【正文】 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌， 不從銀行貸款。 (2)做好方案規(guī)劃。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 平方米 76100 73100 1． 2 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車(chē)場(chǎng) 出租房 地下停車(chē)場(chǎng) 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤(rùn)率 ％ ％ ％ ％ 17． 8 26。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為 1034萬(wàn)元，土地增值稅為 380萬(wàn) 元，合計(jì)繳納稅金 2629萬(wàn)元。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。 2020年 3 月：完成投資 25％，開(kāi)始預(yù)售。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。 (2)地下停車(chē)庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防 設(shè)施、消火栓。 5． 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo) 準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計(jì)算。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來(lái)水管 網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握?人與自然和諧 發(fā)展?這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與? 98佳園小區(qū)? 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)?升級(jí)換代?居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)?佳園一期?地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為 1900． 60～ 1901． 76米，地下水埋深 — 米。 多層住宅 B戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探 。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動(dòng)脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯 ，往南是火車(chē)站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。用地 成為開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 3)促銷手段。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi) 用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，齊齊哈爾市空置商品房已達(dá) 80余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 2020年的 55． 7％降到 2020年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由?溫飽型?向?小康型?的過(guò)渡。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。像這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有： （ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。 再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80平方米的占 33． 8％， 81～100平方米的占 14． 82％， 101～ 120平方米的占 8． 02％， 121～140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％ ，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100平方米以下。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本， 盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 齊齊哈爾市規(guī)劃院橋西小學(xué)地段控詳設(shè)計(jì)方案及市規(guī)劃局制定的住宅小區(qū)容積率標(biāo)準(zhǔn)。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。是住區(qū)重要的社會(huì)促進(jìn)空間。 項(xiàng)目整體規(guī)劃布局打破傳統(tǒng)兵營(yíng)式排列，超低建筑面積密度，超大樓間距，確保各個(gè)樓座景觀享有的最大化。便捷交通，毗鄰哈爾濱二環(huán)線（大新街），據(jù)中央大街不足千米。同時(shí)，如此大面積的環(huán)流水系，在炎炎夏日會(huì)蒸發(fā)出大量的負(fù)氧離子，對(duì)調(diào)節(jié)小區(qū)內(nèi)空氣溫度和濕度，凈化空氣質(zhì)量將起到枀佳的效果，從而使業(yè)主遠(yuǎn)離干燥和灰塵；另外，金色萊茵水源全部為地下水，水質(zhì)清澈潔凈，而且水深只有 25 公分，不會(huì)有任何安全隱患。 并且責(zé)令副市長(zhǎng)趙萬(wàn)山負(fù)責(zé)辦理此事，趙萬(wàn)山副市長(zhǎng)批示同意按棚戶區(qū)改造政策執(zhí)行，并要求市建設(shè)、土地、規(guī)劃等部門(mén)進(jìn)行辦理。通過(guò)與龍沙大隊(duì)的反復(fù)溝通，多次做工作，并且得到學(xué)校方面的首肯，瀏園賓館地段已達(dá)成意向性協(xié)議，費(fèi)用比預(yù)想的要低。 2020 年 12 月 20 日，為了解決該地段齊齊哈爾市師范附小位置對(duì)建設(shè)該項(xiàng)目的不利影響，與建華區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，將原齊齊哈爾師范附小移位，即從小區(qū)的中心地帶移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。為穩(wěn)定教師隊(duì)伍，提高教師隊(duì)伍整體素質(zhì)，以及學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 根據(jù)齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開(kāi)發(fā)建 設(shè)?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?（暫定名）的出發(fā)點(diǎn)，一是為加快學(xué)校的發(fā)展，解決學(xué)校占地面積不足和提高學(xué)校整體辦學(xué)實(shí)力，將學(xué)校沿湖地段住宅置換出來(lái)，作為教學(xué)用地。 2020 年 10 月 31日以齊齊哈爾大學(xué)的名義向齊齊哈爾市人民政府遞交了《 關(guān)于橋西小學(xué)及周邊地段用地的請(qǐng)示》 ，得到了時(shí)任市長(zhǎng)的林秀山的?原則同意 ，請(qǐng)有關(guān)部門(mén)辦理?的批示。這樣，該地段動(dòng)遷成本和開(kāi)發(fā)成本更進(jìn)一步降低，通過(guò)測(cè)算， 整體 開(kāi)發(fā)成本降低 20%以上，學(xué)校和教師得到更大的實(shí)惠。 尤其值得一提的是，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)一直得到市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和主管部門(mén)的大力支持 。社區(qū)在設(shè)計(jì)上采用了德國(guó)現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其中折板部分通過(guò)大塊瓷板干掛同窗邊的氟碳噴涂技術(shù)相結(jié)合，形成窗口錯(cuò)位的安裝美感；而直板部分則通過(guò)大塊瓷板和大落地窗結(jié)合，并配合了金屬線條的鑲嵌和勾勒，充分彰顯了德國(guó)建筑 一貫的大氣時(shí)尚、莊重典雅，又不失激情與活力的現(xiàn)代主義風(fēng)格和工業(yè)化美感！ 項(xiàng)目特色：金色萊茵 500 ㎡的入?yún)^(qū)大堂，借鑒了英國(guó)新議會(huì)大廈的造型藝術(shù)，以交叉鋼梁筑起昂揚(yáng)挑高 12 米高的穹頂，猶如歐洲頂級(jí)藝術(shù)館的高門(mén)大戶，給人以最強(qiáng)烈的視覺(jué)震撼。社區(qū)內(nèi)業(yè)主專屬會(huì)所，休閑，娛樂(lè)，游戲于一體。 天鵝灣，北接康安路延長(zhǎng)線，這不僅是一條群力新區(qū)的重點(diǎn)綠化景觀軸之一，更是連接群力新區(qū)與城市中心的主要干路；東臨松花江的支流何家溝，西與上江街相連，中有群力新區(qū)的內(nèi)河和正在建設(shè)的安陽(yáng)路延長(zhǎng)線橫貫。 河景，何家溝與群力新區(qū)南北兩條內(nèi)河，分別流經(jīng)天鵝灣的東、北、中部，成為城市中稀缺的親水宜居住區(qū)。 景觀 :四大主題組團(tuán)：以中心組團(tuán)為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團(tuán)，充分保障了每一棟建筑都有景 觀環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 (3)建設(shè)單位：齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。 (9)資金 來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金通過(guò)定向向教師預(yù)售房款解決，不足的施工部分投資由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自籌。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和齊齊哈爾大學(xué)住房消費(fèi)群體，戶型規(guī) 劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)齊齊哈爾市營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。 2020年以后，商品房投資逐步增加， 2020年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 9%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，齊齊哈爾市目前有 26％的市民住房是?安居房?，約 39％屬?房改房?， 19％是?私房?，只有 16％的住房是居民?購(gòu)買(mǎi)的 商品房?。?精品住宅?的表現(xiàn)為： 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。齊齊哈爾市是面向黑龍江西部地區(qū)最重要的城 市，國(guó)家重工業(yè)基地。 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 隨著齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐 步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。 從以上分析可以看出，王子花園等項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，?瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)?市場(chǎng)定位在中高檔住宅，符合齊齊哈爾大 學(xué)教師的住房需求，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 5．營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū)品牌形象得到了齊齊哈爾市市民和政府的認(rèn)同，在齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)?人與自然及高品味的文化內(nèi)涵?這 一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重區(qū)內(nèi)文化氛圍及人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)精品住宅小區(qū)。 5． 3 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。 2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)發(fā)成本各異，僅作參考。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從佳園一期預(yù)留口引入。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家