【正文】 2021年，重慶市房地產開發(fā)施工面積 ，同比增 長%，其中新開工面積 ，同比增長 %；房屋竣工面積 ，同比下降 %，其中住宅竣工面積 米，同比下降 %；主城區(qū)商品房成交面積 ，成交金額 ，分別比上年增長 %和 %，其中，住宅商品房成交面積 ，成交金額 ，成交均價 2184元 /平方米，分別同比增長 %、 %、 %。 2021年全年商品房施工面積 ，增長 %，竣工面積 ，增長 %；商品房銷售面積 ，增長 %，銷售額 ，增長 %，其中住宅銷售額增長 %，占商品房銷售額的 %。 2021年，受國家實施連續(xù)宏觀調控政策影響，重慶主城區(qū)住宅均價低開高走，第 4季度，主城區(qū)住宅價格均價為2993元 /平方米，較 3季度上漲了 9元 /平方米，與 3季度基本持平。 （四） “城市向北 ”、 “主城西進 ”，區(qū)域房地產競爭日趨白熱化 “城市向北 ”、 “主城西進 ”，隨著城市運營概念的深化，重慶市各主城區(qū)房地產開發(fā)呈現(xiàn)區(qū)域化競爭態(tài)勢。 “啟動九龍引擎，構建和諧人居 ”，九龍坡區(qū)，大渡口打造 “城市第六商圈 ”，土地資源的豐富和政府的政策大力支持，都是對房地產投資商的極大誘惑。據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶市僅北部新區(qū)就有７個千畝以上大盤供應，其供應總量預計至少在８００萬平方米以上；而８００畝以上的大盤，重慶市南岸區(qū)至少有１１個以上。 本項目總建筑面積 226900平方米，在回興組團中有大盤特征，市場供應能力和占有能力較有保障。 低密度、低容積率是高品質樓盤必備的標準之一，密度是保證業(yè)主私密性的法寶，低容積率是 “健康居所 ”的基本保證。 二、區(qū)域房地產市場分析 （一）區(qū)域概況與區(qū)域規(guī)劃前景 江北區(qū)概況 江北區(qū)位于長江、嘉陵江北岸，是重慶直轄市的主城區(qū)之一，擁有221平方公里土地， 61萬人口，是重慶市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心 及中央商務區(qū)和交通樞紐。 江北城 ——中央商務區(qū) 中央商務區(qū)（江北城）地區(qū)位于重慶城市核心區(qū)域，嘉陵江和長江交匯處，面積約 。據(jù)顯示，我區(qū)常住人口繼續(xù)較快增長，城鎮(zhèn)常住人口達 ，比上年 ，增長 %，城鎮(zhèn)化率達 %， 比上年提高 ，全區(qū)常住總人口 12 ，比上年增長 %。 房地產業(yè)已經(jīng)成為拉動渝北經(jīng)濟增 長的重要支撐，通過十五的發(fā)展，房地產業(yè)發(fā)展邁入了新的發(fā)展階段。房地產產業(yè)的稅收達到了 ，比 2021年增長了 ，渝北與其 獨特的優(yōu)勢和難得的機遇，保持著持續(xù)快速健康發(fā)展的強勁態(tài)勢。將把房地產業(yè)作為渝北的支柱產業(yè)，積極打造龍溪北部新區(qū)這條城市主干線，著力把龍溪地區(qū)建成現(xiàn)代服務業(yè)集群區(qū)，把兩路城區(qū)建成最佳環(huán)境宜居區(qū)。 2021年房地產開發(fā)的施工面積， 2021年渝北區(qū)達到 1182萬平方米，這個比例占整個主城區(qū)的 %。第二是地形優(yōu)勢，重慶是個山地，很大一部分是深丘，渝北基本上屬于淺丘，土地相當平坦。渝北區(qū)的經(jīng)濟總量的發(fā)展很大，現(xiàn)在有一個空港開發(fā)區(qū)也在開發(fā)之中，渝北區(qū)在著力打造空港經(jīng)濟，這樣經(jīng)濟的發(fā)展的態(tài)勢，也給渝北區(qū)房地產市場的發(fā)展帶來了良好的條件和機遇。今年是國家第十一個五年計劃的第二年，渝北區(qū)房地產業(yè)又面臨一個非常好的發(fā)展機遇，從 2021年開始創(chuàng)建人居生態(tài)環(huán)境，政府投入了大量的人力、物力 ，目前無論是城市衛(wèi)生各個方面都是名列全市前茅，隨著市人大，和中央數(shù)重慶數(shù)十家單位入駐渝北，將加速渝北區(qū)的發(fā)展。 重慶市兩路工業(yè)園東區(qū)規(guī)劃面積 35平方公里，分回興、石坪兩大組 15 團，其中回興組團規(guī)劃面積 13平 方公里，石坪組團規(guī)劃面積 22平方公里。同時，金山科技、深渝電子、金蘭電子等高科技企業(yè)也先后入駐園區(qū)。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。北部新區(qū)汽車城和現(xiàn)代制造業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)基地建在經(jīng)開園內。 主要功能：商務中心、客運樞紐、光電產業(yè)、高檔社區(qū)。 大竹林組團： 以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設用地 ，人口 10萬人。主要功能：現(xiàn)代制造業(yè)。規(guī)劃城市建設用地 ，人口 18萬人。北部新區(qū)則集中了重慶 房地產市場中大部分的中高檔樓盤和 1000畝大盤，龍湖系列（龍湖花園、香樟林別墅、藍湖郡、水晶麗城等）、金科天籟城、奧林匹克花園等，北部新區(qū)房地產已成為重慶市高檔住宅市場發(fā)展的風向標。 大盤集中，樓盤品質不斷提高 三北地區(qū)是重慶市房地產大盤最集中的區(qū)域， 1000畝以上的大盤有 18 建工未來城 3200畝、奧林匹科花園 3373畝、保利國際高爾夫花園 2400畝、棕櫚泉國際花園 1200畝、融科蔚城 1100畝、魯能星城 2021畝等。 區(qū)域輻射力強，市場需求量大 從房地產消費的區(qū)域來看，北部房地產市場已經(jīng)基本形成區(qū) 域輻射全市消費的局面。 由于國家這幾年 對銀行銀根的下調，這就使得有錢的市民更愿意把錢用來投資，而不選擇存銀行。市民又很看好對不動產的投資，而房地產又是整個不動產產業(yè)中目前增長較快的；老百姓有句俗話叫做 “買漲不買跌 ”可以說明還會有更多的市民投資房地產物業(yè)。例如：北京、上海、杭州、蘇州等城市的中高檔物業(yè)的購買者有百分之幾十是外來人士消費的。 2021年開始的江北城拆遷工程逐步進入尾聲，大量拆遷戶為江北房地產市場注入一股強有力的購房群體，由于生活地理情節(jié)等因素，該群體在置業(yè)時首選江北區(qū)樓盤，慶業(yè)巴蜀城、龍庭藍天苑等五里店樓盤成為主要置業(yè)樓盤，龍庭藍天苑購房群體 90%來自于五里店周邊居民和江北城拆遷戶。同時，憑借渝北區(qū)對外交通的優(yōu)勢，外來人員首選在渝北置業(yè)。 渝北區(qū)房地產是一個外向型區(qū)域，區(qū)域市場消費需求也是一個外向型市場需求。 金沙水岸，均價 3800元 /平方米，樓盤進入尾盤階段。隨著天湖美鎮(zhèn) ——上島、奧林匹克花園二 期、融科蔚城等樓盤的相須入市，住宅 22 市場均價將大幅度的回升。 從對片區(qū)各項目的開發(fā)規(guī)模來看 ,項目的規(guī)模大 ,主要競爭對手是100000平方米以上的樓盤。 通過與以上樓盤的對比和對本項目一期二期 工程銷售情況的掌握，項目一至三期工程的市場前景是可以定性為良好。 品質定位： 本項目住宅產品走中高檔路線，向市場提供高品質，高性能，低價格的商品房屋。 主要區(qū)域客源定位： 本項目的區(qū)域客源分布主要位于：渝北區(qū)為主，輻射范圍為整個重慶市。 功能定位：生活便利店、飲食店、衛(wèi)生醫(yī)療服務點、金融儲蓄服務點、郵政通訊服務、休閑健身服務、普通商務接待、幼兒園、大眾娛樂場所等。在客戶積累上可利用一期初步搭建的 “ 金鄰會”平臺。 ：利用三期產 品的優(yōu)勢（空中庭院、露臺）與特色、園林景觀等，實現(xiàn)二期的產品升級，進一步鞏固項目在渝北區(qū)乃至整個重慶市的產品形象。 第四章 項目總體規(guī)劃 一、功能劃分及面積指標 表一 總體情況表 項目 指標 總用地面積（平方米） 畝（ 133134 ㎡ ） 凈用地面積（平方米） 畝（ 112867 ㎡ ） 總建筑面積（平方米） 萬 ㎡ 其中：商業(yè)（平方米） 6300 ㎡ 住宅（平方米） 202654 ㎡ 會所（平方米） 516 ㎡ 車庫（平方米） 12500 ㎡ 幼兒園（平方米） 1900 ㎡ 物管房、設備房（平方米） 2130 ㎡ 其他建筑（平方米） 有無還建 還建（平方米） 建筑密度 32% 綠化率 36% 綠地率 25% 容積率 房屋總套數(shù) 1935 其中：住宅 1785 商業(yè) 150 其他建筑 總棟數(shù) 49 27 表二 分期情況表 期數(shù) 棟數(shù) 面積 建設內容 進度 一期 14 56644 m2 住宅、會所、物管房、車庫、商鋪、設備房 基本竣工 二期 11 52128 m2 住宅、商鋪、開閉所、物管房 基本竣工 三期 24 120879 m2 住宅、商鋪、車庫、設備房、幼兒園、其他 在 建 合計 49 226951 m2 住宅、會所、物管房、車庫、商鋪、設備房 二、項目選址及建設條件 項目建設的選址在渝北區(qū)興科大道，原高巖二社、十社地址內。 金香林小區(qū)是科技園區(qū)和渝北區(qū)總體規(guī)劃不可分割的一部分，該項目地處渝北城區(qū)南端，位于渝北區(qū)與主城區(qū)相連的經(jīng)開大道起點處，交通十分方便。目前正在進行項目三期工程的建設。在中后期，逐漸減弱在報紙媒體上的投入，轉為以戶外廣告、公關活動為主，報紙、網(wǎng)絡廣告為輔。 三、基礎數(shù)據(jù) 計算期 項目 2021年至 2021年投資建設，在 2021年至 2021年 2季度逐步實現(xiàn)房地產銷售。 銷售收入測算 本項目可出售房地產面積為 221454平方米，其中住宅 202654平方米，商業(yè) 6300平方米，車庫 12500平方米。 凈現(xiàn)值 0,項目可行。 貸款償還期：小于壽命期、小于貸款申請期限，項目可行，反之不可行。（見損益表） 本項目的稅后財務內部收益率超過了基準收益率 10％的要求，項目可行。 項目盈虧平衡點： %，小于 100%，項目可行。 敏感因素 % % 0 % % 售價 79 2021 3924 5843 7768 總投資 6867 5395 3924 2450 979 銷售費用和建設期利息 4118 4017 3924 3829 3732 在選定的敏感因素中，售價因素對項目凈現(xiàn)值的影響最敏感的因素，總投資次之，銷售費用和建設期利息是最不敏感因素。 項目固定成本 /（單方售價 — 項目可變成本 /總方量） /總方量 =靜 36 態(tài)投資 31233*10000/[單方售價 2223（項目可變成本 3547531233+稅金及附加 2708） *10000/總方量 226951]/226951=31233/（ ）/226951=162946/226951==% 項目均價 2223元 /平方米，盈虧平衡點為 %，即項目整體銷售達到 %時，盈虧平衡。 六、社會效益評價 本項目建成后，將有利于改善渝北區(qū)的商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，促進該區(qū)域的文化水平及休閑生活品質的進一步提高。 第八章 結論及建議 本報告對項目規(guī)劃、投資估算、資金運作、投資周期、效益評價方面都作了較深入的分析和判斷，本項目的財務指標滿足投資者利益和債權人利益要求，具有較強的抗風險能力、盈利能力和償債能力。同時，為緩解重慶市房地產市場中小戶型供需矛盾，和促進“主城向北”等城市戰(zhàn)略的實施有積極作用。