【正文】 具體有：對4地塊現有的設計方案作出適當調整，如轉移建筑或縮減游泳池面積等，添設大型中央音樂廣場項目，配合燈光噴泉并容入一些大眾化時尚項目如：運動設施、游樂設施、休閑設施等；① 本項目規(guī)劃總戶數2530戶，預計全部入住將達到八千人左右，如此龐大的居住社區(qū)必定需要一個集中開闊的活動空間；② 現有設計的公共活動區(qū)域除4地塊區(qū)域外，就只有2地塊幼兒園那一片區(qū)，因此，主要活動區(qū)必將落到4地塊上；③ 4地塊的中心位置和現有的規(guī)劃設計情況，具備進行調整的可能性及建設中央廣場的優(yōu)勢。1. 矩陣式的樓體布局，在一定程度上限制了園林規(guī)劃創(chuàng)意的發(fā)揮，嶺南園林有利于整體園林的規(guī)劃，做到一期開發(fā)園林的均好性；2. 嶺南風格園林植被主要以南方植物為主，在園林開發(fā)及后期維護上成本相對容易控制；3. 由于項目規(guī)模以及分期開發(fā)、分期園林設計等方面因素的影響，規(guī)劃分期園林主題區(qū)將有助于提升一期（包括后期建設）的居住喜好度。但由于本項目現階段為一期工程，在后期的開發(fā)中還有很大的調整空間。因此：1. 從一期6組團商業(yè)街、中心會所開始，迅速建立起項目總體形象，增強客戶購買信心；2. 迅速建立起一期7組團半地下車庫形象，并通過如：扶手電梯連接到6組團商業(yè)街，方便客戶停車并帶動商業(yè)街人氣。龍華片區(qū)關內客戶將要購買的面積：4. 園林規(guī)劃建議：在4地塊中確定主題（如：音樂、雕塑、噴泉等）中心園林區(qū)，各期分區(qū)配合中心園林形成聯動獨立風格。建筑的風格確定在很大程度上會受到項目整個體規(guī)化、尤其是園林規(guī)化的影響，項目現行的“平衡路線”（歐陸風格）在本片區(qū)內即有多個可參考項目，但從我們的客戶定位這方面來分析，外部視覺感受的創(chuàng)新將會成為吸引客戶眼球的主要因素之一，同時也將擴展本項目賣點，具體來說在考慮現代風格（包括：歐陸風格、美式風格、法式風格等）之外，容入一些如:日式風格、蘇州亭廊風格等的古樸意境以及一些超現實的元素等。我們應自始至終把握四條原則：實效性、品牌性、可持續(xù)性以及規(guī)模性。就客戶的關注程度來看，在價格能夠接受的情況下，其最關注的還是規(guī)模以及環(huán)境。簡單分析一下本項目的實際情況：早期的規(guī)劃建設致使本地所處位置周邊廠房、民房林立、周邊環(huán)境在一定程度上大打折扣，另外，雖然深圳的主流購房客戶所能承受的單價在4000—6000元/㎡左右較多。㈢⒊ 項目產品定位分析及建議房地產業(yè)的根本是本身的產品，根據市場的需求走勢來定位產品才是獲取市場認同的關鍵，由于項目所屬的深圳龍華片區(qū)具有其交通上的獨特優(yōu)勢，成為深圳市內主要的生活居住區(qū)已是大勢所趨，其今后幾年來的住宅消費潛力將無比巨大。本地市場一片看好。劣勢：周邊治安及衛(wèi)生條件一般、離關口較遠、發(fā)展商品牌還不強烈；市場定位開創(chuàng)旅游居家新概念，獨創(chuàng)空中TOWHOUSE賣點大盤旅游居家、空中TOWHOUSE、公交總站等目標客戶關外（本地）客戶：包括個體戶、機關公務員、企業(yè)管理人員、工新階層等占60%以上。項目名稱美麗365樓盤地址龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路與三聯路交匯處開發(fā)商深圳華興實業(yè)有限公司物業(yè)管理自管項目規(guī)模占地面積：10萬平方米，總建筑面積：20萬平方米；總戶數1960戶。目標客戶關內客戶：主要為工薪白領階層：占60%以上；關外客戶：包括工薪階層、個體小商戶、企業(yè)管理層人員等；外銷：購買用于渡假、養(yǎng)老及在深工作港人的港臺人士；其他：內地來深置業(yè)人士；營銷推廣以形象推廣為主，“有一個美麗的地方”、“歐洲小鎮(zhèn)”、等市場形象深入人心；以開發(fā)商品牌、項目質素、物業(yè)管理、戶型、關外精品樓盤等為廣告訴求。規(guī)劃要點歐洲風格。㈢建議：由于項目主流購買客戶為都市白領為主，建議品牌定位以彰顯個性、品位等為主要因素。以下為我們所作的一份有關上班車程時間的調查數據：①上班車程時間心理接受程度：②上班車程時間實際現狀：從以上的圖表分析可以看出，龍華片區(qū)從地理距離上完全具備啟動深圳購房市場的可能性，而本項目地處的民治大道，作為早期的進出關主要干道，其所具備的交通優(yōu)勢也是不言而喻?？梢姡际邪最I中有80%以上潛伏著買自有物業(yè)的動力或換房的現實性。1. 背景資料摘自搜房網：35萬能買什么房的調查報告深圳主流購房客戶——都市白領深圳做為一個年青的新興城市，目前擁有就業(yè)人口約410萬，而白領階層占全部就業(yè)人口數的32%，也就是130人左右。㈡項目地塊的周邊配套對今后的銷售工作將帶來很大的幫助，購房者在考慮一個房地產項目時，生活上的方便程度將是一項重要的參考指標；由于本項目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對于配套來說也主要為早期建設，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢：各項配套都比較全面（如：民治村委、農業(yè)銀行/農村信用合作社、郵政局、六一小學、民治農批市場、新一代酒店、萬眾城、加油站等），無不為本項目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢。3. 南面南面片區(qū)相對與其他幾個方位來說可能最主要的就是農民房及廠房了，雖是面向梅林關口方向，但基本沒有什么特別的景觀；這一方位相對來說較早的生活配套比較集中，如銀行、小學、藥店、超市等。綜合挖掘自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，才能夠實現“建好項目創(chuàng)利潤”的雙贏的目的。根據本項目的現有資料，以及我們對整體資料和設計圖紙的初步理解程度，我們將主要從項目定位（包括：項目客戶定位、項目品牌定位、項目產品定位等幾個方面）分析以及一期工程的解決和項目整體開發(fā)思路三個方面來提出一些建議，以供深入研究探討。對于成本高的別墅及聯排別墅市場則由于客戶覆蓋區(qū)域相對比較廣泛，區(qū)間競爭則比較明顯。㈤2. 面積在區(qū)間[84，100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。然而在龍華，相對深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數品牌地產商的近來開發(fā)的項目配套里增設了會所，其他多數只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒有起到會所的作用和達到會所應該具備的功能標準，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會所的樓盤如：“風和日麗”，她的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷售中，很大程度上引領了龍華樓市的發(fā)展方向。相對于99年以后開發(fā)的物業(yè)，較注重營造環(huán)境，而且隨著龍華經濟與深圳聯系紐帶越來越緊，特別是富士康、華發(fā)進駐龍華，首先帶給龍華的是無限的就業(yè)機會；同次將3萬多高新技術人才引進龍華，提升該整體片區(qū)文化素質水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術感受、高層次消費的人居生活，崇尚一種新的生活理念。市場供給量在增加；㈢⒋ 開發(fā)項目增加，市場競爭等更加趨于白熱化。隨著房地產市場的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進一步興旺，此環(huán)境下在消費者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進一步拉進，這此因素的共同作用必然將促進商品房價格的升高。㈢、龍華房地產發(fā)展趨勢㈢⒈ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將是“新龍華時代”的主流動向目前龍華片區(qū)大盤的價位不高，屬規(guī)模經濟的模式，基本上符合消費者的心理價位。他們的目標也一致，雖然開發(fā)的模式存在多元化，但總體來說為龍華片區(qū)房地產市場形象提升起到了推動作用。其實，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺的就可以預見。⒊ 片區(qū)物業(yè)價格水平龍華片區(qū)即梅林關口商品房銷售價格折后在3070—3650元/平方米之間，待開發(fā)大盤估價4100—4300元/平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場）在售商品房（除風和日麗等均價為每平方米3200—3300元/平方米外），其他均價一般在2300—3000元平方米，聯排別墅（小洋樓）銷售均價為5100—5500元/平方米之間。樓價穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產現階段的突出特點。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農民自用地集資建房，無產權證。龍華鎮(zhèn)內的超級大盤——風和日麗也在龍華宣揚一種完善配套——生活館理念的產生，導致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗36錦繡江南、風和日麗、美麗家園等。其主要面向鎮(zhèn)內客戶開發(fā)，銷售上也基本以地盤銷售為主。評述：此類物業(yè)一般質素較低，小區(qū)規(guī)劃及內部配套較差，建筑密度較高。此類房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無產權證或每棟僅有一集體產權證。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質樓盤也隨即出現，隨著較有實力的開發(fā)商的進入，位于中心區(qū)內樓盤的檔次正在逐步提高。⒎ 規(guī)劃建設據了解，龍華未來幾年的規(guī)劃建設將主要以龍華中心廣場及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團的梅龍大道等，將依照給整個中部組團帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?；網狀結構的道路網絡，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設，將更加拉近龍華及關內的聯系。⒋ 安全文明建設大力推進“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實施“一鎮(zhèn)一廣場”、“一村一公園”、“一街一景點”的環(huán)境建設目標；同時，通過開展社會治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設，使生活環(huán)境更加安全、文明。㈢、深圳市房地產總體走勢分析綜合對深圳房地產市場的調查、分析，我們對深圳地產市場的未來發(fā)展進行如下預測：⒈ 特區(qū)外地產開發(fā)時代即將來臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)；⒉ 房地產市場進入理性開發(fā)階段；⒊ 房地產開發(fā)注重自身配套和周邊景觀資源及社區(qū)配套的綜合利用；⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質量；⒌ 置業(yè)投資在總消費支出中的比率明顯增長；⒍ 高檔住宅項目的潛在市場呈隱性增長；⒎ 外銷比例將快速增長；三、龍華片區(qū)房地產發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡介龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯九個行政村和龍園、景龍兩個居委會；，其中常住人口約 。⒊ 房地產市場已漸趨理性和成熟，很少存在沖動開發(fā)及沖動置業(yè)：開發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善；置業(yè)注重綜合性能與銷售價格的對比；價格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。根據深圳統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數據表明，2002年前3月，%，%。2002年第一季度，春節(jié)淡季過后，深圳市樓盤推廣