【正文】 揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。三房面積80—115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購(gòu)買者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購(gòu)買用途一般為自住。評(píng) 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價(jià)格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場(chǎng)受集資房沖擊較大；第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)有重要參考意義。龍華鎮(zhèn)目前此類代表性樓盤為美麗36錦繡江南、風(fēng)和日麗、美麗家園等。其主要樓盤為有以下特征：價(jià)格：均價(jià)基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供應(yīng)戶型及暢銷戶型：市場(chǎng)供應(yīng)量最大的是三房及二房戶型。三房面積80—100平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積70—80平方米，其中最暢銷戶型面積為70—80平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100120平方米；客戶群：主要客戶可分三大類，分別為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，深圳關(guān)內(nèi)上班客戶（福田居多，南山、羅湖次之），龍華鎮(zhèn)周邊區(qū)域客戶（包括梅林關(guān)口、觀瀾、石巖、坂田等）。評(píng)述：此類樓盤質(zhì)素明顯高于龍華鎮(zhèn)內(nèi)其他物業(yè)，在營(yíng)銷手法上也有創(chuàng)新，其目標(biāo)客戶定位及營(yíng)銷傳播有突破，并不局限于龍華鎮(zhèn)內(nèi)，吸引了一批關(guān)內(nèi)人士在龍華置業(yè)等；龍華鎮(zhèn)部分項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)表：項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑/占地面積物業(yè)位置開發(fā)商起價(jià) 均價(jià)/㎡主力戶型四季花城多層Townhouse373888㎡532168㎡坂田村坂雪崗高新技術(shù)綜合開發(fā)區(qū)深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司均：3800元二、三房59—110㎡新華苑多層31000㎡65000㎡東環(huán)二路與建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展限公司起:2600元均:2700元二、三四房85～122㎡飛揚(yáng)繽紛（大信花園一期）多層34625㎡66062㎡和平路與中環(huán)路交匯處大信實(shí)業(yè)股份有限公司起:1900元均:2500元二、三房62～97㎡金碧世家多層30317㎡龍華人民北路中房集團(tuán)昆明房地產(chǎn)開發(fā)公司深圳分公司起：2200元已售完馨園二期多層小高層㎡㎡民治大道匯馨實(shí)業(yè)有限公司均：3300元星光之約多層小高層㎡五和南路與梅坂大道交匯處深圳昂天集團(tuán) 航天廣宇集團(tuán)二、三房～㎡中環(huán)花園多層20000㎡36500㎡中環(huán)路深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司起:2700元均:2800元二、三、四房73～115㎡華都花園多層80000㎡220000㎡人民路與和平路交匯處汕頭升藝建筑總公司深圳分公司起：2300元萬(wàn)家燈火多層80000㎡（一期）214000㎡梅林關(guān)口瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:2900元均:3100元潛龍花園惠寧閣小高層高層㎡民治大道潛龍實(shí)業(yè)有限公司起:3250元均:3800元銀泉花園小高層㎡㎡布龍公路與梅觀高速交匯處人民中路龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:3200元均:4000元一、二、三房～98㎡盛銘居多層7389㎡龍華鎮(zhèn)民治深圳市鵬寶樂物業(yè)發(fā)展有限公司中環(huán)花園多層20000㎡36500㎡龍華鎮(zhèn)中環(huán)路深房集團(tuán)寶安開發(fā)有限公司起：2365元均:25002600元項(xiàng)目名稱物業(yè)類型建筑/占地面積物業(yè)位置開發(fā)商起價(jià) 均價(jià)/㎡主力戶型富士康世紀(jì)多層50091㎡79559㎡中環(huán)二路與和平路交匯富士康物業(yè)開發(fā)(深圳)有限公司風(fēng)和日麗多層173556㎡360000㎡人民路物業(yè)工程開發(fā)公司起:2800元均:3500元二、三房68～120㎡樂景花園小高層16000㎡32000㎡中環(huán)路與和平中交匯處源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司起2500元均:2700元龍?jiān)创髲B多層4068㎡5287㎡建設(shè)路1900元金玲花園多層尾盤和平路國(guó)深實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司2280元美麗365多層小高層100000㎡200000㎡東環(huán)二路與三聯(lián)路交匯處華興實(shí)業(yè)有限公司2800元二、三、四房63～120㎡錦繡江南小高層210000㎡400000㎡人民南路與布龍公路交界處寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司2900元二、三（躍式）、空中別墅70～160㎡山湖林海多層小高層281815㎡320000㎡梅林關(guān)口豐澤湖山莊有限公司起3300元均:3700元二、三四房76～105㎡美麗家園多層小高層30000㎡60000㎡東環(huán)二路與和平路、建設(shè)路交匯處寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司起:2580元均:2900元華昱苑多層人民路與建達(dá)路交匯處起:2100元均:2400元世紀(jì)華庭多層50091㎡79559㎡和路與東環(huán)二路交匯處富士康物業(yè)開發(fā)(深圳)有限公司起:2380元均:2580元瀅水山莊多層50000㎡103000㎡梅林檢查站側(cè)瀅水山莊處瀅水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起:3100元均:3500元二、三、四房85～142㎡㈡龍華房地產(chǎn)發(fā)展格局⒈ 物業(yè)類型龍華片區(qū)對(duì)于其特定的地理環(huán)境和所處的位置決定了其開發(fā)項(xiàng)目有一定特殊性，其原有的進(jìn)出關(guān)樞紐交通——民治大道，仍保有其青春活力，潛龍花園等及周邊規(guī)劃中的大型微利房社區(qū)，勢(shì)必引領(lǐng)該社區(qū)的樓盤開發(fā)檔次的提升。龍華鎮(zhèn)內(nèi)的超級(jí)大盤——風(fēng)和日麗也在龍華宣揚(yáng)一種完善配套——生活館理念的產(chǎn)生，導(dǎo)致該片區(qū)樓盤檔次在一定程度上得到提升。在開發(fā)中，物業(yè)類型呈現(xiàn)多元化，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房與舒居型系列物業(yè)并肩發(fā)展。安置房系列：有民樂村項(xiàng)目、潛龍閣等。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬(wàn)家燈火、山湖林海、書得門第等；舒居房系列：萬(wàn)科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的18萬(wàn)平方米金地項(xiàng)目等等。集資房系列：龍華片區(qū)的自然村，農(nóng)民自用地集資建房，無(wú)產(chǎn)權(quán)證。⒉ 片區(qū)物業(yè)銷售狀況1999年以來(lái)，經(jīng)過政府和發(fā)展商的共同努力，瀅水山莊、潛龍花園、銀泉花園、風(fēng)和日麗、龍泉花園、新華苑、星光之約、美麗家園、金碧世家等大中型的中高檔樓盤的陸續(xù)推出，并成為全市特別是龍華鎮(zhèn)熱點(diǎn)樓盤。而現(xiàn)在的四季花城、美麗36錦繡江南等，包括風(fēng)和日麗、美麗家園、星光之約等在深圳關(guān)內(nèi)樓市中都具有一定影響力?？梢哉f，整體上龍華鎮(zhèn)房地產(chǎn)即住宅市場(chǎng)供應(yīng)量日趨增大，交易量在逐步上漲。樓價(jià)穩(wěn)步攀升，已成為片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的突出特點(diǎn)。四季花城、美麗36風(fēng)和日麗等大型項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)相對(duì)綜合素質(zhì)較高。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所——生活館等賣點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。作為處于未來(lái)城市中心廣場(chǎng)旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華市場(chǎng)激起不小波瀾。⒊ 片區(qū)物業(yè)價(jià)格水平龍華片區(qū)即梅林關(guān)口商品房銷售價(jià)格折后在3070—3650元/平方米之間，待開發(fā)大盤估價(jià)4100—4300元/平方米；龍華鎮(zhèn)（包括城市中心廣場(chǎng)）在售商品房（除風(fēng)和日麗等均價(jià)為每平方米3200—3300元/平方米外），其他均價(jià)一般在2300—3000元平方米，聯(lián)排別墅（小洋樓）銷售均價(jià)為5100—5500元/平方米之間。龍華片區(qū)的商品房?jī)r(jià)格一般在20003000元/平方米左右，有一定規(guī)模及檔次的樓盤如風(fēng)和日麗、星光之約、潛龍花園、美麗36山水天驕、萬(wàn)家燈火等項(xiàng)目的銷售均價(jià)在3100元/平方米以上，而其他大多數(shù)商品房的均價(jià)在2300—2800元/平方米左右，相對(duì)特區(qū)內(nèi)特別是比較近的梅林片區(qū)商品房來(lái)說，價(jià)格幾近低了一半左右。另外龍華鎮(zhèn)及附近各居民村存在大量的村民集資房的銷售，銷售均價(jià)約在1500—1800元/平方米之間（具體數(shù)據(jù)不詳），極大沖擊了片區(qū)商品銷售。㈡片區(qū)功能特征及相鄰片區(qū)比較龍華片區(qū)是關(guān)外區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)典型片區(qū)之一，經(jīng)歷了三次發(fā)展機(jī)遇：第一是由購(gòu)房入戶帶動(dòng)，引發(fā)了深圳人赴關(guān)外置業(yè)的第一次高潮；第二次為萬(wàn)科、中海、物業(yè)集團(tuán)等大型地產(chǎn)商將品牌地產(chǎn)航母開進(jìn)布吉和龍華，把品牌付之于關(guān)外物業(yè)，從而掀起了一場(chǎng)表現(xiàn)為品牌效應(yīng)與郊居置業(yè)的地產(chǎn)革命浪潮；第三次發(fā)展機(jī)遇，則是深圳市中心區(qū)的興建所帶來(lái)的，深圳中心區(qū)的開發(fā)為龍華帶來(lái)新的機(jī)遇，使龍華地產(chǎn)的開發(fā)更顯絢麗多彩。其實(shí)，龍華的前景早在已在深圳中心區(qū)發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)的就可以預(yù)見。中心區(qū)作為未來(lái)深圳的市中心，其人口和人氣有著巨大的增長(zhǎng)潛力，中心區(qū)預(yù)計(jì)就業(yè)人口50—70萬(wàn)，而居住配套僅依靠容量有限的中心區(qū)當(dāng)然無(wú)法承載，盡管往西走，華僑城、南山、蛇口、科技園等可以分流，往東走，福田、羅湖舊城改造暨地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)產(chǎn)生一定吸納能力，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到市場(chǎng)需求，特別是那些尋求一種寧?kù)o的、安逸的、祥和的、舒適的價(jià)格康價(jià)、交通方便的生活環(huán)境，深圳市的城市總體規(guī)劃更強(qiáng)調(diào)均衡與全面發(fā)展，特別是深圳關(guān)內(nèi)土地儲(chǔ)備越來(lái)越少的同時(shí)，深圳中心區(qū)輻射地帶地塊價(jià)值迅速得到提升，龍華與中心區(qū)作為近鄰，正可利用這次機(jī)遇，帶動(dòng)龍華地產(chǎn)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)