【正文】 開盤時(shí)間 3 月初 付款方式及折扣 至少 20％或 30％首付 交房時(shí)間 2020 年交房 宣傳重點(diǎn) 純粹 自然 生活 物業(yè)單位 金成物業(yè) 物 管 費(fèi) 元 /平方米 會(huì)所情況 中心會(huì)所設(shè)有餐飲、客房、娛樂、健身、幼兒園等配套設(shè)施 廣源具體如下：商業(yè)街、家庭服務(wù)中心、美容美發(fā)中心、郵政服務(wù)點(diǎn)、音樂酒吧、鮮花禮品店、新華書店、便利超市、菜市場、小學(xué)、會(huì)所、幼兒園（托幼 6 班）。閑林山水 樓盤名稱 江南春城?閑林山水 樓盤位置 繞城線西約 2 公里， 02 省道南 售樓電話 88271678， 88695087 發(fā) 展 商 金成房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 行銷策劃 金地房產(chǎn)營銷策劃 周邊配套 北臨首個(gè)國家濕地公園，南靠小和山，具有的天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢；西溪濕地一期工程計(jì) 劃于 5 月份對外公開，屆時(shí)周邊配套設(shè)施將得到一定程度的提升 交通狀況 距市中心 15 公里，目前尚無公交直達(dá)，規(guī)劃中沿天目山路設(shè)有東西向高架至中泰足球訓(xùn)練基地。雖然由于目前整體市場大勢的原因，還是壓縮了一部分的市場需求，但是， 別墅、排屋類樓盤作為一種重復(fù)消費(fèi)，本身的需求彈性較大，受市場的影響相對較小，如果能夠充分的把握市場動(dòng)向，配合有效合理的推廣促銷手段，還是有足夠的市場份額的。 從市場競爭的角度來看，隨著公寓型樓盤的大量開發(fā)，目前閑林區(qū)域的別墅、排屋樓盤的開發(fā)面積增加的量并不太大，除了江南春城－竹海水韻和華安－西溪山莊外，其他基本都是尾盤，面積比例較小，或者尚未開盤銷售。從價(jià)格上看，由于開發(fā)進(jìn)度和前期定價(jià)策略的問題，未來的房屋價(jià)格大幅度震動(dòng)的 可能性微乎其微，主要還是做一些小幅的調(diào)整。 隨著供應(yīng)的增加，閑林板塊的競爭也在加劇。但是，由于閑林區(qū)域自身在政府規(guī)劃上的獨(dú)特性，使得閑 林不可能和杭州主城區(qū)一樣實(shí)現(xiàn)合理有效的規(guī)劃，因此，閑林的配套還是主要由開發(fā)商自身來建設(shè)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，開發(fā)樓盤各自為政，板塊整體規(guī)劃顯得比較亂，這些是閑林板塊發(fā)展中的硬傷。但從目前情況來看，閑林區(qū)域優(yōu)劣并存，但與其他熱點(diǎn)板塊相比較，政府關(guān)注較少，受到的政策支持力度甚微。在杭州主城區(qū)房產(chǎn)日益稀缺，房價(jià)居高不下的背景下，由于此板塊樓盤自身品質(zhì)相對較高，生態(tài)環(huán)境良好受到杭州房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視，并發(fā)展到目前成為杭州規(guī)模最大，也是最為重要的郊區(qū)房產(chǎn)板塊。這一帶的樓盤原以排屋和別墅為主，但目前公寓的開發(fā)量相當(dāng)大，說明隨著城市的擴(kuò)展和城市心理距離的變化，同時(shí)結(jié)合杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，在未來，閑 林區(qū)塊已經(jīng)不再是單純的第二居所的概念，而是逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀募袇^(qū)域。同時(shí)，從政策上來看，政府對房地產(chǎn)的扶持態(tài)度和當(dāng)前的市場表現(xiàn)，結(jié)合開發(fā)商自身在銷售環(huán)節(jié)上進(jìn)行的調(diào)整優(yōu)化，加上消費(fèi)者自身對房屋的需求有一定的迫切性，因此，未來杭州市場的房地產(chǎn)消費(fèi)情況將轉(zhuǎn)好，實(shí)際購買力將有所提升。但從整體的情況來看，供應(yīng)量依然會(huì)很大，價(jià)格也將保持平穩(wěn)的態(tài)勢，以小幅度的調(diào)整為主，不會(huì)出現(xiàn)大的價(jià)格波動(dòng)，更不會(huì)出現(xiàn)泡沫過剩導(dǎo)致的崩盤現(xiàn)象。因此，未來表現(xiàn)在土地市場上的就是，價(jià)格仍然會(huì)出于相對的高位，震動(dòng)幅度不會(huì)太大，同時(shí)開發(fā)商拿地的熱情也將依然高漲，表 現(xiàn)為市場信心的回升。而地方政府本著具體問題具體分析的原則，從本地區(qū)的實(shí)際情況出發(fā)，就市場情勢的表現(xiàn)來出臺(tái)一些相關(guān)的政策扶持和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障有效發(fā)展。由此可見，建立一個(gè)良好的市場口碑對于一個(gè)開發(fā)商來說是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。 雖然目前市場上還是以內(nèi)部 集資和尋求合作為主要過渡方式，但這些動(dòng)作主要還是集中在那些大、中型開發(fā)商上，這些開發(fā)商有一定的開發(fā)積累，同時(shí)市場的品牌信譽(yù)度較高，因而實(shí)現(xiàn)集資和合作相對比較簡單。 尋求民間集資，比如目前就有綠城、三盛等房地產(chǎn)開發(fā)單位在進(jìn)行內(nèi)部集資，承諾給予員工較高的回報(bào)，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)資金的活躍。 尋求合作單位，比如一方出資金，另一方出土地；或者實(shí)現(xiàn)公司兼并，成為項(xiàng)目公司。 在這種市場形勢下，開發(fā)商一般會(huì)有兩種情況：一則由于開發(fā)商自身開發(fā)進(jìn)度有序，開發(fā)樓盤性價(jià)比高等原因，資金流沒有產(chǎn)生太大的問題，因此仍然可以按照以前的開發(fā)方式繼續(xù)開發(fā)而不需借助外力。 八、開發(fā)商解讀 作為土地開發(fā)的運(yùn)營者，開發(fā)商在城市發(fā)展的進(jìn)程中扮演了重要的角色。由于余杭區(qū)和杭州市政府之間的交接還沒有完全結(jié)束，同時(shí)城市規(guī)劃上也存在一定的缺陷，導(dǎo)致目前閑林區(qū)域的配套和交通問題都沒 有得到有效解決。閑林區(qū)塊由于其自身自然環(huán)境和價(jià)格的優(yōu)越性，吸引了大批對生活環(huán)境有較高要求和那些迫切需要購房但是經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不太強(qiáng)的購房者的目光。再，加上那些仍然對市場發(fā)展前景看好的小部分的投資客，構(gòu)成了目前房地產(chǎn)的需求群體。同時(shí)，由于社會(huì)的進(jìn)步，獨(dú)立生活的要求逐漸明顯，而新中國獨(dú)生子女這一代也已經(jīng)到了需要結(jié)婚購房的年齡。（以上數(shù)據(jù)來源：閑林山水銷售部）。 從整體上來看，閑林區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格還將基本保持在目前的這個(gè)水平上，不可能有太大幅度的震動(dòng)，除了極個(gè)別拿地較早 、入市較晚的樓盤可能出現(xiàn)低價(jià)入市的情況以外，其他樓盤還將保持在當(dāng)前的價(jià)格基準(zhǔn)上。從目前的市場已知的數(shù)據(jù)來看，這樣的樓盤僅有新明半島和福田－清楓墅園。 與此同時(shí)，那些拿地較晚的開發(fā)商由于目前還沒有開盤銷售，存在一定的降價(jià)空間，但由于后期拿地的價(jià)格較高，也將降價(jià)的空間壓縮得很小。但隨著房地產(chǎn)政策的頒布， 市場觀望情緒的濃厚，這些樓盤想要采取降價(jià)銷售的方式實(shí)現(xiàn)去化也變得不可能，因?yàn)闀?huì)和前期的業(yè)主產(chǎn)生糾紛，這點(diǎn)從前段時(shí)間“岸上藍(lán)山”的降價(jià)銷售糾紛事件就能看出一些端倪。因此，很明顯的，閑林區(qū)域的樓盤完全可以靈活的制定價(jià)格來獲得最大的利益。 土地和價(jià)格總結(jié)： 余杭區(qū)政府在余杭區(qū)并入杭州市之前出讓了大約 30000 多畝的土地，價(jià)格相當(dāng)?shù)汀? 2020 年 3 月 5 日“金成早在去年 1 月份，閑林區(qū)域在售的房價(jià)普遍在 4500 元 /平方米左右。爵士風(fēng)情 開盤時(shí)間 05 年 3 月 5 日 05 年 3 月 6 日 05 年 4 月 05 年 5 05 年 5 月 推出量 160 套 400套 300 套 486 套 733 套 五 、閑林板塊商品房價(jià)格情況 大規(guī)模樓盤特別是郊區(qū)的大盤，在規(guī)劃、配套以及運(yùn)營成本上都具有中小盤所不具備的優(yōu)勢，對消費(fèi)者也更有吸引力，這已經(jīng)成為其重要競爭特點(diǎn)。爵士風(fēng)情 開盤時(shí)間 05 年 3 月 5 日 05 年 3 月 6 日 05 年 3 月 05 年 5 月 05 年 5 月 均價(jià) 5500 元 /平方米 5500 元 /平方米 4800 元 /平方米 4900元 /平方米 5000 元 /平方米 （以上數(shù)據(jù)來源于各項(xiàng)目售樓處） 2020 年開盤項(xiàng)目商品房推出量 樓盤名稱 閑林山水小高層 盛世嘉園 華盛 2020 年開盤項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)表 樓盤名稱 閑林山水小高層 盛世嘉園 華盛這些樓盤都是上規(guī)模的大盤，今年的供應(yīng)量達(dá)到 200 萬平方米。岸上藍(lán)山、華安竹海云天、華盛西溪風(fēng)情（ 3 期）、贊成 閑林區(qū)域上半年的供應(yīng)較為突出，有華立從這幾年的供應(yīng)情況來看，雖然這個(gè)區(qū)塊已經(jīng)成為了杭州新盤主要供應(yīng)區(qū)塊。 三、閑林板塊總體土地供應(yīng)放量情況 閑林是今年新盤供應(yīng)的主力區(qū)塊，據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)閑林板塊開發(fā)土地面積達(dá) 萬畝，開發(fā)土地儲(chǔ)備量更是高達(dá) 3 萬余畝。 （三）閑林板塊交通狀況：目前杭州與閑林之間的公交主要是 506 路，從古蕩開往老余杭，另有很多以武林門、西站、古蕩為起點(diǎn)的中巴車。邊上各有 50 米寬的綠化帶，已于 2020年年 初動(dòng)工。 （一）、《閑林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》對閑林的區(qū)域劃分和功能定位：定位為杭州西郊休閑、娛樂、居住為主的閑林衛(wèi)星城，以 02 省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主；北面沿良睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主，可居可游。由于交通及配套方面的原因，在“住在城西”的號(hào)召下，一直以來都以度假（第二住所）的形式被人們所接受。從行政劃分上講，此板塊是屬于余杭區(qū)的，但由于緊挨著杭州主城區(qū)特別是城西蔣村，是城市在城西的一個(gè)外延，有較高的地脈與人脈延伸。 二、閑林板塊區(qū)域特征及規(guī)劃對房地產(chǎn)帶來的影響 閑林區(qū)塊位于杭城西郊，屬于城西余杭區(qū)塊，內(nèi)有 02 省道貫通，是以余杭區(qū)的閑林鎮(zhèn)為核心，包括五常鄉(xiāng)、余杭鎮(zhèn)以及小和山區(qū)域?yàn)榉秶姆康禺a(chǎn)區(qū)域市場。地方政府則出于地方實(shí)際形勢的要求，制定了相關(guān)的應(yīng)對方式維護(hù)地方政府的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。為此，浙江省政府為了挽救市場信心，提高開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情，通過土地不開發(fā)可以回收的政策保障了開發(fā)商的利益，無疑給開發(fā)企業(yè)吃了一顆定 心丸。而國家政策的出臺(tái)，由于其政策的抑制程度前所未有，并后續(xù)的出現(xiàn)了 2 年內(nèi)交易水費(fèi)提高、普通住宅定義等相關(guān)政策，因此在市場