【正文】 公路即在此方位中，不過已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來講對本項目不會造成多大影響。㈡⒉ 地塊整體環(huán)境分析在分析本地塊的整體環(huán)境上，我們主要從空氣質(zhì)量、水質(zhì)污染、綠化狀況、噪音以及周邊治安狀況等幾個方面來考慮：1. 空氣質(zhì)量狀況分析由于項目周邊幾乎四個方位皆有廠房的影響，因此就空氣質(zhì)量來說不太理想，水尾村的居民生活排水溝，也是影響此處空氣質(zhì)量的重要原因；2. 水質(zhì)污染狀況分析民治片區(qū)的居民生活用水主要來自附近的民治水庫，相對于如長嶺皮水庫、牛嘴子水庫來說可能會受到周邊工業(yè)廠房的影響；3. 綠色植被狀況分析民治片區(qū)由于靠近關(guān)口，相對來說規(guī)劃開發(fā)早，除民治大道等部分道路、地塊西面別墅區(qū)、梅花山莊等有些綠化外，廠房及民房域內(nèi)綠化相對比較缺乏，且又無綠化廣場等場所，由此可能會降低本片區(qū)的居住喜好度；4. 噪音污染狀況分析從項目的位置上來看，地塊基本上遠(yuǎn)離了幾條主要交通干道，交通的噪音不會對本項目造成太大影響，但是考慮到廠房的因素時，機(jī)器的運作可能會帶來一些不利；5. 周邊治安狀況分析深圳向來都有這么一個觀念，認(rèn)為“關(guān)外治安肯定比關(guān)內(nèi)差”，不可否認(rèn)：由于關(guān)外不存在特區(qū)內(nèi)證件的限制，外來人員相對要難以管理和復(fù)雜得多，這一點，龍華、布吉等地相對可能更為突出，因此，在這一方面就只有在小區(qū)內(nèi)部來加強了。㈡本項目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車站；途徑公交大巴主要有：F1（華為～科技園）、620（坂田～梅林檢查站）、302（火車站～龍華）、312（觀瀾～福田汽車站）、542（東湖～萬科四季花城）、F2（萬科四季花城～坂田）、410（龍華油松～益田村）、370（觀瀾～西麗）、508（火車站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。㈡項目地塊的周邊配套對今后的銷售工作將帶來很大的幫助，購房者在考慮一個房地產(chǎn)項目時，生活上的方便程度將是一項重要的參考指標(biāo)；由于本項目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對于配套來說也主要為早期建設(shè)，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢：各項配套都比較全面（如：民治村委、農(nóng)業(yè)銀行/農(nóng)村信用合作社、郵政局、六一小學(xué)、民治農(nóng)批市場、新一代酒店、萬眾城、加油站等），無不為本項目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢。但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。㈢、項目定位分析建議深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個發(fā)展趨勢：☆ 住宅類物業(yè)的開發(fā)重點將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時，一批較大型樓盤將起到主導(dǎo)市場的作用，小型樓盤占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變；☆ 城市空心化是一種必然趨勢，城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；☆ 白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開始成為住宅市場的主流消費群體；☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場的需要走勢來定位產(chǎn)品是最重要的。㈢⒈ 項目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。1. 背景資料摘自搜房網(wǎng)：35萬能買什么房的調(diào)查報告深圳主流購房客戶——都市白領(lǐng)深圳做為一個年青的新興城市，目前擁有就業(yè)人口約410萬，而白領(lǐng)階層占全部就業(yè)人口數(shù)的32%，也就是130人左右。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在2035歲，%，%。深圳都市白領(lǐng)收入狀況：根據(jù)深圳搜房網(wǎng)對深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。他們中4成人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中?？梢?，都市白領(lǐng)中有80%以上潛伏著買自有物業(yè)的動力或換房的現(xiàn)實性。截止2001年底，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有超過60%具備即時購房的能力。主流購房者的單價承受力：2. 龍華（特別是關(guān)口）項目啟動關(guān)內(nèi)市場的優(yōu)勢及可能性。由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨厚的優(yōu)勢：距羅湖/福田中心區(qū)僅約16公里，公交車程也僅3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時間。以下為我們所作的一份有關(guān)上班車程時間的調(diào)查數(shù)據(jù)：①上班車程時間心理接受程度：②上班車程時間實際現(xiàn)狀：從以上的圖表分析可以看出，龍華片區(qū)從地理距離上完全具備啟動深圳購房市場的可能性，而本項目地處的民治大道，作為早期的進(jìn)出關(guān)主要干道，其所具備的交通優(yōu)勢也是不言而喻。3. 總結(jié)結(jié)合本項目的實際情況，我們認(rèn)為有以下幾點啟動市內(nèi)白領(lǐng)階層購買的優(yōu)勢及可能性：① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關(guān)口僅3公里，公車到市中心區(qū)也僅40分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。② 大盤優(yōu)勢：15萬多平米的占地面積，28萬平方米的總建筑面積，完全滿足關(guān)內(nèi)客戶“去龍華就住大社區(qū)”的心理，同時在生活基本配套方面也具備“自給自足”的可能。③ 價格優(yōu)勢：相對于市內(nèi)6000元/㎡以上的價格來說，本片區(qū)參考可比項目價格基本保持在26003500元/㎡，相對于同樣的總價無疑會對關(guān)內(nèi)客戶產(chǎn)生極大的誘惑力。㈢建議：由于項目主流購買客戶為都市白領(lǐng)為主，建議品牌定位以彰顯個性、品位等為主要因素。作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（CBD）、生活中心區(qū)（CLD）、科技中心區(qū)（CID）親水住宅、運動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)……；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。1. 客戶定位的年輕化，對品牌的要求也偏向于對時尚、個性、品位的追求；2. 大盤的發(fā)展方向，無法象小項目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當(dāng)?shù)钠放菩蜗髞磉M(jìn)行包裝；3. 本片區(qū)（龍華市場）競爭的多元化，促使本項目的開發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶眼球。以下為我們對龍華片區(qū)兩個主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項目名稱萬科四季花城樓盤地址龍崗區(qū)坂田開發(fā)商萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬科物業(yè)管理有限公司項目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬平方米；總戶數(shù)3096戶。規(guī)劃要點歐洲風(fēng)格。居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。景觀創(chuàng)造了優(yōu)良的小區(qū)內(nèi)部景觀交通狀況54300、31315253620等多路公交通過周邊配套周邊配套欠缺內(nèi)部配套社區(qū)內(nèi)配套一應(yīng)俱全；包括：300米商業(yè)街具備基本日常生活服務(wù)配套；會所設(shè)施齊全，包括文體設(shè)施、健康服務(wù)中心；教育設(shè)施：幼兒園、小學(xué)；其它：網(wǎng)球場、籃球場、燒烤場、風(fēng)味食街等；交樓標(biāo)準(zhǔn)基本裝修戶型主力戶型為：三房二廳87112平方米，占總套數(shù)比例近80%，其中以100—110平方米戶型為最多；二房7075平方米，近20%，另有少量四房120170平方米戶型。價格總體均價36003700元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：萬科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營造；良好的物業(yè)管理服務(wù)；劣勢：項目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便；市場定位獨具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū)賣點萬科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對市內(nèi)較低的售價、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān)口物業(yè)。目標(biāo)客戶關(guān)內(nèi)客戶：主要為工薪白領(lǐng)階層：占60%以上；關(guān)外客戶：包括工薪階層、個體小商戶、企業(yè)管理層人員等；外銷：購買用于渡假、養(yǎng)老及在深工作港人的港臺人士；其他：內(nèi)地來深置業(yè)人士；營銷推廣以形象推廣為主，“有一個美麗的地方”、“歐洲小鎮(zhèn)”、等市場形象深入人心；以開發(fā)商品牌、項目質(zhì)素、物業(yè)管理、戶型、關(guān)外精品樓盤等為廣告訴求。銷售狀況銷售良好，市場反映極好。點評萬科在一塊原“不被人看好”，地處關(guān)外，原來基本無配套設(shè)施，交通不便的區(qū)域開發(fā)了一個高質(zhì)素的大規(guī)模項目，并成功引導(dǎo)市場，吸引了大量關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)階層來此置業(yè)，實現(xiàn)了項目的成功。以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。項目名稱美麗365樓盤地址龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處開發(fā)商深圳華興實業(yè)有限公司物業(yè)管理自管項目規(guī)模占地面積：10萬平方米，總建筑面積：20萬平方米；總戶數(shù)1960戶。規(guī)劃要點嶺南風(fēng)格，十二個環(huán)球風(fēng)光組團(tuán)，空中TOWHOUSE居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設(shè)，治安狀況一般，但配套較全，內(nèi)部規(guī)劃、園林綠化等良好。景觀十二個風(fēng)光組團(tuán)交通狀況302公交總站、300、370等十多條中小巴經(jīng)過周邊配套距傳統(tǒng)商業(yè)中心——人民路700米，超市、銀行、郵局等內(nèi)部配套社區(qū)超市、肉菜市場、社區(qū)服務(wù)中心，網(wǎng)球場、籃球場、迷你高爾夫球場、草地羽毛球場、老年兒童活動中心、會所、景觀式游泳池等交樓標(biāo)準(zhǔn)毛胚房戶型主力戶型為：二、三、四房，面積63120平方米，空中TOWHOUSE面積150平方米左右。價格總體均價3200元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為12個風(fēng)光組團(tuán)。劣勢：周邊治安及衛(wèi)生條件一般、離關(guān)口較遠(yuǎn)、發(fā)展商品牌還不強烈；市場定位開創(chuàng)旅游居家新概念，獨創(chuàng)空中TOWHOUSE賣點大盤旅游居家、空中TOWHOUSE、公交總站等目標(biāo)客戶關(guān)外（本地）客戶：包括個體戶、機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)管理人員、工新階層等占60%以上。營