【正文】 力度逐漸加大，市場開始活躍。網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的完善，寬帶社區(qū)的成熟，無一不為2001年的房地產(chǎn)市場推波助瀾。隨著生活質(zhì)素的提高，人們更加關(guān)注健康，房地產(chǎn)市場也興起了以“運動健康”為概念的樓盤，特別是隨著申奧的成功，使得“運動”這一主題更深入人心。新都市主義重視強調(diào)在都市區(qū)域內(nèi)進行有效合理的填補性開發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進行充分糅合整理，使居住、工作、購物、休閑等“鏈”結(jié)起來，構(gòu)成一個完善、便利、現(xiàn)代的生活空間。由此，房地產(chǎn)代理市場亦逐漸規(guī)范；這也給地產(chǎn)發(fā)展商們解決了一個難題：建好的房子如何才能轉(zhuǎn)兌出應(yīng)有的利潤？然而，事實上房地產(chǎn)代理商整體水平的高低，將直接影響到發(fā)展商所開發(fā)項目利潤回報率的高低。如何來做好房地產(chǎn)項目的代理工作，使發(fā)展商所開發(fā)的項目達到最高的利潤回報點？我們（建華地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司）在闡述了自己的全程代理模式的同時，也對本項目的開發(fā)、結(jié)合我們對本區(qū)域市場的了解程度，做了一個初步的項目發(fā)展策略分析，以進一步拓展彼此之間的思路，實現(xiàn)雙方的友好合作！知已知彼，不斷探討創(chuàng)新，方能百戰(zhàn)百勝，這也是我們長期以來所堅持的工作方式。教育與地產(chǎn)“戀愛”，在深圳已是普遍現(xiàn)象，去年尤其突出，學(xué)校不僅僅是樓盤的一個賣點，同時也是一個發(fā)展空間非常大的朝陽行業(yè)。綠色住宅、生態(tài)住宅、環(huán)保住宅如同一個個令人歡欣的跳動音符，給普通百姓帶來對美好生活的憧憬和遐想。相信把信息化建設(shè)溶入生活將是新世紀(jì)衡量住宅質(zhì)素的又一重要標(biāo)準(zhǔn)。進入3月份，住宅市場全面走出春節(jié)后市的預(yù)熱狀態(tài)，開始了一輪波瀾壯闊的樓市大角斗，環(huán)香蜜湖的“湖濱大戰(zhàn)”打響，深圳灣的“海灣戰(zhàn)爭”也拉開了序幕。從雙休日售樓處絡(luò)繹不絕的看樓人群可以看出，市民看樓、買樓的積極性高漲，高素質(zhì)、口碑好的樓盤更是得到追捧。⒋ 市場置業(yè)的用途重在居住享用，投資理念相對淡化。⒈ 交通狀況龍華鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達，梅觀高速公路、機荷高速公路、布龍公路、石觀公路、平南鐵路均貫通全鎮(zhèn)，全國最大的陸路海關(guān)梅林海關(guān)也座落在龍華境內(nèi)。⒌ 工業(yè)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，吸引了一大批實力雄厚的外資企業(yè)紛紛前來投資，生產(chǎn)領(lǐng)域涉及自行車、電腦、塑膠、電子、服裝、鐘表、機械制造和日常生活用品等多種行業(yè)。另外，在房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)方面，由于可用于房地產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的土地已所剩無幾，龍華的舊城改造部分將成為近期的主流；而另一方面閑置地的開發(fā)利用也馬上就會起熱潮。另外，龍華鎮(zhèn)內(nèi)的集資房和政府安居房等也是本地一大特色，相對于片區(qū)一般素質(zhì)的商品房來說其主要客戶均為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主，兩者存在部分可替代性，彼此之間競爭性較大。此類樓盤特征如下：價格：均價1500—1800元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：主要為一次性付款及分期付款（一般為一年至三年分期）；供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。銷售策略主要以低價格吸引客戶，銷售手段基本上采用直銷方式與現(xiàn)場銷售相結(jié)合。價格：均價2200—2700元/平方米（一般含簡單裝修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。其主要樓盤為有以下特征：價格：均價基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟實用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況1999年以來，經(jīng)過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點樓盤。四季花城、美麗36風(fēng)和日麗等大型項目在片區(qū)內(nèi)相對綜合素質(zhì)較高。龍華片區(qū)的商品房價格一般在20003000元/平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗36山水天驕、萬家燈火等項目的銷售均價在3100元/平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價在2300—2800元/平方米左右，相對特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來說，價格幾近低了一半左右。中心區(qū)作為未來深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長潛力，中心區(qū)預(yù)計就業(yè)人口50—70萬，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會產(chǎn)生一定吸納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達到市場需求，特別是那些尋求一種寧靜的、安逸的、祥和的、舒適的價格康價、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲備越來越少的同時，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機遇，帶動龍華地產(chǎn)及社會經(jīng)濟的全面發(fā)展。市政府近期在龍華片區(qū)加大基礎(chǔ)設(shè)施及交通樞紐的建設(shè)的同時，龍華片區(qū)各大發(fā)展商也在倍加準(zhǔn)備，蓄勢待發(fā)。同時大盤擁有很多深入人心的生活優(yōu)勢，例如大社區(qū)、完善的市政生活配套及住戶專車，而這些優(yōu)勢恰恰又是消費者在關(guān)外購房所考慮的幾個重要因素。從潛龍花園、瀅水山莊、銀泉花園、風(fēng)和日麗等樓盤的表現(xiàn)來看，其二期的價位均比一期高出平均500元/平方米左右，同時樓盤質(zhì)素也比一期高出一個檔次，因此，龍華片區(qū)商品房價格的攀高已是大勢所趨。㈣、龍華房地產(chǎn)康居型住宅特點開發(fā)商對區(qū)內(nèi)園林景觀、區(qū)外自然環(huán)境的營造將進一步提高，投資也進一步加大，使未來的小區(qū)住宅逐步向康居型住宅開發(fā)方向發(fā)展。于是，龍華一批高素質(zhì)樓盤一經(jīng)推出，倍受市場推崇，這類消費者占有相當(dāng)比例份額。㈤、項目片區(qū)未來競爭預(yù)測目前，龍華片區(qū)在售、在建項目有10余個，包括：山湖林海、山水天驕、萬家燈火、星光之約、書香門第以及民樂村集資房等、位于龍華鎮(zhèn)中心的風(fēng)和日麗、銀泉花園、榕苑、馨園、錦繡江南、大信花園等，位于城市未來中心廣場的美麗36新華苑、嘉逸花園等。㈤3. 面積在間[100]平方米以上，康居型住宅的功能替代。此時的龍華鎮(zhèn)市場瀕臨著外來的壓力比較大，即布吉兵團、寶安兵團、龍崗中心城兵團中心區(qū)兵團、環(huán)深圳灣兵團、華僑城兵團、后海、前海兵團等片區(qū)市場推盤量比較大，給龍華片區(qū)物業(yè)市場推廣制造了不小的阻力。㈡、本項目地塊價值預(yù)測“地段，地段，還是地段”，這是很多地產(chǎn)商在講述地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵問題時總是強調(diào)的一句話。㈡⒈ 項目地塊位置分析本項目地處寶安龍華鎮(zhèn)民治大道旁(新一代酒點對面)，與各主要干道（布龍公路、梅觀高速等）及民治村委等均相隔不遠(yuǎn)；從本地塊位置來看，周邊工業(yè)區(qū)以及農(nóng)民建房較多，勢必將會對本項目的發(fā)展造成一定的影響。4. 北面本項目北面為龍華鎮(zhèn)方向，同樣是廠房和民房占主要部分；布龍公路即在此方位中，不過已相去甚遠(yuǎn)，從環(huán)境上來講對本項目不會造成多大影響。但是，從本地塊周邊的規(guī)化來看，由于早期的廠房及農(nóng)展建房的存在，使本項目周邊的重新規(guī)化受到很大制約，后期規(guī)化建設(shè)所能帶來的一些優(yōu)勢，預(yù)計只能通過西面的市政路建設(shè)以及東西的高尚片區(qū)的建設(shè)發(fā)展來給予支持帶動。深圳白領(lǐng)一族的年齡分布主要集中在2035歲，%，%。截止2001年底，以這種收入狀況而論，都市白領(lǐng)們的置業(yè)能力應(yīng)較理想的想象空間，而他們當(dāng)中又有超過60%具備即時購房的能力。3. 總結(jié)結(jié)合本項目的實際情況，我們認(rèn)為有以下幾點啟動市內(nèi)白領(lǐng)階層購買的優(yōu)勢及可能性：① 地理位置優(yōu)勢：距梅林關(guān)口僅3公里，公車到市中心區(qū)也僅40分鐘左右，如開通住戶專車對購買者將給予更大的信心。作為深圳的房地產(chǎn)業(yè)，近300多家（還在呈一定的增長趨勢）的房地產(chǎn)開發(fā)商，新盤層出不窮，同時概念地產(chǎn)百花齊放，令人耳目一新，如：深圳版TOWHOUSE、新都市主義、教育地產(chǎn)、商務(wù)中心區(qū)（CBD）、生活中心區(qū)（CLD）、科技中心區(qū)（CID）親水住宅、運動地產(chǎn)、深圳大盤、綠色生態(tài)住宅、旅游地產(chǎn)……；這此觀念的推出，在表現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場競爭激烈的同時，也是在賦予樓盤人性化、彰顯住房的“個性與靈魂”。居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境雜亂，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃優(yōu)良，園林綠化及環(huán)境好。銷售狀況銷售良好，市場反映極好。規(guī)劃要點嶺南風(fēng)格，十二個環(huán)球風(fēng)光組團，空中TOWHOUSE居住環(huán)境小區(qū)外部環(huán)境為早期規(guī)劃建設(shè)，治安狀況一般，但配套較全，內(nèi)部規(guī)劃、園林綠化等良好。營銷推廣主推旅游大盤概念，12個風(fēng)光組團，首獨創(chuàng)空中TOWHOUSE、302公交總站。但由于地理上的原因，真正關(guān)內(nèi)客戶卻叫好不叫座。對于項目的產(chǎn)品定位，我們將從分別從整體定位、建筑設(shè)計、戶型設(shè)置及比例、園林規(guī)劃等幾個方面來加以分析并提出部分具體的建議。但真正在龍華購房的客戶大部分單價接受能力都處在2500—4000元/㎡左右。本項目作為近28萬平米的超大社區(qū)，在一定的資金投入上更容易做到對細(xì)部的“精雕細(xì)鑿”。① 建筑類型建議：以多層為主，配合部分小高層及少量高層。3. 戶型設(shè)計建議：以二房、小三房（面積：50～95平米）為主。據(jù)我們在對幾千名被訪者對住層設(shè)計及外國環(huán)境的要求和意見的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)，一般人士最希望的是居住環(huán)境可擁有廣闊活動空間、寬闊的視野、高度綠化的環(huán)境、清新空氣和社區(qū)生活的網(wǎng)格，當(dāng)然娛樂項目及日常生活的配套設(shè)施亦不可少。㈣⒉ 戶型解決：推廣力度迎合整個項目客戶定位以關(guān)內(nèi)為主的思路，銷售上前期偏重大面積戶型為主，以避免造成后期的銷售難點。因此，在戶型方面我們具體提出以下兩點：1. 一期3地塊的推廣力度依然會集中在中小戶型面積，即關(guān)內(nèi)客戶的認(rèn)同上；但銷售上將會偏重于100平方米以上戶型，以本地客戶消化為重點，以避免后期造成銷售難點。㈤、項目整體規(guī)劃思路及建議結(jié)合以上的研究及分析數(shù)據(jù)，貫穿到整個項目的規(guī)劃建設(shè)上，以及我們對項目的初步認(rèn)識；在項目整體規(guī)劃思路及建議上我們主要從建筑整體布局、園林規(guī)劃建設(shè)這兩個方面提出一些見解。2. 綠化規(guī)劃在綠化植被上遵循一種“同質(zhì)”路線——以現(xiàn)代園林綠色植被為主如：歐洲風(fēng)情、嶺南風(fēng)情等，在分期分區(qū)園林建設(shè)上形成多個風(fēng)格各異的特色公園，配合各自不同特色的分區(qū)組團，局部上采用不同品種的植物，塑造出獨特的分區(qū)風(fēng)情園林，同時又能有機地結(jié)合為一體的康居型大社區(qū)。㈤⒉ 園林規(guī)劃建議以4地塊為園林主題區(qū)，配合中