【正文】 2. 綠化規(guī)劃在綠化植被上遵循一種“同質(zhì)”路線——以現(xiàn)代園林綠色植被為主如：歐洲風(fēng)情、嶺南風(fēng)情等，在分期分區(qū)園林建設(shè)上形成多個風(fēng)格各異的特色公園，配合各自不同特色的分區(qū)組團(tuán)，局部上采用不同品種的植物，塑造出獨特的分區(qū)風(fēng)情園林，同時又能有機(jī)地結(jié)合為一體的康居型大社區(qū)。㈤⒉ 園林規(guī)劃建議以4地塊為園林主題區(qū)，配合中心主題區(qū)設(shè)置分期園林風(fēng)格，做到突出中心點、體現(xiàn)均好性。㈤、項目整體規(guī)劃思路及建議結(jié)合以上的研究及分析數(shù)據(jù)，貫穿到整個項目的規(guī)劃建設(shè)上，以及我們對項目的初步認(rèn)識；在項目整體規(guī)劃思路及建議上我們主要從建筑整體布局、園林規(guī)劃建設(shè)這兩個方面提出一些見解。㈣⒊ 園林規(guī)劃：由于現(xiàn)有設(shè)計很多不可更改因素，3地塊開發(fā)分期園林建議以嶺南風(fēng)格來進(jìn)行規(guī)劃，并在3組團(tuán)較空曠部分設(shè)置分期園林主題區(qū)。因此，在戶型方面我們具體提出以下兩點：1. 一期3地塊的推廣力度依然會集中在中小戶型面積，即關(guān)內(nèi)客戶的認(rèn)同上；但銷售上將會偏重于100平方米以上戶型，以本地客戶消化為重點，以避免后期造成銷售難點。這與本項目的整體定位方向?qū)a(chǎn)生一定沖突。㈣⒉ 戶型解決：推廣力度迎合整個項目客戶定位以關(guān)內(nèi)為主的思路，銷售上前期偏重大面積戶型為主，以避免造成后期的銷售難點。㈣⒈ 整體開發(fā)流程建議：6組團(tuán)→會所→7組團(tuán)→……為加快項目一期整體的銷售周期，造成項目面市的轟動效應(yīng)，人氣的調(diào)動將是本項目的關(guān)鍵問題。據(jù)我們在對幾千名被訪者對住層設(shè)計及外國環(huán)境的要求和意見的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的是居住環(huán)境可擁有廣闊活動空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當(dāng)然娛樂項目及日常生活的配套設(shè)施亦不可少。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要選擇的戶型：主流購房者的面積需求水平：從面積看，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)龍華置業(yè)面積要求集中在50110平方米/套之間，比重占85%，其中5070平方米的占20%，7090平方米的占53%，90110平方米的占12%。3. 戶型設(shè)計建議：以二房、小三房（面積：50～95平米）為主。關(guān)內(nèi)客戶在龍華置業(yè)對建筑類型的選擇：② 建筑風(fēng)格建議：以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在細(xì)部上適當(dāng)容入其它風(fēng)格設(shè)計。① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。2. 項目建筑設(shè)計分析建議開發(fā)商必須充分認(rèn)識到，營造“舒居型高質(zhì)素大社區(qū)”并非只是銷售時的噱頭或包裝布，而是整個項目的“立身之本、發(fā)展之源”，必須要確定地貫徹到包括項目建筑類型及風(fēng)格、戶型設(shè)置及分布比例等直至入住管理等，直至持續(xù)發(fā)展所必須堅持的根本指導(dǎo)思想。本項目作為近28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。主流購房客戶需求的調(diào)查研究表明：豪宅或者尊貴型精品住宅除價格方面的原因外，作為年輕型的白領(lǐng)階層來說更容易落于俗套，他們所崇高的住宅要求是：舒適而不奢華、精致而不落于俗套。但真正在龍華購房的客戶大部分單價接受能力都處在2500—4000元/㎡左右。在確定一個項目的整體定位之前，我們必須時確本項目的檔次是定位在什么程度：豪宅、尊貴精品物業(yè)、高質(zhì)素社區(qū)、普通住宅小區(qū)或者是微利房等。對于項目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計、戶型設(shè)置及比例、園林規(guī)劃等幾個方面來加以分析并提出部分具體的建議。從以上的兩組研究分析數(shù)據(jù)我們不難看出：四季花城、美麗365這兩個項目雖然有著完全不同的客戶定位方向，卻都有著很好的銷售成績，品牌定位迎合主流客戶心理占有很大的比重；特別是萬科一直以來所倡導(dǎo)對個性、品位等時尚因素的強(qiáng)力包裝，使其所開發(fā)的四季花城項目，作為在原本不被看好的地域建成的一個樓盤，而獲得關(guān)內(nèi)客戶極好的認(rèn)同度，對本項目品牌的定位方向具備很大程度參考性及借鑒性。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。點評在深圳趨步開始大盤運時期，美麗365作為一個建筑面積還不足20萬平米的項目，打著居家旅游新概念大盤的旗號，吸引了不少購房者的眼球，加上其熱炒的“空中TOWHOUSE”、公交總站的引入等，更使其錦上添花。營銷推廣主推旅游大盤概念，12個風(fēng)光組團(tuán)，首獨創(chuàng)空中TOWHOUSE、302公交總站。價格總體均價3200元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（七成二十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：龍華早期規(guī)劃區(qū)與鎮(zhèn)政府、龍華中心廣場等相距較近；周邊及小區(qū)配均較全；小區(qū)環(huán)境為12個風(fēng)光組團(tuán)。規(guī)劃要點嶺南風(fēng)格，十二個環(huán)球風(fēng)光組團(tuán)，空中TOWHOUSE居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設(shè)，治安狀況一般，但配套較全，內(nèi)部規(guī)劃、園林綠化等良好。以萬科四季花城為參照，龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模，高質(zhì)素的物業(yè)同樣可吸引大量關(guān)內(nèi)置業(yè)人士。銷售狀況銷售良好，市場反映極好。價格總體均價36003700元/平方米（送基本裝修）價格走勢低開高走付款方式一次性付款、銀行按揭付款（八成三十年）優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：萬科品牌；優(yōu)質(zhì)物業(yè)質(zhì)素；完善的社區(qū)內(nèi)部配套；優(yōu)秀的內(nèi)環(huán)境營造；良好的物業(yè)管理服務(wù)；劣勢：項目所處地段環(huán)境雜亂、配套不完善，交通不便；市場定位獨具歐洲風(fēng)情的高質(zhì)素大規(guī)?？稻尤宋拇笊鐓^(qū)賣點萬科優(yōu)秀的品牌、美麗的社區(qū)形象、優(yōu)秀的物業(yè)管理、相對市內(nèi)較低的售價、更好的物業(yè)品質(zhì)、關(guān)口物業(yè)。居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。以下為我們對龍華片區(qū)兩個主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項目名稱萬科四季花城樓盤地址龍崗區(qū)坂田開發(fā)商萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理深圳萬科物業(yè)管理有限公司項目規(guī)模占地面積：217498平方米，總建筑面積：約35萬平方米；總戶數(shù)3096戶。作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（CBD）、生活中心區(qū)（CLD）、科技中心區(qū)（CID）親水住宅、運動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)……；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。③ 價格優(yōu)勢：相對于市內(nèi)6000元/㎡以上的價格來說，本片區(qū)參考可比項目價格基本保持在26003500元/㎡，相對于同樣的總價無疑會對關(guān)內(nèi)客戶產(chǎn)生極大的誘惑力。3. 總結(jié)結(jié)合本項目的實際情況，我們認(rèn)為有以下幾點啟動市內(nèi)白領(lǐng)階層購買的優(yōu)勢及可能性：① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關(guān)口僅3公里，公車到市中心區(qū)也僅40分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨厚的優(yōu)勢：距羅湖/福田中心區(qū)僅約16公里，公交車程也僅3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時間。截止2001年底，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有超過60%具備即時購房的能力。他們中4成人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在2035歲，%，%。㈢⒈ 項目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。㈡本項目地處民治大道旁，瀕臨布龍公路、梅觀高速以及坂田火車站；途徑公交大巴主要有：F1（華為～科技園）、620（坂田～梅林檢查站）、302（火車站～龍華）、312（觀瀾～福田汽車站）、542（東湖～萬科四季花城）、F2（萬科四季花城～坂田）、410（龍華油松～益田村）、370（觀瀾～西麗）、508（火車站～富士康工業(yè)區(qū)）等線路。4. 北面本項目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來講對本項目不會造成多大影響。2. 西面西面片區(qū)整體來說比東面相對要好一點，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項目提供了一些自然景觀。㈡⒈ 項目地塊位置分析本項目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁(新一代酒點對面)，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會對本項目的發(fā)展造成一定的影響。而一塊土地的價值，卻是由包括位置、環(huán)境、污染狀況、交通、市政配套及區(qū)域規(guī)劃等多方面綜合的體現(xiàn)，同時，這些也是進(jìn)行項目定位的基本要素。㈡、本項目地塊價值預(yù)測“地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題時總是強(qiáng)調(diào)的一句話。㈠⒉ 項目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項目計容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車位：1280個㈠⒋ 本項目建筑類型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會所。此時的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團(tuán)、寶安兵團(tuán)、龍崗中心城兵團(tuán)中心區(qū)兵團(tuán)、環(huán)深圳灣兵團(tuán)、華僑城兵團(tuán)、后海、前海兵團(tuán)等片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。對于舒居型物業(yè)宅來說，一般地，在龍華鎮(zhèn)，占地規(guī)模相對小的項目其區(qū)內(nèi)競爭要大