【正文】 此資料來自企業(yè) 交匯處 飛揚繽紛 （ 大信花園一期 ） 多層 34625㎡ 66062㎡ 和 平 路與中 環(huán) 路交匯處 大信實業(yè)股份有限公司 起 :1900元 均 :2500元 二、三房 62～ 97㎡ 金碧世家 多層 30317㎡ 龍 華 人民北路 中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳分公司 起： 2200元 已售完 馨園二期 多層 小高層 ㎡ ㎡ 民治大道 匯馨實業(yè)有限公司 均： 3300元 星光之約 多層 小高層 ㎡ 五 和 南路與 梅 坂大道交匯處 深 圳 昂 天 集 團(tuán) 航天廣宇集團(tuán) 二、三房 ～ ㎡ 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司 起 :2700元 均 :2800元 二、三、四房 73～ 115㎡ 華都花園 多層 80000㎡ 220200㎡ 人 民 路與和 平 路交匯處 汕頭升藝建筑總公司深圳分公司 起： 2300元 萬家燈火 多層 80000㎡（一期） 214000㎡ 梅林關(guān)口 瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :2900元 均 :3100元 潛龍花園 惠寧閣 小高層 高層 ㎡ 民治大道 潛龍實業(yè)有限公司 起 :3250元 均 :3800元 銀泉花園 小高層 ㎡ ㎡ 布 龍 公路與 梅 觀高速 交 匯處人民中路 龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :3200元 均 :4000元 一、二、三房 ～ 98㎡ 盛銘居 多層 7389㎡ 龍 華 鎮(zhèn)民治 深圳市鵬寶樂物業(yè)發(fā)展有限公司 中環(huán)花園 多層 20200㎡ 36500㎡ 龍 華 鎮(zhèn)中環(huán)路 深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司 起： 2365元 均 :25002600元 項目名稱 物業(yè)類型 建筑 /占地面積 物業(yè)位置 開發(fā)商 起價 均價 /㎡ 主力戶型 富士康世紀(jì) 多層 50091㎡ 79559㎡ 中 環(huán) 二路與 和 平路交匯 富士康物業(yè)開發(fā)(深圳 )有限公司 風(fēng)和日麗 多層 173556㎡ 360000㎡ 人民路 物業(yè)工程開發(fā)公司 起 :2800元 均 :3500元 二、三房 68～ 120㎡ 樂景花園 小高層 16000㎡ 32020㎡ 中 環(huán) 路與和 平 中交匯處 源發(fā)實業(yè)有限公司 起 2500元 均 :2700元 龍源大廈 多層 4068㎡ 5287㎡ 建設(shè)路 1900元 此資料來自企業(yè) 金玲花園 多層 尾盤 和平路 國深實業(yè)發(fā)展有限公司 2280元 美麗 365 多層 小高層 100000㎡ 202000㎡ 東 環(huán) 二路與 三 聯(lián)路交匯處 華興實業(yè)有限公司 2800元 二、三、四房 63～ 120㎡ 錦繡江南 小高層 210000㎡ 400000㎡ 人 民 南路與 布 龍公路交界處 寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 2900元 二、三（躍式）、空中別墅 70～ 160㎡ 山湖林海 多層 小高層 281815㎡ 320200㎡ 梅林關(guān)口 豐澤湖山莊有限公司 起 3300元 均 :3700元 二、三四房 76～ 105㎡ 美麗家園 多層 小高層 30000㎡ 60000㎡ 東 環(huán) 二路與和平路、建 設(shè) 路交匯處 寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 起 :2580元 均 :2900元 華昱苑 多層 人 民 路與建 達(dá) 路交匯處 起 :2100元 均 :2400元 世紀(jì)華庭 多層 50091㎡ 79559㎡ 和 路 與東環(huán) 二 路交匯處 富士康物業(yè)開發(fā)(深圳 )有限公司 起 :2380元 均 :2580元 瀅水山莊 多層 50000㎡ 103000㎡ 梅 林 檢查站 側(cè) 瀅水山莊處 瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 起 :3100元 均 :3500元 二、三、四房 85～ 142㎡ ㈡ 龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局 ⒈ 物業(yè)類型 龍華片區(qū)對于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項目有一定特殊性， 其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通 —— 民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。 評 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場受集資房沖擊較大； 第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對本項目的開發(fā)有重要參考意義。 第二類 小規(guī)模普通質(zhì)素商品房 龍華鎮(zhèn)內(nèi)存在大量目前小規(guī)模普通質(zhì)素 商品房，此類樓盤質(zhì)素不高不低，規(guī)模不大不小，一般戶數(shù)在 350戶以內(nèi)。購買用途一般為自住及租賃投資。根據(jù)相關(guān)法律，此類房并不充許上市銷售，其非法上市對質(zhì)素不高的商品房形成了一定市場沖擊。 龍華城市規(guī)劃及開發(fā)狀況26%58%16%已開發(fā)城區(qū)面積待規(guī)劃面積待開發(fā)面積龍華鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值0204060801991年 1994年 2020年（單位：億元）系列1 此資料來自企業(yè) 隨著二線關(guān)概念的淡化以及龍華中 心廣場的建成，以中心廣場向周邊輻射的一個新的中心區(qū)正在形成，它將是未來以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個新靚點。 ⒍ 農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)實現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向 “ 三高 ” 農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯型的商品農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，逐步形成了蔬菜、水果、水產(chǎn)、畜禽四大鮮活產(chǎn)品生產(chǎn)基地，大批農(nóng)副產(chǎn)品源源不斷地供應(yīng)深圳、港澳市場。 ⒊ 文體設(shè)施建設(shè) 鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播 電臺、有線電視臺、圖書館、新華書店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn) 8個村級圖書館也基本建設(shè)完畢，藏書達(dá) 4萬多冊。 ⒍ 政府加快對二線外（特別是龍崗布吉和 龍華 等地）全面基礎(chǔ)建設(shè)。 ⒉ 國際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球 500 強”）綜合功能 日益完善、地鐵多條線路即將開通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場的外銷率。 從市場需求看，深圳住宅市場購買力仍然旺盛，人民幣存款利率下降的調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 新年度的深圳典指在去年的基礎(chǔ)上將深圳劃分為 10 個片區(qū)，它們是：后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)、蛇口片區(qū)、香蜜湖片區(qū)、深圳中央商務(wù)區(qū)、紅樹林海景片區(qū)、寶安新城片區(qū) 、龍華片區(qū) 。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場也興起了以 “ 運動健康 ” 為概念的樓盤，特別是 隨 著 申奧的成功，使得 “ 運動 ” 這一主題 更 深入人心。 教育與地產(chǎn) “ 戀愛 ” ，在深圳已是普遍現(xiàn)象， 去 年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤的一個賣點，同時也是一個發(fā)展空間非常大的朝陽行業(yè)。 如何來做好房地產(chǎn)項目的代理工作，使發(fā)展商所開發(fā)的項目達(dá)到最高的利潤回報點？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司）在闡述了自己的全 程代理模式的同時，也對本項目的開發(fā)、結(jié)合我們對本區(qū)域市場的了解程度，做了一個初步的項目發(fā)展策略分析，以進(jìn)一步拓展彼此之間的思路，實現(xiàn)雙方的友好合作！ 知已知彼 ，不斷 探討創(chuàng)新 ，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長期以來所堅持的工作方式。 由此，房地產(chǎn)代理市場亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個難題： 建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤？ 然而，事實上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開發(fā)項目利潤回報率的高低。 新都市主義重視強調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有 效合理的填補性開發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分 糅合 整理，使居住、工作、購物、休閑等 “ 鏈 ” 結(jié)起來，構(gòu)成一個完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。 “ 運動的才是美麗的 ” 。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。（寬頻入戶，智能化物管） ⒉ 2020 年 以來深圳的房地 產(chǎn)市場綜合表現(xiàn)為： 承前啟后，蓄勢待發(fā)。整個 1 季度已經(jīng)有十余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過 82 萬平方米。 ㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況 ⒈ 住宅項目已成為房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價仍是當(dāng)前市場客戶置業(yè)首選。 ⒌ 置業(yè)投資在消費支出中的比率明顯增長。 ⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積 此資料來自企業(yè) 龍華城市規(guī)劃面積達(dá) 41 平方公里，到目前為止，已建成 32 個居民住宅區(qū)、 18 個工業(yè)區(qū)，面積達(dá) 25平方公里。到目前為止，全鎮(zhèn) 18個工業(yè)區(qū)的廠房使 用率達(dá) 98%，擁有內(nèi)外資企業(yè) 900余家。 龍華各項指標(biāo)圖表解析 龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬）7%93%常住人口流動及暫住人口龍華鎮(zhèn)人口構(gòu)成狀況（總?cè)丝诩s：3 6 . 6 萬）7%93%常住人口流動及暫住人口 此資料來自企業(yè) ㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展 ㈡ 前 言 作為一個獨具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場輻射及區(qū)域又可以劃分為三個片區(qū)： ⒈ 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬科四季花城等）； ⒉ 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）； ⒊ 未來中心廣場區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。 ㈡ 龍華房地產(chǎn)項目總體供應(yīng)狀況 第一類 集資房（私房） 據(jù)調(diào)研，龍華鎮(zhèn)基本上每個自然居民村都有集資房上市銷售， 遍布全鎮(zhèn)，市場供應(yīng)量較大，銷售量也不小。 三房面積 80115平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷戶型面積 為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100— 110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷戶型面積為 30— 50平方米； 客戶群：購買者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，一般自身生活品味不高，對樓盤質(zhì)素要求不高。樓盤基本無現(xiàn)場包裝。 三房面積 80— 115平方米，其中暢銷戶型面積為 80— 90 平方米； 二房面積 60— 90平方米，其中暢銷戶型面積為 60— 75平方米； 少量四房面積 100— 125平方米，其中暢銷戶型面積為 100110平方米； 少量一房及一房一廳面積 30— 50平方米，其中暢銷戶型面積為 30— 50平方米；