【正文】 此資料來(lái)自企業(yè) 五、后序 一、前言 房 地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)即獲暴利過(guò)程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個(gè)正常的市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展： 激烈競(jìng)爭(zhēng) 與逐步 成熟的買方市場(chǎng) 并存，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報(bào)的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到新高。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無(wú)一不為 2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾。 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢(shì)分析 綜合對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析 ，我們對(duì)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展 此資料來(lái)自企業(yè) 進(jìn)行如下預(yù)測(cè)： ⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代即將來(lái)臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)； ⒉ 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)階段； ⒊ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重自身配套和周邊景觀資源及社區(qū)配套的綜合利用； ⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量； ⒌ 置業(yè)投資在總消費(fèi)支出中的比率明顯增長(zhǎng)； ⒍ 高檔住宅項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)呈隱性增長(zhǎng)； ⒎ 外銷比例將快速增長(zhǎng)； 三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡(jiǎn)介 龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深 圳市未來(lái)中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積 98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個(gè)行政村和龍園、景龍兩個(gè)居委會(huì)；居住人口達(dá) ，其中常住人口約 。此類房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無(wú)產(chǎn)權(quán)證或每棟僅有一集體產(chǎn)權(quán)證。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級(jí)大盤 —— 風(fēng)和日麗也在龍華宣揚(yáng)一種完善配套 —— 生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。 其實(shí)，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的就可以預(yù)見(jiàn)。 市場(chǎng)供給量在增加； ㈢ ⒋ 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等更加趨于白熱化。對(duì)于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場(chǎng)則由于客戶覆蓋區(qū)域相對(duì)比較廣泛，區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)則比較明顯。 ㈡ 項(xiàng)目地塊的周邊配套對(duì)今后的銷售工作將帶來(lái)很大的幫助，購(gòu)房者在考慮一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，生活上的方便程度將是一項(xiàng)重要的參考指標(biāo)；由于本項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對(duì)于配套來(lái)說(shuō)也主要為早期建設(shè)，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)：各項(xiàng)配套都比較全面（如：民治村委、農(nóng)業(yè)銀行 /農(nóng)村信用合作社、郵政局、六一小學(xué) 、民治農(nóng)批市場(chǎng)、新一代酒店、萬(wàn)眾城、加油站等），無(wú)不為本項(xiàng)目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢(shì)。 ㈢ 建議：由于項(xiàng)目主流購(gòu)買客戶為都市白領(lǐng)為主，建議品牌定位以彰顯個(gè)性、品位等為主要因素。 劣勢(shì)：周邊治安及衛(wèi)生條件一般、離關(guān)口較遠(yuǎn)、發(fā)展商品牌還不強(qiáng)烈； 市場(chǎng)定位 開(kāi)創(chuàng)旅游居家新概念，獨(dú)創(chuàng)空中 TOWHOUSE 賣點(diǎn) 大盤旅游居家、空中 TOWHOUSE、公交總站等 目標(biāo)客戶 關(guān) 外（本地）客戶：包括個(gè)體戶、機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)管理人員、工新階層等占 60%以上。 就客戶的關(guān)注程度來(lái)看，在價(jià)格能夠接受的情況下，其最關(guān)注的還是 規(guī)模以及環(huán)境。 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要購(gòu)買的面積： 4. 園林規(guī)劃建議：在 4地塊中確定主題（如：音樂(lè)、雕塑、噴泉等）中心園林區(qū)，各期分區(qū)配合中心園林形成聯(lián)動(dòng)獨(dú)立風(fēng)格。簡(jiǎn)單分析一下本項(xiàng)目的實(shí)際情況：早期的規(guī)劃建設(shè)致使本地所處位置周邊廠房、 民房林立、周邊環(huán)境在一定程度上大打折扣，另外，雖然深圳的主流購(gòu)房客戶所能承受的單價(jià)在 4000— 6000元 /㎡左右較多。 項(xiàng)目名稱 美麗 365 樓盤地址 龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處 開(kāi)發(fā)商 深圳華興實(shí)業(yè)有限公司 物業(yè)管理 自管 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 10萬(wàn)平方米，總建筑面積： 20萬(wàn) 平方米；總戶數(shù) 1960戶。以下為我們所作的一份有關(guān)上班車程時(shí)間的調(diào)查數(shù)據(jù)： ①上班車程時(shí)間心理接受程度： 主流購(gòu)房者能承受的單價(jià)45%23%18%14%400 0元 /平 米以下400 0～ 500 0元 /平米500 0～ 600 0元 /平米600 0元 /平 米以上 此資料來(lái)自企業(yè) ②上班車程時(shí)間實(shí)際現(xiàn)狀： 從以上的圖表 分析可以看出，龍華片區(qū)從地理距離上完全具備啟動(dòng)深圳購(gòu)房市場(chǎng)的可能性，而本項(xiàng)目地處的民治大道，作為早期的進(jìn)出關(guān)主要干道，其所具備的交通優(yōu)勢(shì)也是不言而喻。 3. 南面 南面片區(qū)相對(duì)與其他 幾個(gè)方位來(lái)說(shuō)可能最主要的就是農(nóng)民房及廠房了，雖是面向梅林關(guān)口方向，但基本沒(méi)有什么特別的景觀；這一方位相對(duì)來(lái)說(shuō)較早的生活配套比較集中，如銀行、小學(xué)、藥店、超市等。 ㈤ 2. 面積在區(qū)間 [84， 100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進(jìn)一步興旺，此環(huán)境下在消 費(fèi)者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉進(jìn)，這此因素的共同作用必然將促進(jìn)商品房?jī)r(jià)格的升高。 ⒊ 片區(qū)物業(yè)價(jià)格水平 龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價(jià)格折后在 3070— 3650元 /平方米之間，待開(kāi)發(fā)大盤估價(jià) 4100— 4300元 /平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場(chǎng)）在售商品房（除風(fēng)和日麗等均價(jià)為每平方米 3200— 3300元 /平方米外），其他均價(jià)一般在 2300— 3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價(jià)為 5100— 5500 元 /平方米之間。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗 36錦繡江南、風(fēng)和日麗、美麗家園等。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質(zhì)樓盤也隨即出現(xiàn)，隨著較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，位于中心區(qū)內(nèi)樓盤的檔次正在逐步提高。 ⒊ 房地產(chǎn)市場(chǎng)已漸趨理性和成熟，很少存在沖動(dòng)開(kāi)發(fā)及沖動(dòng)置業(yè)： 開(kāi)發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善； 置業(yè)注重綜合性能與銷售價(jià)格的對(duì)比； 價(jià)格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。 綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個(gè)個(gè)令人 歡 欣的跳動(dòng)音符，給普通百姓帶來(lái)對(duì)美好生活的憧憬和遐想。 此資料來(lái)自企業(yè) 2020年 深圳版 TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識(shí)： TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品。進(jìn)入 3 月份，住宅市場(chǎng)全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開(kāi)始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的 “ 湖濱大戰(zhàn) ” 打響，深圳灣的 “ 海灣戰(zhàn)爭(zhēng) ” 也拉開(kāi)了序幕。 ⒌ 工業(yè) 投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實(shí)力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來(lái)投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。銷售策略主要以低價(jià)格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場(chǎng)銷售相結(jié)合。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況 1999 年以來(lái)，經(jīng)過(guò)政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤。 市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢(shì)待發(fā)。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場(chǎng)推崇，這類消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。 ㈡、本項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) “地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題時(shí)總是強(qiáng)調(diào)的一句話。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在 2035歲，占整個(gè)白領(lǐng)群體的 %，月收入在 3500元以上的占 %。 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。 ① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。 關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對(duì)建筑類型的選擇： ② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計(jì)。 從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗 365這兩個(gè)項(xiàng)目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績(jī)，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬(wàn)科一直以來(lái)所倡導(dǎo)對(duì)個(gè)性、品位等時(shí)尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開(kāi)發(fā)的四季花城項(xiàng)目，作為在原本不被看好的地域建成的一個(gè)樓盤，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對(duì)本項(xiàng)目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。 價(jià)格 總體均價(jià) 36003700元 /平方米（送基本裝修） 價(jià)格走勢(shì) 低開(kāi)高走 付款方式 一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年） 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營(yíng)造；良好的物業(yè)管理服務(wù)； 劣勢(shì)：項(xiàng)目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便； 市場(chǎng)定位 獨(dú)具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)模康居人文大社區(qū) 賣點(diǎn) 萬(wàn)科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對(duì)市內(nèi)較低的售價(jià)、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān) 口物業(yè)。他們中 4成人租住在不足 50平方米的單間，另有 43%租住在 5090 平方米的單元中。 而一塊土地的價(jià)值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時(shí)，這些也是進(jìn)行項(xiàng)目定位的基本要素。 對(duì)于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過(guò)去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。 隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高 ，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，龍華中心廣場(chǎng)即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級(jí)的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì) 良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢(shì)，龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。可以說(shuō)，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場(chǎng) 供應(yīng)量日趨增 大 ， 交易量在逐步上漲 。 第二類 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素 商品房，此類樓盤質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在 350戶以內(nèi)。 ⒍ 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向 “ 三高 ” 農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場(chǎng)。 從市場(chǎng)需求看，深圳住宅市場(chǎng)購(gòu)買力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。 教育與地產(chǎn) “ 戀愛(ài) ” ，在深圳已是普遍現(xiàn)象， 去 年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展空間非常大的朝陽(yáng)行業(yè)。 “ 運(yùn)動(dòng)的才是美麗的 ” 。 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ⒈ 住宅項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價(jià)仍是當(dāng)前市場(chǎng)客戶置業(yè)首選。 龍華各項(xiàng)指標(biāo)圖表解析 龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬(wàn)）7%93%常住人口流動(dòng)及暫住人口龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬(wàn)）7%93%常住人口流動(dòng)及暫住人口 此資料來(lái)自企業(yè)