祥和的、舒適的價(jià)格康價(jià)、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲(chǔ)備越來(lái)越少的同時(shí)，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價(jià)值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動(dòng)龍華地產(chǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 在開(kāi)發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 此類樓盤特征如下： 價(jià)格：均價(jià) 1500— 1800元 /平方米（一般含簡(jiǎn)單裝修） 付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）； 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 ⒈ 交通狀況 龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國(guó)最大的陸路海關(guān) 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。 此資料來(lái)自企業(yè) 龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議 目 錄 一、前言 二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析 三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介 ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ㈣ 、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) ㈤ 、項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè) 四、荔花山莊 項(xiàng)目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 ㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) ㈢、項(xiàng)目定位分析建議 ㈣ 、一期工程開(kāi)發(fā)存在的欠缺及解決思路 ㈤ 、項(xiàng)目整體規(guī)化思路及建議