【正文】 客戶群：購(gòu)買(mǎi)者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購(gòu)買(mǎi)用途一般為自住。 三房面積 80— 100平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 70— 80平方米，其中最暢銷戶型面積為 70— 80平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100120平方米； 客戶群：主要客戶可分三大類，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關(guān)內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關(guān)口、觀瀾、石巖、坂田等）。 安置房系列：有民樂(lè)村項(xiàng)目、潛龍閣等。而現(xiàn)在的四季花城、美麗 36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所 —— 生活館等賣(mài)點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。 另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價(jià)約在 1500— 1800元 /平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。 另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢(shì)頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。如板梅大道即將加寬貫通、廣場(chǎng)大道的興建鋪設(shè)梅龍路建設(shè)指日可待等，將關(guān)外龍華片區(qū)物業(yè)及關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加緊密的聯(lián)系在一起，為龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)紐帶的真正形成奠定了基礎(chǔ)。 大盤(pán)的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購(gòu)房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且在此 期間 消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理， 且大盤(pán)所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競(jìng)爭(zhēng)和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹(shù)立方面具備資金優(yōu)勢(shì)，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤(rùn)得到保障。 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，開(kāi)發(fā)商要使自已的樓盤(pán)暢銷，在建設(shè)與營(yíng)銷過(guò)程中必須 增加創(chuàng)新要素 ，增加成本成為必然，在保證開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)的前提下，商品房?jī)r(jià)格的提升也是必然的。 人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過(guò)程，龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)也是同樣的道理。 會(huì)所的功能在推廣中芳容一現(xiàn)，備受市場(chǎng)關(guān)注，已經(jīng)成為了項(xiàng)目推廣上的賣(mài)點(diǎn)。 市場(chǎng)的形成融匯著相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的存在也是市場(chǎng)替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)替代相結(jié)合的。 第一替代功能，基本存在于經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、農(nóng)民用房等：西頭綜合市場(chǎng)等； 第二替代功能，存在于鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（如文信花園、新華苑一期、新城市花園等）與康居房（如美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約等）； 第三替代功能，存在于舒居房（星光之約、美麗家園、萬(wàn)科四季花城等）與聯(lián)排別墅（馨 此資料來(lái)自企業(yè) 園、四季花城、金地龍華項(xiàng)目等以及廣九鐵路莞深沿線相關(guān) 物業(yè)等）； 總體上講，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)存在區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)與區(qū)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)相互結(jié)合的狀況，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)即為以上幾種替代競(jìng)爭(zhēng)，而區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則體現(xiàn)在銷售價(jià)格、樓盤(pán)質(zhì)素、交通狀況、配套設(shè)施等。 此資料來(lái)自企業(yè) 四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 : ㈠ ⒈ 地理位置： 本項(xiàng)目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對(duì)面，距梅林關(guān)口不到 3公里。不可否認(rèn)，地段的好壞可以影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否，但也并非決定因素；而一個(gè)項(xiàng)目能在綜合分析自身地塊的前提下做出準(zhǔn)確的定位，也同樣能創(chuàng)造出甚至于遠(yuǎn)超過(guò)“地段”這一因 素所帶來(lái)的利潤(rùn)比，在創(chuàng)建好的項(xiàng)目的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的利潤(rùn)價(jià)值。具體來(lái)講可以從本地塊周邊 四個(gè)方位來(lái)進(jìn)行分析： 1. 東面 本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。 ㈡ ⒉ 地塊整體環(huán)境分析 在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個(gè)方面來(lái)考慮： 1. 空氣質(zhì)量狀況分析 由于項(xiàng)目周邊幾乎四個(gè)方位皆有廠房的影響，因此就空 氣質(zhì)量來(lái)說(shuō)不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因； 2. 水質(zhì)污染狀況分析 民治片區(qū)的居民生活用水主要來(lái)自附近的民治水庫(kù)，相對(duì)于如長(zhǎng)嶺皮水庫(kù)、牛嘴子水庫(kù)來(lái)說(shuō)可能會(huì)受到周邊工業(yè)廠房的影響； 3. 綠色植被狀況分析 民治片區(qū)由于靠近關(guān)口，相對(duì)來(lái)說(shuō)規(guī)劃開(kāi)發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對(duì)比較缺乏，且又無(wú)綠化廣場(chǎng)等場(chǎng)所，由此可能會(huì)降低本片區(qū)的居住喜好度； 此資料來(lái)自企業(yè) 4. 噪音污染狀況分析 從項(xiàng)目的位置上來(lái)看，地塊基本上遠(yuǎn)離了幾條主要交通干道，交通 的噪音不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時(shí)，機(jī)器的運(yùn)作可能會(huì)帶來(lái)一些不利； 5. 周邊治安狀況分析 深圳向來(lái)都有這么一個(gè)觀念，認(rèn)為“關(guān)外治安肯定比關(guān)內(nèi)差”，不可否認(rèn)：由于關(guān)外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來(lái)人員相對(duì)要難以管理和復(fù)雜得多，這一點(diǎn)，龍華、布吉等地相對(duì)可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來(lái)加強(qiáng)了。 此資料來(lái)自企業(yè) ㈢、項(xiàng)目定位分析建議 深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)： ☆ 住宅類物業(yè)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時(shí)，一批較大型樓盤(pán)將起到主導(dǎo)市場(chǎng)的作用，小型樓盤(pán)占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變； ☆ 城市空心化是一種必然趨勢(shì)，城鄉(xiāng)結(jié)合部大 型物業(yè)開(kāi)發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)； ☆ 白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開(kāi)始成為住宅市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體； ☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場(chǎng)的需要走勢(shì)來(lái)定位產(chǎn)品是最重要的。 深圳都市白領(lǐng)收入狀況： 深圳市白領(lǐng)收入狀況13%71%12% 4%200 0～ 350 0元350 0～ 500 0元500 0～ 800 0元800 0元 以上 此資料來(lái)自企業(yè) 根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對(duì)深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。 主流購(gòu)房者的 單價(jià) 承受力： 2. 龍華（特別是關(guān)口）項(xiàng)目啟動(dòng)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及可能性。 ② 大盤(pán)優(yōu)勢(shì)： 15萬(wàn)多平米的占地面積， 28萬(wàn)平方米的總建筑面積，完全滿足關(guān)內(nèi)客戶“去龍華就住大社區(qū)”的心理，同時(shí)在生活基本配套方面也具備“自給自足”的可能。 1. 客戶定位的年輕化，對(duì)品牌的要求也偏向于對(duì)時(shí)尚、個(gè)性、品位的追求； 2. 大盤(pán)的發(fā)展方向，無(wú)法象小項(xiàng)目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當(dāng)?shù)钠放菩蜗髞?lái)進(jìn)行包裝； 3. 本片區(qū)（龍華市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)的多元化，促使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶眼球。 景觀 創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀 交通狀況 54 300、 31 31 52 53 620等多路公交通過(guò) 此資料來(lái)自企業(yè) 周邊配套 周邊配套欠缺 內(nèi)部配套 社區(qū)內(nèi)配套一應(yīng)俱全； 包括： 300米商業(yè)街具備基本日常生活服務(wù)配套；會(huì)所設(shè)施齊全，包括文體設(shè)施、健康服務(wù)中 心；教育設(shè)施：幼兒園、小學(xué)；其它：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、風(fēng)味食街等； 交樓標(biāo)準(zhǔn) 基本裝修 戶型 主力戶型為：三房二廳 87112平方米，占總套數(shù)比例近 80%，其中以 100— 110平方米戶型為最多；二房 7075平方米，近 20%，另有少量四房 120170平方米戶型。 點(diǎn)評(píng) 萬(wàn)科在一塊原 “ 不被人看好 ” ，地處關(guān)外，原來(lái)基本無(wú)配套設(shè)施，交通不便的區(qū)域開(kāi)發(fā)了一個(gè)高質(zhì)素的大規(guī)模項(xiàng)目，并成功引導(dǎo)市場(chǎng)，吸引了大量關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)階層來(lái)此置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成功。 景觀 十二個(gè)風(fēng)光組團(tuán) 交通狀況 302公交總站、 300、 370等十多條中小巴經(jīng)過(guò) 此資料來(lái)自企業(yè) 周邊配套 距傳統(tǒng)商業(yè)中心 —— 人民路 700米，超市、銀行、郵局等 內(nèi)部配套 社區(qū)超市、肉菜市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、草地羽毛球場(chǎng)、老年兒童活動(dòng)中心、會(huì)所、景觀式游泳池等 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛胚房 戶型 主力戶型為：二 、三、四房，面積 63120平方米，空中 TOWHOUSE 面積 150平方米左右。 銷售狀況 片區(qū)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，一期銷售已近八成。當(dāng)然，它的目標(biāo)也 基本上沒(méi)定有市內(nèi)。 1. 項(xiàng)目整體定位分析建議 建議：將項(xiàng)目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。因此，僅憑這兩方面因素來(lái)考慮，本項(xiàng)目就不具備做成尊貴精品住宅區(qū)，更談不上是做豪宅了。 在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當(dāng)然，最主要還是市場(chǎng)的消化能力。 作為關(guān)外大面積地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，由于其本身面積的優(yōu)勢(shì)以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會(huì)采用高層的建筑類型，而基 本上都是以多層、小高層（ 5— 12層）為主， 此資料來(lái)自企業(yè) 高層僅僅是起到一個(gè)增強(qiáng)建筑層次的一個(gè)輔助作用，當(dāng)然，最大因素還是客戶的需求影響。 由于本項(xiàng)目客戶主要定位在以關(guān)內(nèi)為主，因此，在戶型設(shè)計(jì)上也必須迎合主流購(gòu)房客戶的整體需求及綜合走勢(shì)來(lái)予以 確定。 ㈣、一期工程開(kāi)發(fā)存在的欠缺及解決思路 項(xiàng)目 3地塊（一期）數(shù)據(jù)