【正文】 銷推廣主推旅游大盤(pán)概念，12個(gè)風(fēng)光組團(tuán)，首獨(dú)創(chuàng)空中TOWHOUSE、302公交總站。銷售狀況片區(qū)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)，一期銷售已近八成。點(diǎn)評(píng)在深圳趨步開(kāi)始大盤(pán)運(yùn)時(shí)期，美麗365作為一個(gè)建筑面積還不足20萬(wàn)平米的項(xiàng)目，打著居家旅游新概念大盤(pán)的旗號(hào)，吸引了不少購(gòu)房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。本地市場(chǎng)一片看好。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。當(dāng)然，它的目標(biāo)也基本上沒(méi)定有市內(nèi)。從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗365這兩個(gè)項(xiàng)目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績(jī)，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬(wàn)科一直以來(lái)所倡導(dǎo)對(duì)個(gè)性、品位等時(shí)尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開(kāi)發(fā)的四季花城項(xiàng)目，作為在原本不被看好的地域建成的一個(gè)樓盤(pán)，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對(duì)本項(xiàng)目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。㈢⒊ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析及建議房地產(chǎn)業(yè)的根本是本身的產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)的需求走勢(shì)來(lái)定位產(chǎn)品才是獲取市場(chǎng)認(rèn)同的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目所屬的深圳龍華片區(qū)具有其交通上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，成為深圳市內(nèi)主要的生活居住區(qū)已是大勢(shì)所趨，其今后幾年來(lái)的住宅消費(fèi)潛力將無(wú)比巨大。對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計(jì)、戶型設(shè)置及比例、園林規(guī)劃等幾個(gè)方面來(lái)加以分析并提出部分具體的建議。1. 項(xiàng)目整體定位分析建議建議：將項(xiàng)目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。在確定一個(gè)項(xiàng)目的整體定位之前，我們必須時(shí)確本項(xiàng)目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。簡(jiǎn)單分析一下本項(xiàng)目的實(shí)際情況：早期的規(guī)劃建設(shè)致使本地所處位置周邊廠房、民房林立、周邊環(huán)境在一定程度上大打折扣，另外，雖然深圳的主流購(gòu)房客戶所能承受的單價(jià)在4000—6000元/㎡左右較多。但真正在龍華購(gòu)房的客戶大部分單價(jià)接受能力都處在2500—4000元/㎡左右。因此，僅憑這兩方面因素來(lái)考慮，本項(xiàng)目就不具備做成尊貴精品住宅區(qū)，更談不上是做豪宅了。主流購(gòu)房客戶需求的調(diào)查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價(jià)格方面的原因外，作為年輕型的白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。就客戶的關(guān)注程度來(lái)看，在價(jià)格能夠接受的情況下，其最關(guān)注的還是規(guī)模以及環(huán)境。本項(xiàng)目作為近28萬(wàn)平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對(duì)細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當(dāng)然，最主要還是市場(chǎng)的消化能力。2. 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)分析建議開(kāi)發(fā)商必須充分認(rèn)識(shí)到，營(yíng)造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時(shí)的噱頭或包裝布，而是整個(gè)項(xiàng)目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項(xiàng)目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅(jiān)持的根本指導(dǎo)思想。我們應(yīng)自始至終把握四條原則：實(shí)效性、品牌性、可持續(xù)性以及規(guī)模性。① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。作為關(guān)外大面積地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看，由于其本身面積的優(yōu)勢(shì)以及受一定容積率規(guī)定的限制等因素，很少會(huì)采用高層的建筑類型，而基本上都是以多層、小高層（5—12層）為主，高層僅僅是起到一個(gè)增強(qiáng)建筑層次的一個(gè)輔助作用，當(dāng)然，最大因素還是客戶的需求影響。關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對(duì)建筑類型的選擇：② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計(jì)。建筑的風(fēng)格確定在很大程度上會(huì)受到項(xiàng)目整個(gè)體規(guī)化、尤其是園林規(guī)化的影響，項(xiàng)目現(xiàn)行的“平衡路線”（歐陸風(fēng)格）在本片區(qū)內(nèi)即有多個(gè)可參考項(xiàng)目，但從我們的客戶定位這方面來(lái)分析，外部視覺(jué)感受的創(chuàng)新將會(huì)成為吸引客戶眼球的主要因素之一，同時(shí)也將擴(kuò)展本項(xiàng)目賣點(diǎn)，具體來(lái)說(shuō)在考慮現(xiàn)代風(fēng)格（包括：歐陸風(fēng)格、美式風(fēng)格、法式風(fēng)格等）之外，容入一些如:日式風(fēng)格、蘇州亭廊風(fēng)格等的古樸意境以及一些超現(xiàn)實(shí)的元素等。3. 戶型設(shè)計(jì)建議：以二房、小三房（面積：50～95平米）為主。由于本項(xiàng)目客戶主要定位在以關(guān)內(nèi)為主，因此，在戶型設(shè)計(jì)上也必須迎合主流購(gòu)房客戶的整體需求及綜合走勢(shì)來(lái)予以確定。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型：主流購(gòu)房者的面積需求水平：從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在50110平方米/套之間，比重占85%，其中5070平方米的占20%，7090平方米的占53%，90110平方米的占12%。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要購(gòu)買(mǎi)的面積：4. 園林規(guī)劃建議：在4地塊中確定主題（如：音樂(lè)、雕塑、噴泉等）中心園林區(qū)，各期分區(qū)配合中心園林形成聯(lián)動(dòng)獨(dú)立風(fēng)格。據(jù)我們?cè)趯?duì)幾千名被訪者對(duì)住層設(shè)計(jì)及外國(guó)環(huán)境的要求和意見(jiàn)的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的是居住環(huán)境可擁有廣闊活動(dòng)空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當(dāng)然娛樂(lè)項(xiàng)目及日常生活的配套設(shè)施亦不可少。㈣、一期工程開(kāi)發(fā)存在的欠缺及解決思路項(xiàng)目3地塊（一期）數(shù)據(jù)資料：占地面積：（分8個(gè)小組團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)）計(jì)容積率（）建筑面積： 其中：住宅59916M 商業(yè)：12976M 總戶數(shù)：616戶 其中：二房一廳一衛(wèi)（65平米） 24套 %二房二廳二衛(wèi)（～） 168套 %三房二廳一衛(wèi)（～） 104套 %三房二廳二衛(wèi)（～） 144套 %四房二廳二衛(wèi)（～） 152套 %復(fù)式 （） 24套 %根據(jù)以上部分?jǐn)?shù)據(jù)，以及結(jié)合我們對(duì)本項(xiàng)目的客戶定位、品牌定位、產(chǎn)品定位等因素綜合分析，我們將從一期整體開(kāi)發(fā)流程、戶型解決、園林設(shè)計(jì)建議三個(gè)方面提出具體看法。㈣⒈ 整體開(kāi)發(fā)流程建議：6組團(tuán)→會(huì)所→7組團(tuán)→……為加快項(xiàng)目一期整體的銷售周期，造成項(xiàng)目面市的轟動(dòng)效應(yīng)，人氣的調(diào)動(dòng)將是本項(xiàng)目的關(guān)鍵問(wèn)題。因此：1. 從一期6組團(tuán)商業(yè)街、中心會(huì)所開(kāi)始，迅速建立起項(xiàng)目總體形象，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心；2. 迅速建立起一期7組團(tuán)半地下車庫(kù)形象，并通過(guò)如：扶手電梯連接到6組團(tuán)商業(yè)街，方便客戶停車并帶動(dòng)商業(yè)街人氣。㈣⒉ 戶型解決：推廣力度迎合整個(gè)項(xiàng)目客戶定位以關(guān)內(nèi)為主的思路，銷售上前期偏重大面積戶型為主，以避免造成后期的銷售難點(diǎn)。 綜合分析現(xiàn)一期的戶型設(shè)置及比例情況來(lái)看：戶型的設(shè)置跨度很大，從二房一廳一衛(wèi)到四房二廳二衛(wèi)到復(fù)式，（㎡）戶型的偏重方向不明顯，造成主次客戶概念淡化的弱勢(shì)，且面積在100平方為以上（非主流購(gòu)房客戶對(duì)面積的要求）占了近52%，即320套。這與本項(xiàng)目的整體定位方向?qū)?huì)產(chǎn)生一定沖突。但由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段為一期工程，在后期的開(kāi)發(fā)中還有很大的調(diào)整空間。因此，在戶型方面我們具體提出以下兩點(diǎn)：1. 一期3地塊的推廣力度依然會(huì)集中在中小戶型面積，即關(guān)內(nèi)客戶的認(rèn)同上；但銷售上將會(huì)偏重于100平方米以上戶型，以本地客戶消化為重點(diǎn)，以避免后期造成銷售難點(diǎn)。2. 后幾期的開(kāi)發(fā)建設(shè)在戶型上建議以中小戶型（二房及小三房，面積5095㎡）為主，全面啟動(dòng)關(guān)內(nèi)客戶購(gòu)買(mǎi)，縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。㈣⒊ 園林規(guī)劃：由于現(xiàn)有設(shè)計(jì)很多不可更改因素，3地塊開(kāi)發(fā)分期園林建議以嶺南風(fēng)格來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，并在3組團(tuán)較空曠部分設(shè)置分期園林主題區(qū)。1. 矩陣式的樓體布局，在一定程度上限制了園林規(guī)劃創(chuàng)意的發(fā)揮，嶺南園林有利于整體園林的規(guī)劃，做到一期開(kāi)發(fā)園林的均好性；2. 嶺南風(fēng)格園林植被主要以南方植物為主，在園林開(kāi)發(fā)及后期維護(hù)上成本相對(duì)容易控制；3. 由于項(xiàng)目規(guī)模以及分期開(kāi)發(fā)、分期園林設(shè)計(jì)等方面因素的影響，規(guī)劃分期園林主題區(qū)將有助于提升一期（包括后期建設(shè)）的居住喜好度。㈤、項(xiàng)目整體規(guī)劃思路及建議結(jié)合以上的研究及分析數(shù)據(jù)，貫穿到整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)上，以及我們對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)；在項(xiàng)目整體規(guī)劃思路及建議上我們主要從建筑整體布局、園林規(guī)劃建設(shè)這兩個(gè)方面提出一些見(jiàn)解。㈤⒈ 建筑整體布局建議后期高層建筑的分?jǐn)?，避免影響小區(qū)內(nèi)部園林的通透性；具體有：1. 2地塊東南處二棟11層小高層，可能會(huì)形成被兩邊高層圍合的局面，造成銷售上的隱患，可考慮將其與4地塊西北處二棟18層高層對(duì)換位置；2. 4地塊就目前的情況來(lái)看，必定將成為小區(qū)的中心景觀，因此，其間的小高層及高層盡量分?jǐn)偟?和2地塊周邊區(qū)域，以小高層或高層來(lái)彌補(bǔ)容積率（特別是4地塊東北處那棟11層小高層，將會(huì)大大影響到整個(gè)小區(qū)的開(kāi)闊性）；，避免造成“圍城”小區(qū)，增強(qiáng)與外部空間的通透性，同時(shí)也可以起到強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的規(guī)模效用。㈤⒉ 園林規(guī)劃建議以4地塊為園林主題區(qū)，配合中心主題區(qū)設(shè)置分期園林風(fēng)格，做到突出中心點(diǎn)、體現(xiàn)均好性。具體有：對(duì)4地塊現(xiàn)有的設(shè)計(jì)方案作出適當(dāng)調(diào)整，如轉(zhuǎn)移建筑或縮減游泳池面積等，添設(shè)大型中央音樂(lè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，配合燈光噴泉并容入一些大眾化時(shí)尚項(xiàng)目如：運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游樂(lè)設(shè)施、休閑設(shè)施等；① 本項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)2530戶，預(yù)計(jì)全部入住將達(dá)到八千人左右，如此龐大的居住社區(qū)必定需要一個(gè)集中開(kāi)闊的活動(dòng)空間；② 現(xiàn)有設(shè)計(jì)的公共活動(dòng)區(qū)域除4地塊區(qū)域外，就只有2地塊幼兒園那一片區(qū)，因此，主要活動(dòng)區(qū)必將落到4地塊上；③ 4地塊的中心位置和現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，具備進(jìn)行調(diào)整的可能性及建設(shè)中央廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。2. 綠化規(guī)劃在綠化植被上遵循一種“同質(zhì)”路線——以現(xiàn)代園林綠色植被為主如：歐洲風(fēng)情、嶺南風(fēng)情等，在分期分區(qū)園林建設(shè)上形成多個(gè)風(fēng)格各異的特色公園，配合各自不同特色的分區(qū)組團(tuán)，局部上采用不同品種的植物，塑造出獨(dú)特的分區(qū)風(fēng)情園林，同時(shí)又能有機(jī)地結(jié)合為一體的康居型大社區(qū)。五、后序 此次由于時(shí)間的倉(cāng)促以及未能與貴公司作更為深入的交流探討，致使在本項(xiàng)目的發(fā)展建議上難免顯得有些粗略；相信，在能夠與貴公司達(dá)成友好合作后，建華地產(chǎn)“開(kāi)拓創(chuàng)新、腳踏實(shí)地”的工作作風(fēng)必將為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)贏得一定市場(chǎng)，創(chuàng)造佳績(jī)！ 37 / 37