【正文】 蚌埠市晨光音樂花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一章 市場分析一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀）2001年以來，蚌埠市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康地發(fā)展，％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)。，％，實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長；財政收入跨上新臺階，，％；尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8109元，％，這是對樓市最有力的支持和促進(jìn)；固定資產(chǎn)投資大幅增長，比2001年翻了一番；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，二、三產(chǎn)比重同比有了提高；投資環(huán)境得到優(yōu)化；人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進(jìn)一步提高；整個國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。在整個國民經(jīng)濟(jì)調(diào)整發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)也不甘落后，2001年至2005年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。，，，平均售價1911元/m2。從安徽省整個房地產(chǎn)行業(yè)景氣度來看，2005年12月份“皖房景氣指數(shù)”，趨于穩(wěn)定，比上年同期略有提高，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢。從景氣狀況看，綜合指數(shù)所屬的8大分類指數(shù)均處于景氣空間，與上年同期相比均有一定的上升，其中，開發(fā)投資持續(xù)快速增長，竣工面積大幅增加，促使了我省房地產(chǎn)業(yè)形勢好于去年同期。從走勢看，05年12月份，我省房地產(chǎn)業(yè)景氣水平近三年來穩(wěn)步上升，其所屬的8個分類指數(shù)與05年9月份相比7升1降。其中，商品房屋新開工面積、竣工面積大幅增加，開發(fā)投資、到位建設(shè)資金等指標(biāo)持續(xù)保持了較高的增長水平，有力地拉動了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。表1 2005年12月份“皖房景氣指數(shù)”值 計量單位：%指數(shù)名稱指數(shù)值（％）與2004年同期相比增減（點(diǎn)）與上月度相比增減（點(diǎn)）景氣狀況皖房景氣指數(shù)↑↑景氣開發(fā)投資指數(shù)↑↑景氣資金來源指數(shù)↑↑景氣購置土地指數(shù)↑↑景氣土地購置費(fèi)指數(shù)↑↑景氣空置面積指數(shù)↓↓景氣新開工面積指數(shù)↑↑景氣竣工面積指數(shù)↑↑景氣銷售價格指數(shù)↑↑景氣圖1 2004年2005年景氣指數(shù)走勢圖上世紀(jì)九十年代以來，隨著城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建設(shè)已經(jīng)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。我市房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開始進(jìn)入流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)業(yè)開始成為新的投資熱點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已形成了一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。（一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍2005年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)96家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)8家，三級資質(zhì)35家，四級及暫定資質(zhì)51家，從業(yè)人數(shù)約4000人，分別是1997年的2倍、3倍，%及25%的增長速度迅猛發(fā)展。2005年，我市的房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)在全省各市居第3位，從業(yè)人員數(shù)居第3位，初步形成了結(jié)構(gòu)特征為以本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，以國有、集體、股份制、私營、外來投資企業(yè)等多種所有制競相發(fā)展的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。（二）資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng)我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時，自身也不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動資金，也為取得銀行信用、爭取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。2005年底，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)在國際警戒線以下。（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長的態(tài)勢。，僅占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資的5%左右；，%。（四）我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長基本建立在市場需求基礎(chǔ)上2005年底，，占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重也由1997年的5%%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級成為重要的拉動力量。隨著城市化的推進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，長期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。，%，比1996年提高了60個百分點(diǎn)。，占全部住宅銷售面積的比重為100%。商品房銷售供求兩旺。1998年房改啟動的巨大市場需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原動力。（五）空置房空置率在合理區(qū)間目前一般認(rèn)為商品房空置率保持在5－14%比較合理，這樣既有利于競爭，又防止樓市過熱，我市2005年底的商品房空置率在合理區(qū)間內(nèi)。（六）資金來源多元化上世紀(jì)九十年代，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源除少量為國家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購房款等。進(jìn)入本世紀(jì)，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產(chǎn)開發(fā)資金，國家預(yù)算內(nèi)撥款逐年減少，其他資金來源比重越來越大。（七）投資前景看好由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報率較高，我市大多數(shù)開發(fā)商對投資前景看好。（八）有效地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，成為支撐經(jīng)濟(jì)增長的重要因素從19972005年間，%，遠(yuǎn)高于同期GDP增速、超出同期第三產(chǎn)業(yè)增速。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于GDP的增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度逐漸提高。房地產(chǎn)業(yè)已成為我市國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。（九）帶動了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動增長房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛，不僅形成對鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動，也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個行業(yè)局部增長的局限。據(jù)世界銀行的資料分析，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍。對以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產(chǎn)業(yè)的“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，并將成為今后拉動我市經(jīng)濟(jì)增長的重要的高增長群。（十）改善了居民居住條件，帶動了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級近些年來，我市房地產(chǎn)業(yè)堅持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全市居民的居住條件有了較大改善，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的正相關(guān)關(guān)系。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國家級居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級。（十一）加強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動了城市化進(jìn)程的加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力，也加快了城市化的進(jìn)程，刺激了經(jīng)濟(jì)的快速增長。城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。59表2 主要年份房地產(chǎn)開發(fā)投資年份內(nèi)容單位199719981999200020012002200320042005完成投資按用途分：住宅辦公樓營業(yè)房其 他本年施工項(xiàng)目的企業(yè)個數(shù)施工房屋面積＃住宅竣工房屋面積＃住宅銷售房屋面積＃住宅銷售房屋金額＃住宅平均售價＃住宅萬元萬元萬元萬元萬元個m2m2m2m2m2m2萬元萬元元/m2元/m225561163283737439910974272764482015297432022512579931571581688321258948264071461221975125447344985996835040576291941440393827197501136213711211481993204119838179599655112911885068751537943685935429030780854214389951530126757097395714292942238126712390729487356453654937013785213066736439434036170111104768229240379386116038701348901028976339225311453854203253805857635707152010975961138479461791807335721555661186617374025700384460993783597246142475162411238074249388293699511846758138660411474937276036048104439373882445834444906131411561387701058984500132181515458212392178710843241746481576994541762975708278216911528144480111203217115212158945222113618766612221010464683277978883015910814372819111822二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析（中觀），是蚌埠市政治、文化、金融、經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心。蚌山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、繁榮。它是皖北重要的商品集散地，市場繁榮、商貿(mào)發(fā)達(dá)，各類商廈鱗次櫛比，商賈云集，人流如織，寸土寸金。蚌山區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。蚌山區(qū)投資環(huán)境祥和。改革開放以來，全區(qū)人民勵精圖治、開拓進(jìn)取、百業(yè)俱興、政通人和。蚌山區(qū)應(yīng)是蚌埠房地產(chǎn)市場的發(fā)源地，蚌埠市首個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誕生在蚌山區(qū)，目前蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)的2/3，完成投資額占全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70％以上，蚌山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的中流砥柱，是蚌埠房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。目前蚌山區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目14個。蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場突出表現(xiàn)以下特點(diǎn)：1．在建或待建樓盤個數(shù)并不多，但單個樓盤規(guī)模偏大。2．樓價是蚌埠市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)，樓價明顯高于其他區(qū)。3．多為品牌高品質(zhì)樓盤。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。4．小高層建筑占有一定比重。5．多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。6．空置率并不高。三、晨光音樂花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（微觀）臨近區(qū)域的大致范圍是：東至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至東海大道，西至沁雅花園。即為蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)的中心商務(wù)區(qū)的大部分范圍。蚌埠新城綜合開發(fā)區(qū)是安徽省人民政府批準(zhǔn)設(shè)定的省級開發(fā)區(qū)，面積約為39平方公里，規(guī)劃人口約13萬人，分為四個片區(qū)，即為中心商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、龍湖風(fēng)景區(qū)、倉儲加工區(qū)。其中中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃定位于金融商務(wù)辦公、酒店、文化會展中心、住宅、商業(yè)步行街、行政辦公、文化休閑娛樂、旅游度假等，中心商務(wù)區(qū)以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、金融商貿(mào)、文化教育、旅游娛樂業(yè)，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)。晨光音樂花園即屬中心商務(wù)區(qū)。臨近區(qū)域的房地產(chǎn)市場近年來高速發(fā)展，擁有品牌樓盤6個，多數(shù)為大盤樓盤，均為分期開發(fā)建設(shè)實(shí)施，均為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。臨近區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較大，占據(jù)蚌山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的“半壁江山”。臨近區(qū)域樓盤的開發(fā)企業(yè)在樓盤銷售過程中，重視營銷策略、營銷渠道、價格策略的綜合實(shí)用，營銷費(fèi)用投入較高。臨近區(qū)域的主要競爭樓盤分析將在第二章《營銷分析》中詳細(xì)闡述。第二章 營銷分析第一節(jié) 項(xiàng)目環(huán)境分析和SWOT分析一、環(huán)境條件（一）土地性質(zhì)綜述項(xiàng)目用地面積52052㎡，為出讓住宅土地和公建用地，住宅出讓年限70年，土地形狀呈金三角形。項(xiàng)目東至已建成的月光花園，西至鐵路專用線，南至蘭凌路星光花園，北至戴湖村用地。（二）項(xiàng)目周圍景觀1．自然景觀（1）東方景觀。由于項(xiàng)目與月光花園屬同一住宅區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目與月光花園之間規(guī)劃了大面積中心廣場綠地，因此項(xiàng)目東方自然景觀較佳。（2）西、北方景觀。根據(jù)新城區(qū)中心商務(wù)區(qū)的區(qū)域規(guī)劃，該規(guī)劃即將實(shí)施，項(xiàng)目西、北臨區(qū)域是近3萬㎡的綠地，項(xiàng)目西、北方自然景觀十分優(yōu)美。西、北方向遠(yuǎn)景可觀看到淮河文化廣場優(yōu)美的景觀。（3）南方景觀。項(xiàng)目南臨已建成的星光花園，星光花園是“中國房產(chǎn)”的優(yōu)秀住宅區(qū)，容積率低，綠地率高，項(xiàng)目正對著晨光花園的綠地大道，因此項(xiàng)目南方自然景觀怡人。2．景觀綜述從本項(xiàng)目周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開闊程度看，四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對來說是比較優(yōu)美的，也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢和賣點(diǎn)。（三）環(huán)境衛(wèi)生、社會治安狀況1．環(huán)境衛(wèi)生。項(xiàng)目屬戴湖住區(qū)，是其一個組團(tuán)，臨近的陽光、月光、星光花園經(jīng)過中房物業(yè)管理公司近來的有效管理與維護(hù)，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無衛(wèi)生之死角。惟一缺憾的是項(xiàng)目南臨規(guī)劃路蘭凌路開通后會產(chǎn)生汽車尾氣和噪音，但對項(xiàng)目產(chǎn)生的影響微不足道。2．社會治安狀況。項(xiàng)目位于本市的東南方向，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，前些年社會治安狀況并不十分好，但近些年經(jīng)過地方政府的綜合治理和政治思想工作的開展，特別是構(gòu)建和諧社會動員教育以來，該住區(qū)的社會治安狀況明顯好轉(zhuǎn)，05年項(xiàng)目臨近村違法犯罪率為零。（四）周圍交通條件1．環(huán)臨的公共交通條件。項(xiàng)目東臨解放四路，南接蘭凌路，在戴湖住區(qū)東主入口即有1