【正文】 .一般 3； 4； 5 交 通 。 ＝ 1908177。( 2202 ??????? ???????? xx xxnn yyRiii 所以， 1908177。 。置于水平為 95％的預(yù)測區(qū)間為 y0177。 預(yù)測一下晨光 經(jīng)對晨光 9 4 6 8 8 7 8 82 5 8 9 4 4)( )39。 2 7 7 18 4 9 6 281 7 2 3 0 6 2) 4 9(81 8 1 21 7 2 3 4 9813 2 3 8 3 0)(11222??????????????????????xbyaxnxyxnyxbiiiiii 因此建立的回歸方程 y=2771+。（見表 6） ⒋計(jì)算項(xiàng)目住宅銷售平均價。（見表 4） 24 ⒉可比樓盤打分量化?？紤]到競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素，本項(xiàng) 目適用可比樓盤量化定價法，此定價方法在樓盤定價中應(yīng)是科學(xué)合理的。 五、價格定位與價格策略 （一）價格定位 影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標(biāo)、法律政策因素。 “無理由 退房”即在建筑期內(nèi)，交付使用前或交付使用后三個月無損壞的，可退可換，消費(fèi)者無須說明任何理由。⒊充分宣揚(yáng)發(fā)展中房品牌，彰顯中房蚌埠公司大度氣魄。 四、樓盤概念的導(dǎo)入 鑒于：“ ，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶鎖定為具有中高收入的白領(lǐng)階層和私營業(yè)主，這一部分人群對居住質(zhì)量要求較高，生活愜意，對產(chǎn)品質(zhì)量要求較高，甚至挑剔，法律知識廣泛，維權(quán)意識強(qiáng)烈。 4．從購房心理細(xì)分。 23 3．從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。以在 根河 市 河?xùn)| 區(qū)、龍湖區(qū)工作的中高收入的工薪白領(lǐng)階層、政府公務(wù)員以及個體經(jīng)營者、私營企業(yè)主。以 25～ 55歲的人群為主。 三、客戶定位 根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位于具有中高收入的工薪白領(lǐng)階層。 通過調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫出本地段樓盤購買對象：年齡在 25～ 55 歲之間，收入較高，多為工薪白領(lǐng)階層，小部分是個體工商戶或私營企業(yè)主。物業(yè)管理要熱情、周到、誠實(shí)守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理； 100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過 /㎡。建筑質(zhì)量要絕對可靠，并要求按國家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。 90％的受訪者表示必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部 22 分受訪者表 示最好能對發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。銷售價格越便宜越好，這種心理是人之常情，但大部分受訪者考慮到近幾年來的樓價上漲因素，能夠接受的價格區(qū)間在1800～ 2021 元 /㎡。在 小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場、飯店等；要有足夠的停車棚或機(jī)動車庫；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便，夜間要有出租汽車行駛；特別需強(qiáng)調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。戶型面積不宜太小，但也不宜過大，最好是建筑面積 100～ 120㎡，三房二廳或二房二廳為宜。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。 該樓盤規(guī)模較大，且離 世紀(jì) 花園較近，可能會分流 世紀(jì) 花園的部分客源，是 世紀(jì) 花園的強(qiáng)有力的競爭對手樓盤。外裝飾為中檔外墻涂料和面磚，內(nèi)裝飾為毛坯墻、地：智能化高；住宅主力戶型三房一廳，面積 110 ㎡；客戶定位于中上等收入家庭。 該樓盤發(fā)展商是上海萬 隆房地產(chǎn)集團(tuán)公司，該公司房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)兼營，集團(tuán)子公司眾多，是一家家族企業(yè)。占地 168000 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 270000 ㎡，容積率 ，綠地率 40％，規(guī)劃由多層和小高層組成。 三、 芙蓉小區(qū) 項(xiàng)目特色與市場定位。 3．成功之處。 2．銷售情況。 該樓盤的小高層住宅產(chǎn)品定位于中高檔商品房。該樓盤位于沁雅花園東側(cè)， 迎賓 路南側(cè)，東 臨 根河 文化廣場；區(qū)域位置有一定優(yōu)越性；占地面積 36500 ㎡，規(guī)劃建筑面積 75000 ㎡，容積率 ，綠地率 38％，全部由小高層組成；該項(xiàng)目交通方便，周邊生活配套設(shè)施完善，由于緊臨 根河 文化廣場，遠(yuǎn)眺夜景十分怡人。得益于銷售商嫻熟的操盤手法，廣告宣傳采取密集狂轟濫炸。 04 年開盤，現(xiàn)已銷售 9 成，市場反映尚可，銷售業(yè)績良好。內(nèi)裝飾為毛坯墻、地，智能化偏高；主力戶型 115 ㎡；客戶定位于中上等收入的白領(lǐng)人士；現(xiàn)銷售宣傳價 1980元 /㎡，折實(shí)價 1950元 /㎡。 O 19 該樓盤產(chǎn)品定位于中高檔商品房。臨近區(qū)域內(nèi)有中學(xué)、小學(xué)、職業(yè)中學(xué)、高校等，子女就學(xué)相對較為方便。該樓盤位于東海大道北側(cè)，新政府辦公中心西北側(cè)，占地 120210 ㎡，容積率 ，綠地率 40％，由多層和小高層組成。 O WO戰(zhàn)略 W（劣勢） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 O（機(jī)會） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏 WT戰(zhàn)略 W（劣勢） 規(guī)模偏?。恋夭灰?guī)則＋鐵路專用線 T（威脅） 競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實(shí)力 SO戰(zhàn)略： 采用戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低 O（機(jī)會） 土地供應(yīng)緊縮＋客源激增＋銀企雙贏 ST戰(zhàn)略 S（優(yōu)勢） 交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務(wù)＋相對價低 T（威脅） 競爭激烈 ＋外企營銷手段＋外企 資金實(shí)力 O W S W 18 T 圖 2 世紀(jì) 花園 SWOT分析 鑒于本項(xiàng)目內(nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部優(yōu)勢，和重大的外部機(jī)會，發(fā)展商可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場占有率的 SO戰(zhàn)略，即增長性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣 勢，避免或降低外部威脅的沖擊。 3．外地開發(fā)企業(yè)高超的營銷手段和雄厚的資金實(shí)力。 （四）威脅 1．整個行業(yè)競爭激烈。 3．政府宏觀調(diào)控措施得力有效， 06年全市土地供應(yīng)閘門收緊。 2021年新城區(qū)在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)絕不供應(yīng)居住用地。⑶“臨鐵路專用線”可以在項(xiàng)目西 17 側(cè)栽植高大灌木，一可遮擋西曬陽光，二可減弱噪聲。具體可以：⑴“規(guī)模偏小”可以宣傳為袖珍精品。 3．臨鐵路專用線。 2．土地利用。 （二）劣勢 1．項(xiàng)目規(guī)模。 11．銷售形式。 10．銷售、售后服務(wù)。 9．售價。 8．發(fā)展商資信。 7．物業(yè)管理。 6．建筑質(zhì)量。 5．建筑功能、附件。 4．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。 3．教育文化氛圍。 2．周圍配套設(shè)施。 16 （一）優(yōu)勢 1．交通條件。 二、項(xiàng)目的 SWOT分析 對項(xiàng)目的營銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。 本項(xiàng)目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種生活配套設(shè)施十分完善，居住在項(xiàng)目中的居民可衣食無憂。另，星光花園內(nèi)也有健身大道供居民使用。 5．體育運(yùn)動場所。 4．醫(yī)院。 3．學(xué)校、幼兒園。 2．商店、超市。 （五）配套設(shè)施 1．菜市 場。 15 3．交通條件綜述。 2．項(xiàng)目與公共交通的連接。 （四）周圍交通條件 1．環(huán)臨的公共交通條件。 2．社會治安狀況。項(xiàng)目屬戴湖住區(qū)，是其一個組團(tuán)，臨近的陽光、月光、星光花園經(jīng)過中房物業(yè)管理公司近來的有效管理與維護(hù)，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無衛(wèi)生之死角。 2．景觀綜述 從本項(xiàng)目周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景開闊程度看，四周方向的遠(yuǎn)景和近景相對來說是比較優(yōu)美的，也是本項(xiàng)目的大優(yōu)勢和賣點(diǎn)。 為體現(xiàn)社區(qū)高品質(zhì)文化內(nèi)涵，打造鬧中取靜、靜中尋幽的人文氣息 ，本項(xiàng)目占據(jù)了優(yōu)秀的地理位置，便利的交通，符合商業(yè)發(fā)展的需求，本土地所有權(quán)歸屬為國有土地，使用權(quán)歸陽光地產(chǎn)責(zé)任有限公司所有，土地用途為居住用地。 臨近區(qū)域的主要競爭樓盤分析將在第二章《營銷分析》中詳細(xì)闡述。 臨近區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較大，占據(jù) 河?xùn)| 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的“半壁江山”。 世紀(jì) 花園即屬中心商務(wù)區(qū)。 根河 新城綜合開發(fā)區(qū)是 呼倫貝爾盟 人民政府批準(zhǔn)設(shè)定的省級開發(fā) 13 區(qū)，面積約為 39 平方公里，規(guī)劃人口約 13 萬人，分為四個片區(qū)，即為中心商務(wù)區(qū)、行政辦公區(qū)、龍湖風(fēng)景區(qū)、倉儲加工區(qū)。 三、 世紀(jì) 花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（微觀） 臨近區(qū)域的大致范圍是：東至 根河 市 世紀(jì)廣場 ，北至 根陽橋 ，南至中央街 ，西至 迎賓路 。 5．多為外地開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)。建筑密度低，綠地率高，建筑外立面新穎，戶型布局科學(xué)合理，景觀設(shè)施投資大，智能化較高。 2．樓價是 根河 市樓市價格的風(fēng)向標(biāo)，樓價明顯高于其他區(qū)。目前 河?xùn)| 區(qū)有在建或待建的房地產(chǎn)項(xiàng)目 14個，規(guī)劃建筑面積 m2。改革開放以來，全區(qū)人民勵精圖治、開拓進(jìn)取、百業(yè)俱興、政通人和。 河?xùn)| 區(qū)各類城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，各類設(shè)施應(yīng)有盡有。 河?xùn)| 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、繁榮。城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)，有效地調(diào)整和完善了城市的布局結(jié)構(gòu)，逐步形成了商業(yè)貿(mào)易區(qū)、居民住宅區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)區(qū)等，進(jìn)一步發(fā)揮了城市的多功能作用。同時，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民住 房的檔次和質(zhì)量也有了明顯提高，一批國家級居住示范小區(qū)的建設(shè)，帶動了居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級。 （十）改善了居民居住條件，帶動了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級 近些年來，我市房地產(chǎn)業(yè)堅(jiān)持“統(tǒng)一開發(fā)、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)放在商品住宅建設(shè)上，兼顧商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。對以住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游的 50多個物質(zhì)生產(chǎn) 部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。 （九）帶動了“房地產(chǎn)族”產(chǎn)業(yè)群呈現(xiàn)高增長的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的聯(lián)動增長 房地產(chǎn)市場的持續(xù)旺盛，不僅形成對鋼材、建筑材料等產(chǎn)品生產(chǎn)的強(qiáng)勁拉動，也帶動了建筑裝飾產(chǎn)品以及家電、家具等相關(guān)產(chǎn)品的需求，突破了單個行業(yè)局部增長的局限。房地產(chǎn)業(yè)以大大高于 GDP 的增速迅猛發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重不斷提高，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度逐漸提高。 8 （七）投資前景看好 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，加之投資回報率較高，我市大多數(shù)開發(fā)商對投資前景看好。 （六）資金來源多元化 上世紀(jì)九十年代，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源除少量為國家預(yù)算內(nèi)撥款外，主要是國內(nèi)貸款、自籌資金、預(yù)收購房款等。 1998 年房改啟動的巨大市場需求構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原動力。其中個人購買的住宅面積為 萬平方米，占全部住宅銷售面積的比重為 100%。隨著城市化的推進(jìn)、城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不斷提高，居 民購買商品房的意識和觀念在迅速改變，長期被壓抑的大量住房需求迅速釋放。 （四）我市房地產(chǎn)業(yè)快速增長基本建立在市場需求基礎(chǔ)上 2021 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋建筑面積 萬平方米，比 1997 年增長 倍，占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重也由 1997 年的 5%提高到 2021 年的 %。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，占全社會固定資產(chǎn)投資的份額明顯提高 7 近幾年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈持續(xù)快速增長的態(tài) 勢。 （二）資產(chǎn)實(shí)力不斷增強(qiáng) 我市房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過上世紀(jì)九十年代快速發(fā)展的同時，自身也不斷成長壯大，積聚了一定規(guī)模的財(cái)力和物力，為建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)準(zhǔn)備了必要的啟動資金，也為取得銀行信用、爭取銀行貸款創(chuàng)造了必要的條件。 （一）形成了一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍 2021 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 96 家，其中一級資質(zhì) 2 家，二級資質(zhì) 8 家，三級資質(zhì) 35家，四級及暫定資質(zhì) 51家，從業(yè)人數(shù)約 4000人，分別是 1997 年的 2 倍、 3 倍， 8 年間分別以年均 %及 25%的增長速度迅猛發(fā)展。我市房地產(chǎn) 6 業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，發(fā)展令人矚目，已具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和實(shí)力，為促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快全市城市建設(shè)、增強(qiáng)城市功能等做出了重要貢獻(xiàn)。其中，