【正文】 指標見表 35。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21世紀新的居住理念。 3．建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 總平面布局 ?佳園二期?總平面略呈? T形布局，由 4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。根據(jù)場地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。根據(jù)?佳園一期? 地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41— 1902． 42米，高程差為 1米左右。 聯(lián)排低層住宅 C戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。①外墻：高級外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。套型基本面積達到國家預(yù)定的目標。 2. 功能設(shè)施標準 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 通信：直接由 A市市話通信網(wǎng)接入 場地：建設(shè)場地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。從佳園一期預(yù)留口引入。 建設(shè)廠區(qū)?五通?條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。瑾瑜世紀花園小區(qū)項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團認購；⑥有針對性 (銷售對象 )的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房 促銷 (佳園小區(qū)效果很好 )；⑩其他促銷手段。 2)銷售對象及銷售時機。 (2)促銷策略。 5． 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 (2) 配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套 服務(wù)，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。 5．營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項目整體形象 瑾瑜世紀花園小區(qū)品牌形象得到了齊齊哈爾市市民和政府的認同，在齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場有一定影響，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)?人與自然及高品味的文化內(nèi)涵?這 一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重區(qū)內(nèi)文化氛圍及人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)一個精品住宅小區(qū)。 (2) 住房制度改革未能達到預(yù)期進度，各種政策的落實未能實際到位， 住宅市場消費需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。 從以上分析可以看出，王子花園等項目的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，?瑾瑜世紀花園小區(qū)?市場定位在中高檔住宅，符合齊齊哈爾大 學(xué)教師的住房需求，是有其市場需求依據(jù)的。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著齊齊哈爾市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐 步成為居民消費熱點和投資手段。房地產(chǎn)開發(fā) 商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。 (3)項目區(qū)位市場潛力。齊齊哈爾市是面向黑龍江西部地區(qū)最重要的城 市，國家重工業(yè)基地。齊齊哈爾市改革開放 30 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收 入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。?精品住宅?的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，齊齊哈爾市目前有 26％的市民住房是?安居房?，約 39％屬?房改房?， 19％是?私房?，只有 16％的住房是居民?購買的 商品房?。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 2020年以后，商品房投資逐步增加， 2020年，在國民生產(chǎn)總值增長的 9%中，住宅建設(shè)的貢獻率達到 1 個百分點以上。 6．主要經(jīng)濟技術(shù)指標 ?瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 3—1。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和齊齊哈爾大學(xué)住房消費群體，戶型規(guī) 劃為中高檔住宅，根據(jù)對齊齊哈爾市營業(yè)用房市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。 齊齊哈爾大學(xué)基建辦橋西小學(xué)地段拆遷調(diào)查及測算。 (9)資金 來源：本項目建設(shè)資金通過定向向教師預(yù)售房款解決，不足的施工部分投資由房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)三級。 (3)建設(shè)單位：齊齊哈爾市中博房地產(chǎn)開發(fā)公司。 2．項目概況 (1)項目名稱：瑾瑜世紀花園住宅小區(qū)項目。 景觀 :四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風(fēng)格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景 觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 優(yōu)質(zhì)配套： 天鵝灣 ，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。 河景，何家溝與群力新區(qū)南北兩條內(nèi)河，分別流經(jīng)天鵝灣的東、北、中部，成為城市中稀缺的親水宜居住區(qū)。小區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)人車分流，使機動車無法對小區(qū)休閑環(huán)境造成干擾。 天鵝灣，北接康安路延長線，這不僅是一條群力新區(qū)的重點綠化景觀軸之一，更是連接群力新區(qū)與城市中心的主要干路；東臨松花江的支流何家溝，西與上江街相連，中有群力新區(qū)的內(nèi)河和正在建設(shè)的安陽路延長線橫貫。 融海景與山體資源為一體的旅游度假居住型社區(qū)，巧妙利用地形的特殊性和自然景觀的優(yōu)勢，創(chuàng)造獨特的空間和怡人的自然環(huán)境。社區(qū)內(nèi)業(yè)主專屬會所，休閑，娛樂，游戲于一體。到了冬季，這里又會變成下沉式的燈光廣場及冰雪運動場， 周邊配植各種耐寒性綠色植被，您及家人可以在這里盡情享受冰雪帶來的樂趣。社區(qū)在設(shè)計上采用了德國現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其中折板部分通過大塊瓷板干掛同窗邊的氟碳噴涂技術(shù)相結(jié)合，形成窗口錯位的安裝美感；而直板部分則通過大塊瓷板和大落地窗結(jié)合，并配合了金屬線條的鑲嵌和勾勒，充分彰顯了德國建筑 一貫的大氣時尚、莊重典雅，又不失激情與活力的現(xiàn)代主義風(fēng)格和工業(yè)化美感！ 項目特色：金色萊茵 500 ㎡的入?yún)^(qū)大堂，借鑒了英國新議會大廈的造型藝術(shù)，以交叉鋼梁筑起昂揚挑高 12 米高的穹頂，猶如歐洲頂級藝術(shù)館的高門大戶，給人以最強烈的視覺震撼。市長劉剛，副市長趙萬山以及市建設(shè)局、土地局、規(guī)劃局等單位主要領(lǐng)導(dǎo)均以各種方式支持該項目的落實。 尤其值得一提的是，該項目的開發(fā)建設(shè)一直得到市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和主管部門的大力支持 。湖西供熱站地段經(jīng)市領(lǐng)導(dǎo)同意，建設(shè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)進展順利，基本明確按當前市場評估價格取得該塊土地。這樣，該地段動遷成本和開發(fā)成本更進一步降低，通過測算， 整體 開發(fā)成本降低 20%以上，學(xué)校和教師得到更大的實惠。建華區(qū)政府向市規(guī)劃局遞交了《 重建師范附小的函 》，并得到了市規(guī)劃局的同意； 2020年 12 月 5日，向市文物管 理站遞交了 《關(guān)于市級保護文物藏書樓勘測與修繕的請示》 ，齊齊哈爾市文物管理站經(jīng)過研究于 2020年 1月 18日向市規(guī)劃局出具了關(guān)于清末藏書樓修繕和保留的意見。 2020 年 10 月 31日以齊齊哈爾大學(xué)的名義向齊齊哈爾市人民政府遞交了《 關(guān)于橋西小學(xué)及周邊地段用地的請示》 ，得到了時任市長的林秀山的?原則同意 ，請有關(guān)部門辦理?的批示。瑾瑜世紀花園小區(qū)開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的通過市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 根據(jù)齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建 設(shè)?瑾瑜世紀花園小區(qū)?（暫定名）的出發(fā)點，一是為加快學(xué)校的發(fā)展，解決學(xué)校占地面積不足和提高學(xué)校整體辦學(xué)實力，將學(xué)校沿湖地段住宅置換出來，作為教學(xué)用地。為創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，我公司與齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近勞動湖，與齊齊哈爾大學(xué)相連的地段，建設(shè)一個高品質(zhì)住宅小區(qū)。為穩(wěn)定教師隊伍，提高教師隊伍整體素質(zhì)，以及學(xué)校的長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 2020 年初省發(fā)改委批復(fù)齊齊哈爾大學(xué)建設(shè)八萬平方米教師住宅，根據(jù)這一批復(fù)，加之國家教委評估小組對校舍建設(shè)提出的具體要求，于 2020 年 10 月 15 日向市規(guī)劃局提出了 《關(guān)于橋西小學(xué)地段規(guī)劃用地的申請》 ，通過我們與齊齊哈爾大學(xué)的大量工作，得到批復(fù)同意。 2020 年 12 月 20 日，為了解決該地段齊齊哈爾市師范附小位置對建設(shè)該項目的不利影響，與建華區(qū)政府達成協(xié)議，將原齊齊哈爾師范附小移位，即從小區(qū)的中心地帶移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。我們及時抓住這次機會，通過積極協(xié)調(diào)和溝通，將這個項目列入了棚戶區(qū)改造項目，享受了棚戶區(qū)改造的多項優(yōu)惠政策。通過與龍沙大隊的反復(fù)溝通，多次做工作，并且得到學(xué)校方面的首肯，瀏園賓館地段已達成意向性協(xié)議，費用比預(yù)想的要低。我們與齊齊哈爾大學(xué)共同努力，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使測繪、規(guī)劃等所花費的費用降至全市最低的水平。 并且責令副市長趙萬山負責辦理此事，趙萬山副市長批示同意按棚戶區(qū)改造政策執(zhí)行，并要求市建設(shè)、土地、規(guī)劃等部門進行辦理。 整個社區(qū)占地 4 萬㎡，建筑規(guī)模為 20 萬㎡，住宅部分別由 3 號三棟玫瑰紅色的寬景折板高層和 9 號六棟橙黃色的直板高層組成。同時，如此大面積的環(huán)流水系，在炎炎夏日會蒸發(fā)出大量的負氧離子，對調(diào)節(jié)小區(qū)內(nèi)空氣溫度和濕度，凈化空氣質(zhì)量將起到枀佳的效果，從而使業(yè)主遠離干燥和灰塵；另外，金色萊茵水源全部為地下水，水質(zhì)清澈潔凈，而且水深只有 25 公分，不會有任何安全隱患。 配套：全封閉智能化社區(qū)物業(yè)管理；周邊配套設(shè)施完善，出門即為江畔公園，而斯大林公園、防洪紀念塔廣場也近在咫尺，與中央大街也不過是幾分鐘的距離。便捷交通，毗鄰哈爾濱二環(huán)線（大新街），據(jù)中央大街不足千米。 項目區(qū)位： 天鵝灣，東距城市中心二環(huán)路僅 公里，北距水上公園 公里，處于群力新區(qū)與城市中心城區(qū)交匯的門戶地位。 項目整體規(guī)劃布局打破傳統(tǒng)兵營式排列，超低建筑面積密度，超大樓間距，確保各個樓座景觀享有的最大化。 親水住區(qū)： 江景，天鵝灣以距松花江 公里的距離，可遠眺松花江城市上游一線景觀。是住區(qū)重要的社會促進空間。 舒適空間 天鵝灣，以中等戶型為主的高層住宅，遵循了群力新區(qū)的總體規(guī)劃要求，滿足人們對房屋質(zhì)量、空間布局、采光朝向等方面要求，全力打造高品質(zhì)社區(qū)。是住區(qū)重要的社會促進空間。 。 (6)公司類別：專營企業(yè)。經(jīng)估算，工程每平方米造價多層 1， 600元 / 平方米 高層 2， 300元 /平方米 。 齊齊哈爾市規(guī)劃院橋西小學(xué)地段控詳設(shè)計方案及市規(guī)劃局制定的住宅小區(qū)容積率標準。 5. 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。