【正文】 此資料來自企業(yè) 龍華荔花山莊發(fā)展規(guī)劃建議 目 錄 一、前言 二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述 ㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析 三、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈠、龍華鎮(zhèn)簡介 ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ㈣ 、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點 ㈤ 、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測 四、荔花山莊 項目分析及相關(guān)建議 ㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料 ㈡、本項目地塊價值預(yù)測 ㈢、項目定位分析建議 ㈣ 、一期工程開發(fā)存在的欠缺及解決思路 ㈤ 、項目整體規(guī)化思路及建議 此資料來自企業(yè) 五、后序 一、前言 房 地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了前期短暫、簡單的開發(fā)即獲暴利過程后，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸向著一個正常的市場環(huán)境發(fā)展： 激烈競爭 與逐步 成熟的買方市場 并存，致使房地產(chǎn)開發(fā)在依然呈現(xiàn)出高回報的背后，也使其所要面臨的風(fēng)險達(dá)到新高。 此資料來自企業(yè) 2020年 深圳版 TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識： TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品。 水景住宅再度升級， 致使 親水住宅尤其是海景 仍是 2020年深圳樓市熱賣點之一。在深圳，伴隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，以華僑城為代表的深圳旅游地產(chǎn)已初具規(guī)模。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入 3 月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的 “ 湖濱大戰(zhàn) ” 打響，深圳灣的 “ 海灣戰(zhàn)爭 ” 也拉開了序幕。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。 ⒋ 市場置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對淡化。 ⒈ 交通狀況 龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，梅觀高速公路、機(jī)荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān) 梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。 ⒌ 工業(yè) 投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機(jī)械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。 另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所 剩無幾，龍 此資料來自企業(yè) 華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。 另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來說其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競爭性較大。 此類樓盤特征如下： 價格：均價 1500— 1800元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）； 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。銷售策略主要以低價格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場銷售相結(jié)合。 價格：均價 2200— 2700元 /平方米（一般含簡單裝修） 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期） 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 其主要樓盤為有以下特征： 價格：均價基本在 3000元 /平方米左右 此資料來自企業(yè) 付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、 一成首期） 供應(yīng)戶型及暢銷戶型： 市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。 在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。 ⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況 1999 年以來，經(jīng)過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點樓盤。 四季花城、美麗 36風(fēng)和日麗等大型項目在片區(qū)內(nèi)相對綜合素質(zhì)較高。龍華片區(qū)的商品房價格一般在 20203000元 /平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗 36 此資料來自企業(yè) 山水天驕、萬家燈火等項目 的銷售均價在 3100元 /平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價在 2300— 2800元 /平方米左右，相對特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來說，價格幾近低了一半左右。中心區(qū)作為未來深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長潛力，中心區(qū)預(yù)計就業(yè)人口 50— 70萬，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會產(chǎn)生一定吸 納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場需求，特別是那些尋求一種寧靜的、安逸的、祥和的、舒適的價格康價、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲備越來越少的同時，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動龍華地產(chǎn)及社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。 市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢待發(fā)。同時大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費者在關(guān)外購房所考慮的幾個重要因素。 從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤的表現(xiàn)來看，其二期的價位均比一期高出平均 500元 /平方米左右，同時樓盤質(zhì)素也比一期高出一個檔次，因此，龍華片區(qū)商品房價格的攀高已是大勢所趨。 ㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點 開發(fā)商對區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進(jìn)一步提高，投資也進(jìn)一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場推崇，這類消費者占有相當(dāng)比例份額。 ㈤、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測 目前，龍華片區(qū)在售、在建項目有 10 余個，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗 36新華苑、嘉逸花園等。 ㈤ 3. 面積在間 [100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。此時的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等 片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。 ㈡、本項目地塊價值預(yù)測 “地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題時總是強(qiáng)調(diào)的一句話。 ㈡ ⒈ 項目地塊位置分析 本項目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁 (新一代酒點對面 )，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會對本項目的發(fā)展造成一定的影響。 4. 北面 本項目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來講對本項目不會造成多大影響。 但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在 2035歲，占整個白領(lǐng)群體的 %，月收入在 3500元以上的占 %。截止 2020 年底，深圳白領(lǐng)平均年薪為 ，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有 超過 60%具備即時購房的能力。 3. 總結(jié) 結(jié)合本項目的實際情況，我們認(rèn)為有以下幾點啟動市內(nèi)白領(lǐng)階層購買的優(yōu)勢及可能性： ① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關(guān)口僅 3 公里，公車到市中心區(qū)也僅 40 分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。 作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近 300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版 TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（ CBD）、生活中心區(qū)（ CLD）、科技中心區(qū)（ CID）親水住 宅、運動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)??；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。 銷售狀況 銷售良好，市場反映極好。 規(guī)劃要點 嶺南風(fēng)格，十二個環(huán)球風(fēng)光組團(tuán)，空中 TOWHOUSE 居住環(huán)境 小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設(shè)，治安狀況一般，但配套較全，內(nèi)部規(guī)劃、園林綠化等良好。 營銷推廣 主推旅游大盤概念， 12個風(fēng)光組團(tuán)，首獨創(chuàng)空中 TOWHOUSE、 302公交總站。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。對于項目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計、戶型設(shè)置及比 此資料來自企業(yè) 例、園林規(guī)劃等幾個方面來加以分析并提出部分具體的建議。但真正在龍華購房的客戶大部分單價接受能力都處在 2500— 4000元 /㎡左右。本項目作為近 28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。 ① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。 3. 戶型設(shè)計建議：以二房、小三房（面積： 50～ 95平米）為主。 據(jù)我們在對幾千名被訪者對住層設(shè)計及外國環(huán)境的要求和意見的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的 是居住環(huán)境可擁有廣闊活動空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當(dāng)然娛樂項目及日常生活的配套設(shè)施亦不可少。 龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型： 4%65%18%13%2層 （別墅、TOWHOUSE等 ）多層（5～ 7層 ）小高層（8～ 12 層）高層（12 層以上）7%21%55%13% 3%1% 一房二房