【正文】 具體有：對(duì)4地塊現(xiàn)有的設(shè)計(jì)方案作出適當(dāng)調(diào)整，如轉(zhuǎn)移建筑或縮減游泳池面積等，添設(shè)大型中央音樂廣場項(xiàng)目，配合燈光噴泉并容入一些大眾化時(shí)尚項(xiàng)目如：運(yùn)動(dòng)設(shè)施、游樂設(shè)施、休閑設(shè)施等；① 本項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)2530戶，預(yù)計(jì)全部入住將達(dá)到八千人左右，如此龐大的居住社區(qū)必定需要一個(gè)集中開闊的活動(dòng)空間；② 現(xiàn)有設(shè)計(jì)的公共活動(dòng)區(qū)域除4地塊區(qū)域外，就只有2地塊幼兒園那一片區(qū)，因此，主要活動(dòng)區(qū)必將落到4地塊上；③ 4地塊的中心位置和現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，具備進(jìn)行調(diào)整的可能性及建設(shè)中央廣場的優(yōu)勢。1. 矩陣式的樓體布局，在一定程度上限制了園林規(guī)劃創(chuàng)意的發(fā)揮，嶺南園林有利于整體園林的規(guī)劃，做到一期開發(fā)園林的均好性；2. 嶺南風(fēng)格園林植被主要以南方植物為主，在園林開發(fā)及后期維護(hù)上成本相對(duì)容易控制；3. 由于項(xiàng)目規(guī)模以及分期開發(fā)、分期園林設(shè)計(jì)等方面因素的影響，規(guī)劃分期園林主題區(qū)將有助于提升一期（包括后期建設(shè)）的居住喜好度。但由于本項(xiàng)目現(xiàn)階段為一期工程，在后期的開發(fā)中還有很大的調(diào)整空間。因此：1. 從一期6組團(tuán)商業(yè)街、中心會(huì)所開始，迅速建立起項(xiàng)目總體形象，增強(qiáng)客戶購買信心；2. 迅速建立起一期7組團(tuán)半地下車庫形象，并通過如：扶手電梯連接到6組團(tuán)商業(yè)街，方便客戶停車并帶動(dòng)商業(yè)街人氣。龍華片區(qū)關(guān)內(nèi)客戶將要購買的面積：4. 園林規(guī)劃建議：在4地塊中確定主題（如：音樂、雕塑、噴泉等）中心園林區(qū)，各期分區(qū)配合中心園林形成聯(lián)動(dòng)獨(dú)立風(fēng)格。建筑的風(fēng)格確定在很大程度上會(huì)受到項(xiàng)目整個(gè)體規(guī)化、尤其是園林規(guī)化的影響，項(xiàng)目現(xiàn)行的“平衡路線”（歐陸風(fēng)格）在本片區(qū)內(nèi)即有多個(gè)可參考項(xiàng)目，但從我們的客戶定位這方面來分析，外部視覺感受的創(chuàng)新將會(huì)成為吸引客戶眼球的主要因素之一，同時(shí)也將擴(kuò)展本項(xiàng)目賣點(diǎn)，具體來說在考慮現(xiàn)代風(fēng)格（包括：歐陸風(fēng)格、美式風(fēng)格、法式風(fēng)格等）之外，容入一些如:日式風(fēng)格、蘇州亭廊風(fēng)格等的古樸意境以及一些超現(xiàn)實(shí)的元素等。我們應(yīng)自始至終把握四條原則：實(shí)效性、品牌性、可持續(xù)性以及規(guī)模性。就客戶的關(guān)注程度來看，在價(jià)格能夠接受的情況下，其最關(guān)注的還是規(guī)模以及環(huán)境。簡單分析一下本項(xiàng)目的實(shí)際情況：早期的規(guī)劃建設(shè)致使本地所處位置周邊廠房、民房林立、周邊環(huán)境在一定程度上大打折扣，另外，雖然深圳的主流購房客戶所能承受的單價(jià)在4000—6000元/㎡左右較多。㈢⒊ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析及建議房地產(chǎn)業(yè)的根本是本身的產(chǎn)品，根據(jù)市場的需求走勢來定位產(chǎn)品才是獲取市場認(rèn)同的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目所屬的深圳龍華片區(qū)具有其交通上的獨(dú)特優(yōu)勢，成為深圳市內(nèi)主要的生活居住區(qū)已是大勢所趨，其今后幾年來的住宅消費(fèi)潛力將無比巨大。本地市場一片看好。劣勢：周邊治安及衛(wèi)生條件一般、離關(guān)口較遠(yuǎn)、發(fā)展商品牌還不強(qiáng)烈；市場定位開創(chuàng)旅游居家新概念，獨(dú)創(chuàng)空中TOWHOUSE賣點(diǎn)大盤旅游居家、空中TOWHOUSE、公交總站等目標(biāo)客戶關(guān)外（本地）客戶：包括個(gè)體戶、機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)管理人員、工新階層等占60%以上。項(xiàng)目名稱美麗365樓盤地址龍華鎮(zhèn)東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處開發(fā)商深圳華興實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理自管項(xiàng)目規(guī)模占地面積：10萬平方米，總建筑面積：20萬平方米；總戶數(shù)1960戶。目標(biāo)客戶關(guān)內(nèi)客戶：主要為工薪白領(lǐng)階層：占60%以上；關(guān)外客戶：包括工薪階層、個(gè)體小商戶、企業(yè)管理層人員等；外銷：購買用于渡假、養(yǎng)老及在深工作港人的港臺(tái)人士；其他：內(nèi)地來深置業(yè)人士；營銷推廣以形象推廣為主，“有一個(gè)美麗的地方”、“歐洲小鎮(zhèn)”、等市場形象深入人心；以開發(fā)商品牌、項(xiàng)目質(zhì)素、物業(yè)管理、戶型、關(guān)外精品樓盤等為廣告訴求。規(guī)劃要點(diǎn)歐洲風(fēng)格。㈢建議：由于項(xiàng)目主流購買客戶為都市白領(lǐng)為主，建議品牌定位以彰顯個(gè)性、品位等為主要因素。以下為我們所作的一份有關(guān)上班車程時(shí)間的調(diào)查數(shù)據(jù)：①上班車程時(shí)間心理接受程度：②上班車程時(shí)間實(shí)際現(xiàn)狀：從以上的圖表分析可以看出，龍華片區(qū)從地理距離上完全具備啟動(dòng)深圳購房市場的可能性，而本項(xiàng)目地處的民治大道，作為早期的進(jìn)出關(guān)主要干道，其所具備的交通優(yōu)勢也是不言而喻?？梢姡际邪最I(lǐng)中有80%以上潛伏著買自有物業(yè)的動(dòng)力或換房的現(xiàn)實(shí)性。1. 背景資料摘自搜房網(wǎng)：35萬能買什么房的調(diào)查報(bào)告深圳主流購房客戶——都市白領(lǐng)深圳做為一個(gè)年青的新興城市，目前擁有就業(yè)人口約410萬，而白領(lǐng)階層占全部就業(yè)人口數(shù)的32%，也就是130人左右。㈡項(xiàng)目地塊的周邊配套對(duì)今后的銷售工作將帶來很大的幫助，購房者在考慮一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，生活上的方便程度將是一項(xiàng)重要的參考指標(biāo)；由于本項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)較早期的規(guī)劃區(qū)，因此，相對(duì)于配套來說也主要為早期建設(shè)，但卻明顯具備早期規(guī)劃的優(yōu)勢：各項(xiàng)配套都比較全面（如：民治村委、農(nóng)業(yè)銀行/農(nóng)村信用合作社、郵政局、六一小學(xué)、民治農(nóng)批市場、新一代酒店、萬眾城、加油站等），無不為本項(xiàng)目的發(fā)展配備了一定的優(yōu)勢。3. 南面南面片區(qū)相對(duì)與其他幾個(gè)方位來說可能最主要的就是農(nóng)民房及廠房了，雖是面向梅林關(guān)口方向，但基本沒有什么特別的景觀；這一方位相對(duì)來說較早的生活配套比較集中，如銀行、小學(xué)、藥店、超市等。綜合挖掘自身優(yōu)勢，規(guī)避不利因素，才能夠?qū)崿F(xiàn)“建好項(xiàng)目創(chuàng)利潤”的雙贏的目的。根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資料，以及我們對(duì)整體資料和設(shè)計(jì)圖紙的初步理解程度，我們將主要從項(xiàng)目定位（包括：項(xiàng)目客戶定位、項(xiàng)目品牌定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位等幾個(gè)方面）分析以及一期工程的解決和項(xiàng)目整體開發(fā)思路三個(gè)方面來提出一些建議，以供深入研究探討。對(duì)于成本高的別墅及聯(lián)排別墅市場則由于客戶覆蓋區(qū)域相對(duì)比較廣泛，區(qū)間競爭則比較明顯。㈤2. 面積在區(qū)間[84，100]平方米的普通住宅與康居型住宅的功能替代。然而在龍華，相對(duì)深圳市區(qū)而言起步較晚，只有少數(shù)品牌地產(chǎn)商的近來開發(fā)的項(xiàng)目配套里增設(shè)了會(huì)所，其他多數(shù)只是原有的管理處改頭換叫法，但是真正沒有起到會(huì)所的作用和達(dá)到會(huì)所應(yīng)該具備的功能標(biāo)準(zhǔn)，目前在龍華鎮(zhèn)真正算得上功能較齊的會(huì)所的樓盤如：“風(fēng)和日麗”，她的生活館崇尚一種接近自然接近日常生活所需的理念，在銷售中，很大程度上引領(lǐng)了龍華樓市的發(fā)展方向。相對(duì)于99年以后開發(fā)的物業(yè)，較注重營造環(huán)境，而且隨著龍華經(jīng)濟(jì)與深圳聯(lián)系紐帶越來越緊，特別是富士康、華發(fā)進(jìn)駐龍華，首先帶給龍華的是無限的就業(yè)機(jī)會(huì)；同次將3萬多高新技術(shù)人才引進(jìn)龍華，提升該整體片區(qū)文化素質(zhì)水平，該類移民多屬于中高薪階層，這一批人具備了購置商品房的能力，他們從事科技行業(yè)，雖有單位房，但已厭倦，他們追求著一種藝術(shù)感受、高層次消費(fèi)的人居生活，崇尚一種新的生活理念。市場供給量在增加；㈢⒋ 開發(fā)項(xiàng)目增加，市場競爭等更加趨于白熱化。隨著房地產(chǎn)市場的高漲及政府微利房的興建，龍華片區(qū)的人氣將進(jìn)一步興旺，此環(huán)境下在消費(fèi)者心中龍華片區(qū)與市區(qū)的距離將進(jìn)一步拉進(jìn)，這此因素的共同作用必然將促進(jìn)商品房價(jià)格的升高。㈢、龍華房地產(chǎn)發(fā)展趨勢㈢⒈ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將是“新龍華時(shí)代”的主流動(dòng)向目前龍華片區(qū)大盤的價(jià)位不高，屬規(guī)模經(jīng)濟(jì)的模式，基本上符合消費(fèi)者的心理價(jià)位。他們的目標(biāo)也一致，雖然開發(fā)的模式存在多元化，但總體來說為龍華片區(qū)房地產(chǎn)市場形象提升起到了推動(dòng)作用。其實(shí)，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的就可以預(yù)見。⒊ 片區(qū)物業(yè)價(jià)格水平龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價(jià)格折后在3070—3650元/平方米之間，待開發(fā)大盤估價(jià)4100—4300元/平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場）在售商品房（除風(fēng)和日麗等均價(jià)為每平方米3200—3300元/平方米外），其他均價(jià)一般在2300—3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價(jià)為5100—5500元/平方米之間。樓價(jià)穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的突出特點(diǎn)。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無產(chǎn)權(quán)證。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級(jí)大盤——風(fēng)和日麗也在龍華宣揚(yáng)一種完善配套——生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗36錦繡江南、風(fēng)和日麗、美麗家園等。其主要面向鎮(zhèn)內(nèi)客戶開發(fā)，銷售上也基本以地盤銷售為主。評(píng)述：此類物業(yè)一般質(zhì)素較低，小區(qū)規(guī)劃及內(nèi)部配套較差，建筑密度較高。此類房為一般為村方出地，其他公司投資興建，無產(chǎn)權(quán)證或每棟僅有一集體產(chǎn)權(quán)證。在中心區(qū)的周圍，一批新的大型高素質(zhì)樓盤也隨即出現(xiàn)，隨著較有實(shí)力的開發(fā)商的進(jìn)入，位于中心區(qū)內(nèi)樓盤的檔次正在逐步提高。⒎ 規(guī)劃建設(shè)據(jù)了解，龍華未來幾年的規(guī)劃建設(shè)將主要以龍華中心廣場及周邊地帶為軸心，往北到軍湖、貫穿中部組團(tuán)的梅龍大道等，將依照給整個(gè)中部組團(tuán)帶來巨大的發(fā)展?jié)摿?；網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)的道路網(wǎng)絡(luò)，以及外環(huán)路等道路的規(guī)劃建設(shè)，將更加拉近龍華及關(guān)內(nèi)的聯(lián)系。⒋ 安全文明建設(shè)大力推進(jìn)“綠化、美化、凈化、文化”工程，積極實(shí)施“一鎮(zhèn)一廣場”、“一村一公園”、“一街一景點(diǎn)”的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)；同時(shí)，通過開展社會(huì)治安綜合治理和安全文明小區(qū)建設(shè)，使生活環(huán)境更加安全、文明。㈢、深圳市房地產(chǎn)總體走勢分析綜合對(duì)深圳房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析，我們對(duì)深圳地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進(jìn)行如下預(yù)測：⒈ 特區(qū)外地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代即將來臨，特別是特區(qū)外的次中心區(qū)；⒉ 房地產(chǎn)市場進(jìn)入理性開發(fā)階段；⒊ 房地產(chǎn)開發(fā)注重自身配套和周邊景觀資源及社區(qū)配套的綜合利用；⒋ 置業(yè)投資更注重物業(yè)的享受質(zhì)量；⒌ 置業(yè)投資在總消費(fèi)支出中的比率明顯增長；⒍ 高檔住宅項(xiàng)目的潛在市場呈隱性增長；⒎ 外銷比例將快速增長；三、龍華片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展㈠、龍華鎮(zhèn)簡介龍華鎮(zhèn)地處寶安區(qū)東部，南連福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)，北接觀瀾鎮(zhèn)，東鄰布吉鎮(zhèn)，西靠石巖鎮(zhèn)，是深圳市未來中心區(qū)的后勤基地和寶安區(qū)的次中心區(qū)；全鎮(zhèn)面積98平方公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個(gè)行政村和龍園、景龍兩個(gè)居委會(huì)；，其中常住人口約 。⒊ 房地產(chǎn)市場已漸趨理性和成熟，很少存在沖動(dòng)開發(fā)及沖動(dòng)置業(yè)：開發(fā)注重景觀資源和綜合配套的完善；置業(yè)注重綜合性能與銷售價(jià)格的對(duì)比；價(jià)格不再是置業(yè)選擇的單一考慮因素。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2002年前3月，%，%。2002年第一季度，春節(jié)淡季過后，深圳市樓盤推廣