【正文】 由于本項(xiàng)目客戶(hù)主要定位在以關(guān)內(nèi)為主，因此，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上也必須迎合主流購(gòu)房客戶(hù)的整體需求及綜合走勢(shì)來(lái)予以 確定。 在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當(dāng)然，最主要還是市場(chǎng)的消化能力。 1. 項(xiàng)目整體定位分析建議 建議：將項(xiàng)目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。 銷(xiāo)售狀況 片區(qū)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，一期銷(xiāo)售已近八成。 點(diǎn)評(píng) 萬(wàn)科在一塊原 “ 不被人看好 ” ，地處關(guān)外，原來(lái)基本無(wú)配套設(shè)施，交通不便的區(qū)域開(kāi)發(fā)了一個(gè)高質(zhì)素的大規(guī)模項(xiàng)目，并成功引導(dǎo)市場(chǎng)，吸引了大量關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)階層來(lái)此置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成功。 1. 客戶(hù)定位的年輕化，對(duì)品牌的要求也偏向于對(duì)時(shí)尚、個(gè)性、品位的追求； 2. 大盤(pán)的發(fā)展方向，無(wú)法象小項(xiàng)目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當(dāng)?shù)钠放菩蜗髞?lái)進(jìn)行包裝； 3. 本片區(qū)（龍華市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)的多元化，促使本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶(hù)眼球。 主流購(gòu)房者的 單價(jià) 承受力： 2. 龍華（特別是關(guān)口）項(xiàng)目啟動(dòng)關(guān)內(nèi)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)及可能性。 此資料來(lái)自企業(yè) ㈢、項(xiàng)目定位分析建議 深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)： ☆ 住宅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時(shí)，一批較大型樓盤(pán)將起到主導(dǎo)市場(chǎng)的作用，小型樓盤(pán)占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變； ☆ 城市空心化是一種必然趨勢(shì)，城鄉(xiāng)結(jié)合部大 型物業(yè)開(kāi)發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)； ☆ 白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開(kāi)始成為住宅市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體； ☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場(chǎng)的需要走勢(shì)來(lái)定位產(chǎn)品是最重要的。具體來(lái)講可以從本地塊周邊 四個(gè)方位來(lái)進(jìn)行分析： 1. 東面 本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。 此資料來(lái)自企業(yè) 四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 : ㈠ ⒈ 地理位置： 本項(xiàng)目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對(duì)面，距梅林關(guān)口不到 3公里。 市場(chǎng)的形成融匯著相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的存在也是市場(chǎng)替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)也就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)替代相結(jié)合的。 人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過(guò)程，龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)也是同樣的道理。 大盤(pán)的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購(gòu)房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而且在此 期間 消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理， 且大盤(pán)所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹(shù)立方面具備資金優(yōu)勢(shì)，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤(rùn)得到保障。 另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢(shì)頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所 —— 生活館等賣(mài)點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷(xiāo)階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷(xiāo)售狀況也已接近尾聲。 安置房系列：有民樂(lè)村項(xiàng)目、潛龍閣等。 三房面積 80— 115平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 100110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 30— 50平方米； 客戶(hù)群：購(gòu)買(mǎi)者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)，購(gòu)買(mǎi)用途一般為自住。 三房面積 80115平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積 為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 100— 110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷(xiāo)戶(hù)型面積為 30— 50平方米； 客戶(hù)群：購(gòu)買(mǎi)者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶(hù)，一般自身生活品味不高，對(duì)樓盤(pán)質(zhì)素要求不高。 龍華各項(xiàng)指標(biāo)圖表解析 龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬(wàn)）7%93%常住人口流動(dòng)及暫住人口龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬(wàn)）7%93%常住人口流動(dòng)及暫住人口 此資料來(lái)自企業(yè) ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈡ 前 言 作為一個(gè)獨(dú)具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場(chǎng)輻射及區(qū)域又可以劃分為三個(gè)片區(qū)： ⒈ 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬(wàn)家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬(wàn)科四季花城等）； ⒉ 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）； ⒊ 未來(lái)中心廣場(chǎng)區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。 ⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積 此資料來(lái)自企業(yè) 龍華城市規(guī)劃面積達(dá) 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個(gè)居民住宅區(qū)、 18 個(gè)工業(yè)區(qū)，面積達(dá) 25平方公里。 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ⒈ 住宅項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶(hù)型和中檔樓價(jià)仍是當(dāng)前市場(chǎng)客戶(hù)置業(yè)首選。（寬頻入戶(hù)，智能化物管） ⒉ 2020 年 以來(lái)深圳的房地 產(chǎn)市場(chǎng)綜合表現(xiàn)為： 承前啟后，蓄勢(shì)待發(fā)。 “ 運(yùn)動(dòng)的才是美麗的 ” 。 由此，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個(gè)難題： 建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤(rùn)？ 然而，事實(shí)上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)率的高低。 教育與地產(chǎn) “ 戀愛(ài) ” ，在深圳已是普遍現(xiàn)象， 去 年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤(pán)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展空間非常大的朝陽(yáng)行業(yè)。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時(shí)代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。 從市場(chǎng)需求看，深圳住宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。 ⒍ 政府加快對(duì)二線外（特別是龍崗布吉和 龍華 等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。 ⒍ 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向 “ 三高 ” 農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場(chǎng)。根據(jù)相關(guān)法律，此類(lèi)房并不充許上市銷(xiāo)售，其非法上市對(duì)質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場(chǎng)沖擊。 第二類(lèi) 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素 商品房，此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶(hù)數(shù)在 350戶(hù)以?xún)?nèi)。 評(píng)述：此類(lèi)樓盤(pán)質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營(yíng)銷(xiāo)手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶(hù)定位及 營(yíng)銷(xiāo)傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等； 龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表： 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶(hù)型 四季花城 多層 Townhouse 373888㎡ 532168㎡ 坂 田 村坂雪 崗 高新技 術(shù) 綜合開(kāi)發(fā)區(qū) 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 均： 3800元 二、三房 59— 110㎡ 新華苑 多層 31000㎡ 65000㎡ 東 環(huán) 二路與 建 設(shè)路 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司 起 :2600元 均 :2700元 二、三四房 85～ 122㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) 交匯處 飛揚(yáng)繽紛 （ 大信花園一期 ） 多層 34625㎡ 66062㎡ 和 平 路與中 環(huán) 路交匯處 大信實(shí)業(yè)股份有限公司 起 :1900元 均 :2500元 二、三房 62～ 97㎡ 金碧世家 多層 30317㎡ 龍 華 人民北路 中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司深圳分公司 起： 2200元 已售完 馨園二期 多層 小高層 ㎡ ㎡ 民治大道 匯馨實(shí)業(yè)有限公司 均： 3300元 星光之約 多層 小高層 ㎡ 五 和 南路與 梅 坂大道交匯處 深 圳 昂 天 集 團(tuán) 航天廣宇集團(tuán) 二、三房 ～ ㎡ 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2700元 均 :2800元 二、三、四房 73～ 115㎡ 華都花園 多層 80000㎡ 220200㎡ 人 民 路與和 平 路交匯處 汕頭升藝建筑總公司深圳分公司 起： 2300元 萬(wàn)家燈火 多層 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林關(guān)口 瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2900元 均 :3100元 潛龍花園 惠寧閣 小高層 高層 ㎡ 民治大道 潛龍實(shí)業(yè)有限公司 起 :3250元 均 :3800元 銀泉花園 小高層 ㎡ ㎡ 布 龍 公路與 梅 觀高速 交 匯處人民中路 龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :3200元 均 :4000元 一、二、三房 ～ 98㎡ 盛銘居 多層 7389㎡ 龍 華 鎮(zhèn)民治 深圳市鵬寶樂(lè)物業(yè)發(fā)展有限公司 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 龍 華 鎮(zhèn)中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起： 2365元 均 :25002600元 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶(hù)型 富士康世紀(jì) 多層 50091㎡ 79559㎡ 中 環(huán) 二路與 和 平路交匯 富士康物業(yè)開(kāi)發(fā)(深圳 )有限公司 風(fēng)和日麗 多層 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 起 :2800元 均 :3500元 二、三房 68～ 120㎡ 樂(lè)景花園 小高層 16000㎡ 32020㎡ 中 環(huán) 路與和 平 中交匯處 源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 起 2500元 均 :2700元 龍?jiān)创髲B 多層 4068㎡ 5287㎡ 建設(shè)路 1900元