【正文】 于區(qū)外競爭；反之，則是占地規(guī)模比較大的項(xiàng)目參與區(qū)間競爭會(huì)加大。㈤3. 面積在間[100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。其中替代型產(chǎn)品為：㈤1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。㈤、項(xiàng)目片區(qū)未來競爭預(yù)測目前，龍華片區(qū)在售、在建項(xiàng)目有10余個(gè)，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗36新華苑、嘉逸花園等。對于會(huì)所，關(guān)內(nèi)幾乎接觸住房的人都會(huì)知道，如果是一個(gè)概念的炒做已經(jīng)成為過去時(shí)，它已經(jīng)劃歸為一個(gè)項(xiàng)目的硬件范疇。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場推崇，這類消費(fèi)者占有相當(dāng)比例份額。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過這與市場也有一定關(guān)系。㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點(diǎn)開發(fā)商對區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。㈢⒊ 龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型主要特點(diǎn)發(fā)展龍華房地產(chǎn)開發(fā)戶型結(jié)構(gòu)以中等戶型為主，即以二房二廳一衛(wèi)和三房兩房一衛(wèi)為主，面積多在62125平方米之間，且三房二廳二衛(wèi)占目前供應(yīng)量的大多數(shù)，復(fù)式三房、四房的出現(xiàn)，為整個(gè)龍華房地產(chǎn)市場注入新的活力。從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤的表現(xiàn)來看，其二期的價(jià)位均比一期高出平均500元/平方米左右，同時(shí)樓盤質(zhì)素也比一期高出一個(gè)檔次，因此，龍華片區(qū)商品房價(jià)格的攀高已是大勢所趨。㈢⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。同時(shí)大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費(fèi)者在關(guān)外購房所考慮的幾個(gè)重要因素。隨著龍華城鎮(zhèn)市建設(shè)發(fā)展速度的加快，城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其中心區(qū)的規(guī)模和檔次不斷提高，加之龍華與福田中心區(qū)毗鄰，在三大優(yōu)勢的帶動(dòng)下，龍華中心廣場即將建設(shè)，龍華鎮(zhèn)將改變往日基本在鎮(zhèn)中發(fā)展的模式，積極向南部、北部拓展新區(qū)，將在南路形成新的住宅社區(qū)中心與北部新的城市中心，由于特區(qū)內(nèi)地形呈現(xiàn)帶狀分布，福田中心區(qū)作為深圳市最為繁華的政冶、文化、商業(yè)區(qū)，羅湖中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)，龍崗中心區(qū)次一級的行政中心區(qū)，在全市中部發(fā)展的軸線上則缺乏一個(gè)次中心區(qū)，龍華關(guān)口區(qū)域內(nèi)存在良好的區(qū)位條件，在一定程度上可以承擔(dān)次中心的職能，并且憑借其合理的規(guī)劃、功能齊全的配套設(shè)施、便捷的交通、短暫的出入關(guān)時(shí)間、素質(zhì)良好的自然及生活環(huán)境、同比價(jià)格的巨大差異等優(yōu)勢，龍華的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益豐厚的回報(bào)。市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時(shí)，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢待發(fā)。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢頭勢必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只先覺的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長城、中信等均看好龍華。中心區(qū)作為未來深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口50—70萬，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生一定吸納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場需求，特別是那些尋求一種寧靜的、安逸的、祥和的、舒適的價(jià)格康價(jià)、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲備越來越少的同時(shí)，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價(jià)值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動(dòng)龍華地產(chǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。㈡片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購房入戶帶動(dòng)，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地產(chǎn)航母開進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來的，深圳中心區(qū)的開發(fā)為龍華帶來新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開發(fā)更顯絢麗多彩。龍華片區(qū)的商品房價(jià)格一般在20003000元/平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗36山水天驕、萬家燈火等項(xiàng)目的銷售均價(jià)在3100元/平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價(jià)在2300—2800元/平方米左右，相對特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來說，價(jià)格幾近低了一半左右。作為處于未來城市中心廣場旁邊幾個(gè)超級大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華市場激起不小波瀾。四季花城、美麗36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對綜合素質(zhì)較高?？梢哉f，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場供應(yīng)量日趨增大，交易量在逐步上漲。⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況1999年以來，經(jīng)過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬家燈火、山湖林海、書得門第等；舒居房系列：萬科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的18萬平方米金地項(xiàng)目等等。在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。評述：此類樓盤質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營銷手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及營銷傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等；龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表：項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑/占地面積物業(yè)位置開發(fā)商起價(jià) 均價(jià)/㎡主力戶型四季花城多層Townhouse373888㎡532168㎡坂田村坂雪崗高新技術(shù)綜合開發(fā)區(qū)深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司均：3800元二、三房59—110㎡新華苑多層31000㎡65000㎡東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司起:2600元均:2700元二、三四房85～122㎡飛揚(yáng)繽紛（大信花園一期）多層34625㎡66062㎡和平路與中環(huán)路交匯處大信實(shí)業(yè)股份有限公司起:1900元均:2500元二、三房62～97㎡金碧世家多層30317㎡龍華人民北路中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳分公司起：2200元已售完馨園二期多層小高層㎡㎡民治大道匯馨實(shí)業(yè)有限公司均：3300元星光之約多層小高層㎡五和南路與梅坂大道交匯處深圳昂天集團(tuán) 航天廣宇集團(tuán)二、三房～㎡中環(huán)花園多層20000㎡36500㎡中環(huán)路深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司起:2700元均:2800元二、三、四房73～115㎡華都花園多層80000㎡220000㎡人民路與和平路交匯處汕頭升藝建筑總公司深圳分公司起：2300元萬家燈火多層80000㎡（一期）214000㎡梅林關(guān)口瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:2900元均:3100元潛龍花園惠寧閣小高層高層㎡民治大道潛龍實(shí)業(yè)有限公司起:3250元均:3800元銀泉花園小高層㎡㎡布龍公路與梅觀高速交匯處人民中路龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:3200元均:4000元一、二、三房～98㎡盛銘居多層7389㎡龍華鎮(zhèn)民治深圳市鵬寶樂物業(yè)發(fā)展有限公司中環(huán)花園多層20000㎡36500㎡龍華鎮(zhèn)中環(huán)路深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司起：2365元均:25002600元項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑/占地面積物業(yè)位置開發(fā)商起價(jià) 均價(jià)/㎡主力戶型富士康世紀(jì)多層50091㎡79559㎡中環(huán)二路與和平路交匯富士康物業(yè)開發(fā)(深圳)有限公司風(fēng)和日麗多層173556㎡360000㎡人民路物業(yè)工程開發(fā)公司起:2800元均:3500元二、三房68～120㎡樂景花園小高層16000㎡32000㎡中環(huán)路與和平中交匯處源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司起2500元均:2700元龍?jiān)创髲B多層4068㎡5287㎡建設(shè)路1900元金玲花園多層尾盤和平路國深實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2280元美麗365多層小高層100000㎡200000㎡東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處華興實(shí)業(yè)有限公司2800元二、三、四房63～120㎡錦繡江南小高層210000㎡400000㎡人民南路與布龍公路交界處寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司2900元二、三（躍式）、空中別墅70～160㎡山湖林海多層小高層281815㎡320000㎡梅林關(guān)口豐澤湖山莊有限公司起3300元均:3700元二、三四房76～105㎡美麗家園多層小高層30000㎡60000㎡東環(huán)二路與和平路、建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司起:2580元均:2900元華昱苑多層人民路與建達(dá)路交匯處起:2100元均:2400元世紀(jì)華庭多層50091㎡79559㎡和路與東環(huán)二路交匯處富士康物業(yè)開發(fā)(深圳)有限公司起:2380元均:2580元瀅水山莊多層50000㎡103000㎡梅