【正文】 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本， 盡量減小項目風(fēng)險。 2020年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展， 2020年下半年起宏觀調(diào)控，至 2020年末，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。從齊齊哈爾市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80平方米的占 33． 8％， 81～100平方米的占 14． 82％， 101～ 120平方米的占 8． 02％， 121～140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％ ，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100平方米以下。根據(jù)齊齊哈爾市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，這類?精品住宅?將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。從中可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。在商品房日益走向買方市場的今天，消 費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考 慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （ 1）先富者的市場潛力。 (2)商業(yè)消費潛力。像這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。從齊齊哈爾市最近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導(dǎo)地位。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 2020年的 55． 7％降到 2020年的 47． 1％，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居民生活由?溫飽型?向?小康型?的過渡。個人購房的比例也由28％增加到 2020 年的 32％，目前這一比例已超過 50％，并保持逐步上升的勢頭。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，齊齊哈爾市空置商品房已達 80余萬平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進一步增加。導(dǎo)致本項目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計。除以上因素外，小區(qū)?賣點?還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費 用列入項目開發(fā)成本。 應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。 3)促銷手段。 表 32 樓盤銷售價格情況表 （ 2020年 2 月） 序號 名稱 房屋類型 區(qū)位 地段 最低價 (元／平最高價 (元／平 方米 ) 方米 ) 1 士林國際 多層住宅 市區(qū) 中華路北 2520 2880 2 王子花園 高檔商住 市區(qū) 清真路南 2480 3880 3 鑫海花園 高檔住宅 市區(qū) 勞動湖東 3500 4500 從齊齊哈爾市 2020 年 2 月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在 3000～ 4500元之間。 (2)價格優(yōu)惠策略。 (4)定價方式。用地 成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。隨著?人與自然和諧發(fā)展?居住觀念的建立，中 高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托齊齊哈爾大學(xué)及勞動湖一流的社區(qū)環(huán)境， 瑾瑜世紀(jì)花園小區(qū) 住宅開發(fā)建設(shè) 具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯 ，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。接入干管為 DN300DN800。 地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探 。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計委立項批復(fù)，佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140 平方米，地下停車庫 15000 平方米。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。 多層住宅 B戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。聯(lián)排高級住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，?佳園二期’主要工程項目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號 項 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 1． 1 1． 2 1． 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 地下停車庫 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線 (端子接單元口 ) 7 火災(zāi)報警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為 D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)?佳園一期?地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為 1900． 60～ 1901． 76米，地下水埋深 — 米。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應(yīng)?升級換代?居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風(fēng)格。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)?佳園二期?初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 34?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握?人與自然和諧 發(fā)展?這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與? 98佳園小區(qū)? 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管 網(wǎng)，進水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計規(guī)范要求設(shè)計如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺，自動消防水泵 2 臺。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 1)負荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315kV 1)配電方式：二級負荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計算。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo) 準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。 5． 5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由 A市市話網(wǎng)直接引入。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防 設(shè)施、消火栓。 7．環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾， 地下層設(shè)備運行的噪聲污染。 六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半 (29 個月 )左右的時間內(nèi)建成。 2020年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 2020年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。 2020年 6 月：正式人住。 八、經(jīng)濟效益分析 1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價 3001元。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬 元，合計繳納稅金 2629萬元。詳見附表 36 和附表 37。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是很好的。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。 表 311 主要經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 平方米 76100 73100 1． 2 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 ％ ％ ％ ％ 17． 8 26。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～ 6倍，而目前 A市房價每平方米售價為 15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價達 萬元～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 (2)做好方案規(guī)劃。 (2)在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。 3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項目資金完全自籌， 不從銀