【正文】 據(jù)我們在對幾千名被訪者對住層設(shè)計(jì)及外國環(huán)境的要求和意見的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的 是居住環(huán)境可擁有廣闊活動(dòng)空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當(dāng)然娛樂項(xiàng)目及日常生活的配套設(shè)施亦不可少。 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型： 4%65%18%13%2層 （別墅、TOWHOUSE等 ）多層（5～ 7層 ）小高層（8～ 12 層）高層（12 層以上）7%21%55%13% 3%1% 一房二房三房四房四房以上其它 此資料來自企業(yè) 主流購房者的面積需求水平： 從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在 50110平方米 /套之間，比重占 85%，其中 5070平方米的占 20%， 7090平方米的占 53%， 90110平方米的占 12%。 3. 戶型設(shè)計(jì)建議：以二房、小三房（面積： 50～ 95平米）為主。 關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對建筑類型的選擇： ② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計(jì)。 ① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。 2. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析建議 開發(fā)商必須充分認(rèn)識到，營造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時(shí)的噱頭或包裝布，而是整個(gè)項(xiàng)目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項(xiàng)目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅(jiān)持的根本指導(dǎo)思想。本項(xiàng)目作為近 28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。 主流購房客戶需求的調(diào)查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價(jià)格方面的原因外，作為年輕型的白領(lǐng)階層來說更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。但真正在龍華購房的客戶大部分單價(jià)接受能力都處在 2500— 4000元 /㎡左右。 在確定一個(gè)項(xiàng)目的整體定位之前，我們必須時(shí)確本項(xiàng)目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。對于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置及比 此資料來自企業(yè) 例、園林規(guī)劃等幾個(gè)方面來加以分析并提出部分具體的建議。 從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗 365這兩個(gè)項(xiàng)目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬科一直以來所倡導(dǎo)對個(gè)性、品位等時(shí)尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開發(fā)的四季花城項(xiàng)目，作為在原本不被看好的地域建成的一個(gè)樓盤，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對本項(xiàng)目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。 點(diǎn)評 在深圳趨步開始大盤運(yùn)時(shí)期，美麗 365作為一個(gè)建筑面積還不足 20萬平米的項(xiàng)目，打著居家旅游新概念大盤的旗號，吸引了不少購房者的眼球，加上其熱炒的“空中 TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。 營銷推廣 主推旅游大盤概念， 12個(gè)風(fēng)光組團(tuán)，首獨(dú)創(chuàng)空中 TOWHOUSE、 302公交總站。 價(jià)格 總體均價(jià) 3200元 /平方米（送基本裝修） 價(jià)格走勢 低開高走 付款方式 一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年） 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為 12個(gè)風(fēng)光組團(tuán)。 規(guī)劃要點(diǎn) 嶺南風(fēng)格，十二個(gè)環(huán)球風(fēng)光組團(tuán)，空中 TOWHOUSE 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設(shè)，治安狀況一般，但配套較全，內(nèi)部規(guī)劃、園林綠化等良好。 以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。 銷售狀況 銷售良好，市場反映極好。 價(jià)格 總體均價(jià) 36003700元 /平方米（送基本裝修） 價(jià)格走勢 低開高走 付款方式 一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年） 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：萬科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營造；良好的物業(yè)管理服務(wù)； 劣勢：項(xiàng)目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便； 市場定位 獨(dú)具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū) 賣點(diǎn) 萬科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對市內(nèi)較低的售價(jià)、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān) 口物業(yè)。 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。 以下為我們對龍華片區(qū)兩個(gè)主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目名稱 萬科四季花城 樓盤地址 龍崗區(qū)坂田 開發(fā)商 萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理 深圳萬科物業(yè)管理有限公司 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 217498平方米，總建筑面積：約 35萬平方米；總戶數(shù) 3096戶。 作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近 300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時(shí)概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版 TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（ CBD）、生活中心區(qū)（ CLD）、科技中心區(qū)（ CID）親水住 宅、運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)??；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時(shí)，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個(gè)性與靈魂”。 ③ 價(jià)格優(yōu)勢 ：相對于市內(nèi) 6000元 /㎡以上的價(jià)格來說，本片區(qū)參考可比項(xiàng)目價(jià)格基本保持34%%%%0%10%20%30%40%50%2 0 分鐘以下 3 0 分鐘左右 4 5 分鐘左右 1 小時(shí)以上系列115%%%%0%10%20%30%40%50%20 分鐘以下 30 分鐘左右 45 分鐘左右 1小 時(shí)以上系列1 此資料來自企業(yè) 在 26003500元 /㎡，相對于同樣的總價(jià)無疑會(huì)對關(guān)內(nèi)客戶產(chǎn)生極大的誘惑力。 3. 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)啟動(dòng)市內(nèi)白領(lǐng)階層購買的優(yōu)勢及可能性： ① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關(guān)口僅 3 公里，公車到市中心區(qū)也僅 40 分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。 由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：距羅湖 /福田中心區(qū)僅約 16公里，公交車程也僅 3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時(shí)間。截止 2020 年底，深圳白領(lǐng)平均年薪為 ，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有 超過 60%具備即時(shí)購房的能力。他們中 4成人租住在不足 50平方米的單間，另有 43%租住在 5090 平方米的單元中。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在 2035歲，占整個(gè)白領(lǐng)群體的 %，月收入在 3500元以上的占 %。 ㈢ ⒈ 項(xiàng)目客戶定位分析及建議 建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。 但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項(xiàng)目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計(jì)只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動(dòng)。 ㈡ 本項(xiàng)目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車站；途徑公交大巴主要有： F1（華為～科技園）、 620（坂田～梅林檢查站）、 302（火車站～龍華）、 312（觀瀾～福田汽車站）、 542（東湖～萬科四季花城）、 F2（萬科四季花城～坂田）、 410（龍華油松～益田村）、 370（觀瀾～西麗）、 508（火車站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。 4. 北面 本項(xiàng)目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來講對本項(xiàng)目不會(huì)造成多大影響。 此資料來自企業(yè) 2. 西面 西面片區(qū)整體來說比東面相對要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。 ㈡ ⒈ 項(xiàng)目地塊位置分析 本項(xiàng)目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁 (新一代酒點(diǎn)對面 )，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會(huì)對本項(xiàng)目的發(fā)展造成一定的影響。 而一塊土地的價(jià)值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時(shí)，這些也是進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本要素。 ㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測 “地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題時(shí)總是強(qiáng)調(diào)的一句話。 ㈠ ⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中： 1地塊： 2地塊： 3地塊： 4地塊： ㈠ ⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率 （ ）總建筑面積為 :279294M，其中： 住宅總建筑面積： 252918M 商業(yè)總建筑面積： 18876M 總戶數(shù)： 2530戶 停車位： 1280個(gè) ㈠ ⒋ 本項(xiàng)目建筑類型規(guī)劃狀況： 主要由多層（ 6層）、小高層（ 911層）和高層（ 18層）組成，另配有（ 2層）會(huì)所以及（ 3層）幼兒園，其中： 1地塊規(guī)劃有：（ 6層）多層、（ 911層）小高層以及裙樓商鋪； 此資料來自企業(yè) 2地塊規(guī)劃有：（ 11層）小高層、（ 18層）高層以及（ 3層）幼兒園； 3地塊規(guī)劃有：（ 6層）多層、（ 9層）、（ 11層）以及裙樓商鋪； 4地塊規(guī)劃有：（ 11層）小高層、（ 18層）高層以及（ 2層）會(huì)所。此時(shí)的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等 片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。對于舒居型物業(yè)宅來說，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對小的項(xiàng)目其區(qū)內(nèi)競爭要大于區(qū)外競爭；反之，則是占地規(guī)模比較大的項(xiàng)目參與區(qū)間競爭會(huì)加大。 ㈤ 3. 面積在間 [100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。其中替代型產(chǎn)品為： ㈤ 1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。 ㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來競爭預(yù)測 目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有 10 余個(gè)，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗 36新華苑、嘉逸花園等。 對于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場推崇，這類消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。早在80— 90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等 一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施