【正文】 附表 31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬元） 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’ 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營(yíng)資金 17623 附表 32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2011 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營(yíng)資產(chǎn)投資 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 17623 17623
。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭；(5)特惠免息分期付款； (旬。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長(zhǎng) 36． 5％；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。 2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷 工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。 9 26． 2 19． 8 5 6 7 6 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前 ) 全部投資投資回收期(所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后 ) 全部投資投資回收期(所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 年 ％ 年 ％ 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。詳見表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產(chǎn)品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房?jī)r(jià)格 (元 /平方 3001 最低值 2894 米 ) 土地費(fèi)用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 3— 11。詳見表 39 及圖 31。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857萬元和 —927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。詳見附表 33— 附表 35。 表 38 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營(yíng)業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) 4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 22089萬元，可獲利潤(rùn)總額 3132元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤(rùn)。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 表 37 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián) 排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場(chǎng) 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。地下停車庫(kù)每個(gè)車位 75000元，按 80％即 400個(gè)車位銷售計(jì)。詳見附 表 32。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的?佳園一期?土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 36 和附表 31。 2020年 1 月 — 2020 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2020年 8 月：主體工程斷水。 2020年 1 月：工程開工。 2020年 9 月～ 2020 年 11月：施工圖設(shè)計(jì)。 2020年 5 月 — 2020年 7月：建筑方案設(shè)計(jì)。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020年 1 月 20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (5)小區(qū) CATV電視系統(tǒng)由 A市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～3 個(gè)電視用戶盒。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。由住戶自行購(gòu)置 (一般不需要 )。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 (2)照明及電力設(shè)計(jì)。 A。 A。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 (4)室內(nèi)外排水。 1)室內(nèi)生活給水： 4層以上屋頂水箱給水， 1～ 3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 3)城市自來水進(jìn)水管不小于 DNl50，設(shè)一組水表裝置。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。 (2)給水。 住宅生活用水： 140 公升／人 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’ 98佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 上部結(jié)構(gòu) ?佳園二期?建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)?佳園一期?地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型： 基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根 據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)，地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJl00)的有關(guān)規(guī)定。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 35。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 表 34 ?佳園二期?項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5平方米 2 總建筑面積 ?6100平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場(chǎng) ) 15000平方米 4 地上建筑面積 61100平方米 其中：多層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連? 98傳園小區(qū)? ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面 20米寬這域規(guī)劃路。 總平面布局 ?佳園二期?總平面略呈? T形布局，由 4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。 (4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB50021— 94)、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB