【正文】 、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語(yǔ)，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過(guò)這與市場(chǎng)也有一定關(guān)系。 ㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營(yíng)造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來(lái)的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開(kāi)發(fā)方向發(fā)展。 ㈢ ⒊ 龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展 龍華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為 主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房?jī)煞恳恍l(wèi)為主，面積多在 62125 平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個(gè)龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。 從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤的表現(xiàn)來(lái)看，其二期的價(jià)位均比一期高出平均 500元 /平方米左右，同時(shí)樓盤質(zhì)素也比一期高出一個(gè)檔次，因此，龍華片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的攀高已是大勢(shì)所趨。 ㈢ ⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢(shì) 此資料來(lái)自企業(yè) 在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。同時(shí)大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢(shì)，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢(shì)恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購(gòu)房所考慮的幾個(gè)重要因素。 隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高 ，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下，龍華中心廣場(chǎng)即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級(jí)的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì) 良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢(shì)，龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。 市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢(shì)待發(fā)。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢(shì)頭勢(shì)必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只 先覺(jué)的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長(zhǎng)城、中信等均看好龍華。中心區(qū)作為未來(lái)深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長(zhǎng)潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口 50— 70萬(wàn)，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無(wú)法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生一定吸 納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場(chǎng)需求，特別是那些尋求一種寧?kù)o的、安逸的、祥和的、舒適的價(jià)格康價(jià)、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲(chǔ)備越來(lái)越少的同時(shí)，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價(jià)值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動(dòng)龍華地產(chǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 ㈡ 片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較 龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購(gòu)房入戶帶動(dòng)，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬(wàn)科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地 產(chǎn)航母開(kāi)進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場(chǎng)表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來(lái)的，深圳中心區(qū)的開(kāi)發(fā)為龍華帶來(lái)新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更顯絢麗多彩。龍華片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一般在 20203000元 /平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗 36 此資料來(lái)自企業(yè) 山水天驕、萬(wàn)家燈火等項(xiàng)目 的銷售均價(jià)在 3100元 /平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價(jià)在 2300— 2800元 /平方米左右，相對(duì)特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格幾近低了一半左右。作為處于未來(lái)城市中心廣場(chǎng)旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華 市場(chǎng)激起不小波瀾。 四季花城、美麗 36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對(duì)綜合素質(zhì)較高?？梢哉f(shuō)，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場(chǎng) 供應(yīng)量日趨增 大 ， 交易量在逐步上漲 。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況 1999 年以來(lái)，經(jīng)過(guò)政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤。 此資料來(lái)自企業(yè) 安居房系列：廣信花園、潛龍花園； 康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬(wàn)家燈火、山湖林海、書得門第等； 舒居房系列：萬(wàn)科四季花城 、美麗 36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的 18 萬(wàn)平方米金地項(xiàng)目等等。 在開(kāi)發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 評(píng)述：此類樓盤質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營(yíng)銷手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及 營(yíng)銷傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等； 龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表： 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶型 四季花城 多層 Townhouse 373888㎡ 532168㎡ 坂 田 村坂雪 崗 高新技 術(shù) 綜合開(kāi)發(fā)區(qū) 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 均： 3800元 二、三房 59— 110㎡ 新華苑 多層 31000㎡ 65000㎡ 東 環(huán) 二路與 建 設(shè)路 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司 起 :2600元 均 :2700元 二、三四房 85～ 122㎡ 此資料來(lái)自企業(yè) 交匯處 飛揚(yáng)繽紛 （ 大信花園一期 ） 多層 34625㎡ 66062㎡ 和 平 路與中 環(huán) 路交匯處 大信實(shí)業(yè)股份有限公司 起 :1900元 均 :2500元 二、三房 62～ 97㎡ 金碧世家 多層 30317㎡ 龍 華 人民北路 中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司深圳分公司 起： 2200元 已售完 馨園二期 多層 小高層 ㎡ ㎡ 民治大道 匯馨實(shí)業(yè)有限公司 均： 3300元 星光之約 多層 小高層 ㎡ 五 和 南路與 梅 坂大道交匯處 深 圳 昂 天 集 團(tuán) 航天廣宇集團(tuán) 二、三房 ～ ㎡ 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2700元 均 :2800元 二、三、四房 73～ 115㎡ 華都花園 多層 80000㎡ 220200㎡ 人 民 路與和 平 路交匯處 汕頭升藝建筑總公司深圳分公司 起： 2300元 萬(wàn)家燈火 多層 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林關(guān)口 瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :2900元 均 :3100元 潛龍花園 惠寧閣 小高層 高層 ㎡ 民治大道 潛龍實(shí)業(yè)有限公司 起 :3250元 均 :3800元 銀泉花園 小高層 ㎡ ㎡ 布 龍 公路與 梅 觀高速 交 匯處人民中路 龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :3200元 均 :4000元 一、二、三房 ～ 98㎡ 盛銘居 多層 7389㎡ 龍 華 鎮(zhèn)民治 深圳市鵬寶樂(lè)物業(yè)發(fā)展有限公司 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 龍 華 鎮(zhèn)中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開(kāi)發(fā)有限公司 起： 2365元 均 :25002600元 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開(kāi)發(fā)商 起價(jià) 均價(jià) /㎡ 主力戶型 富士康世紀(jì) 多層 50091㎡ 79559㎡ 中 環(huán) 二路與 和 平路交匯 富士康物業(yè)開(kāi)發(fā)(深圳 )有限公司 風(fēng)和日麗 多層 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物業(yè)工程開(kāi)發(fā)公司 起 :2800元 均 :3500元 二、三房 68～ 120㎡ 樂(lè)景花園 小高層 16000㎡ 32020㎡ 中 環(huán) 路與和 平 中交匯處 源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 起 2500元 均 :2700元 龍?jiān)创髲B 多層 4068㎡ 5287㎡ 建設(shè)路 1900元 此資料來(lái)自企業(yè) 金玲花園 多層 尾盤 和平路 國(guó)深實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 2280元 美麗 365 多層 小高層 100000㎡ 202000㎡ 東 環(huán) 二路與 三 聯(lián)路交匯處 華興實(shí)業(yè)有限公司 2800元 二、三、四房 63～ 120㎡ 錦繡江南 小高層 210000㎡ 400000㎡ 人 民 南路與 布 龍公路交界處 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 2900元 二、三（躍式）、空中別墅 70～ 160㎡ 山湖林海 多層 小高層 281815㎡ 320200㎡ 梅林關(guān)口 豐澤湖山莊有限公司 起 3300元 均 :3700元 二、三四房 76～ 105㎡ 美麗家園 多層 小高層 30000㎡ 60000㎡ 東 環(huán) 二路與和平路、建 設(shè) 路交匯處 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 起 :2580元 均 :2900元 華昱苑 多層 人 民 路與建 達(dá) 路交匯處 起 :2100元 均 :2400元 世紀(jì)華庭 多層 50091㎡ 79559㎡ 和 路 與東環(huán) 二 路交匯處 富士康物業(yè)開(kāi)發(fā)(深圳 )有限公司 起 :2380元 均 :2580元 瀅水山莊 多層 50000㎡ 103000㎡ 梅 林 檢查站 側(cè) 瀅水山莊處 瀅水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 起 :3100元 均 :3500元 二、三、四房 85～ 142㎡ ㈡ 龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局 ⒈ 物業(yè)類型 龍華片區(qū)對(duì)于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一定特殊性， 其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通 —— 民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢(shì)必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)檔次的提升。 其主要樓盤為有以下特征： 價(jià)格：均價(jià)基本在 3000元 /平方米左右