【正文】 （ 2）不可銷售建筑總面積： 33470 平方米 A、 公建及幼兒園 3000 平方米 B、 回遷安置面積： 30470 平方米 容積率： 土地總價： 萬元 可銷售建筑樓面地價： 元 /㎡ 預(yù)計： 普通多層銷售均價： 1380 元 /㎡ 中高檔多層銷售均價： 1450 元 /㎡ 小高層銷售均價： 1600 元 /㎡ 聯(lián)排別墅銷售均價： 2300 元 /㎡ 網(wǎng)點銷售均價： 2300 元 /㎡ 銷售完成： 100% . 1 產(chǎn)品建議 (1)物業(yè)類型建議 依據(jù)本次市調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項目：以中檔多層物業(yè)為主，適當加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、連排別墅及公建，其比例為多層占 40%，小高層占 8%，多層花園洋房占 31%，連排別墅 2%，公建 6%，回遷 13%。市調(diào)取樣及統(tǒng)計分析中，我們盡量避免人為主觀因素的影響，爭取從客觀出發(fā)尋找答案。 結(jié)語 上述市場調(diào)查報告及項目建議評估是我們從市場出發(fā)，結(jié)合本次市調(diào)，分析當前房地產(chǎn)市場特點 、本項目的特點及消費者的需求取向后得出的結(jié)論。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。只要我們同心協(xié)力，就一定能尋找到最佳的規(guī)劃方案，確保小申莊項目的成功！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。也為我們能為的規(guī)劃建設(shè)盡綿薄之力而感到高興。我們期待著與開發(fā)區(qū)和 **公司各位領(lǐng)導就項目規(guī)劃詳規(guī)及后續(xù)工作做進一步的溝通和交流，以便對該項目定位及戶型設(shè)計、營銷策略等作出修正調(diào)整。 結(jié)束語 我們希望，本次市調(diào)的分析結(jié)果能為小申莊項目的各項決策提供有效依據(jù)，同時也感謝開發(fā)區(qū)、 **公司各級領(lǐng)導在調(diào)研過程中給予的幫助和大力支持。對住房要求面積在 180 ㎡或以上。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容。主要購買力在 14— 20 萬，面積在 120— 160 ㎡之間，屬二次置業(yè)，注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強）。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善。 （二）目標客戶群定位分析 根據(jù)上述市場調(diào)查，目標客戶群集中在三個不同的受眾層，相對 需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面： A、中低層面解決基本生活需求的購房者 開發(fā)區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)中青年職員 老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員 老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員 這一人群，年齡大約在 2535 歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款 10— 14 萬，面積 80— 120 ㎡之間。 2）城市文化氛圍淡薄 人們對住宅消費的綜合認識、接受及提升還需要一定的過程。6 聚福源別墅 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)湘江路 天佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公別墅區(qū) 20多幢別墅， 起價： 40萬元 /180㎡ 最高價： 120 萬/390 ㎡ 均價：2200 元 /㎡ 按揭現(xiàn)不能辦 一次性無優(yōu)惠 游泳池、電話線、集 中供暖、地暖 24 小時保安巡邏、封閉 式管理 自銷不專業(yè)，管理不到位 司 五、市調(diào)綜合評析 （一）地域住宅消費心理特點分析 1）消費觀念保守 區(qū)域性居住觀念嚴重，不了解房地產(chǎn)市場，對住宅貸款認識不足，但對建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。 項目 位置 開發(fā)項目 定位 規(guī)模 價格 付款方式 戶型面積 配套 物業(yè) 竣工時間 備注 名稱 商 市中心花園 市交警支隊南臨，原中法院拐角處 失信于房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 紳士豪宅 層高 3m 起價：1330 元 /㎡ 最高價： 1910 元 /㎡ 7 成 30 年按揭 97． 4 ㎡ 2 房廳 1衛(wèi)、 3 房 2 廳 2 衛(wèi)146— 164 ㎡、 4房 2 廳 2 衛(wèi) 180— 200 ㎡、 220 ㎡ 5 房 2 廳 室外網(wǎng)球場、戶外健身設(shè)施、溫泉洗浴、天然氣、對講機、分戶中央空調(diào)、電話線、有線電視、 24小時保安巡邏 全封閉物業(yè)管理、 24小時 保安巡邏、 華騰家園 湖濱南路馬東二屆（日報社北臨） 市華騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公 起價：1725 元 /㎡ 最高價： 1828 元 /㎡ 車庫：2300 元 /㎡地下室： 880元 /㎡ 7 成 20年按揭 一次性付款無優(yōu)惠 一期 8 種戶型，其中二房二廳 90平米的戶型銷售最好，二期 — 平米， 6種戶型，一期 51— 140 平米 管道天然氣、對講機、集中供暖分戶控制、電話線、有線電視、 24 小時保安巡邏 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)超表 物業(yè)費未定 2020年開工，2020年 5月竣工 司 天寶嘉園 田區(qū)中盧市工商銀行對面 房地產(chǎn)開發(fā)總公司 田區(qū)路旁，景觀家園 22 幢，占地 70 畝，規(guī)劃面積7萬平米，容積率 起價：1588 元 /㎡ 最高價：1880 元 /㎡ 均價：1750 元 /㎡ 按揭： a 區(qū) 折 b 區(qū) 折 二房二廳 89 平米三房二廳 120 平米，層高 米，70— 130 平米 二期有綠化，天然氣、對講機、寬帶、地暖、電話線、有線電視、 24 小時保安巡邏 物管費 元 /平米 一期2020年 12月 31日二期2020年 12月 31日 綠化率38% 金谷園 迎賓露天衢路口 市金谷園商貿(mào)有限公司 中檔 一期共 3棟樓 起價：1476 元 /㎡ 最高價： 1605 元 /㎡ 均價：1540 元 /㎡ 付 3 成貸 7 成 最長10 年，一次性優(yōu)惠 2% 74—— 127 ㎡三室二廳、二房二廳 無會所、管道天然氣、 24 小時保安巡邏、電話線、 衛(wèi)生間廚房粗裝修、全封閉陽臺 開工2020年竣工2020年 嘉誠景園 湖濱南路 嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中檔 占地 130畝， 規(guī)劃面積 140000㎡ 綠化率 35% 25 棟 6層，層高 米，一期現(xiàn)房、二期銷售中，三期5 幢小高 層 起價：988 元 /㎡ 最高價： 1200 元 /㎡ 均價：1188 元 /㎡ 物管費 元 /㎡ 7 成 30年按揭 99折 一次性付款優(yōu)惠 3% 44—— 140 ㎡一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室二廳 入戶防盜門、管道天然氣、電話線、三表戶外人工超表、集中供暖、 6000 ㎡會所、咖啡廳、乒乓球、臺球、棋牌室、健身房、商務(wù)中心、洗衣房、兒童樂園、老人活動中心、醫(yī)務(wù)室、幼兒園、精彩中心、銀行、郵政、 10000 ㎡噴水池、中央綠地，地下停車 24 小時保安巡邏 開工2020年 9月竣工2020年 陽光花園 新華東路側(cè) 金益德 高品質(zhì)住宅示范小區(qū) 占地 170畝，規(guī)劃面積 13萬平米， 起價：1658 元 /㎡ 最高價： 1858/㎡ 均價：1788 元 /㎡ 物管費： 元 /㎡ 按揭現(xiàn)不能辦 一次性可優(yōu)惠100元 /㎡，按捷克優(yōu)惠50 元 /㎡ 三室二廳、二室二廳、 60240 ㎡ 會所、桑那房、乒乓球室、臺球室、棋牌室、健身房、閱覽室、商務(wù)中心、游戲室、老人活動中心、幼兒園、 5000 平米建筑小品、中央綠地、組團綠地、寬帶、有線電視、閉路電視監(jiān)控、防煤氣泄漏系統(tǒng)、管道天然氣、 24 小時保安巡邏、紅外線防護、自動報警、電子巡更、緊 急報警 剛動工，開盤時間：2020年 2月 溫泉小區(qū) 湖濱北路 兆日房產(chǎn) 中 檔住宅， 占地 20畝， 容積率大 于 2， 曾高 2。 樓層差價基本在 100— 200 元之間。 價格 市區(qū)樓盤均價約為 1700 元 /平米左 右，部分中高檔樓盤的價位已突破 2300 元 /平米，如：雅苑，最高價為 2400 元/平米，較低檔的樓盤也存在千元以下的價位。 外立面 本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構(gòu)建等形式，如：天寶嘉園、貴都花園、雅苑等，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。 戶型、面積 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 140 平米左右，面積最小的在 40— 50 平米左右的一室一廳，面積最大有 200 多平米的五室兩廳。另外，也有聚福源、凱元山莊等別墅物業(yè)。 配套 居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高，如：貴都花園，市場的接受程度較差。 （一）調(diào)查范圍 我們篩選了市場在售項目，找出基本具備可比性的下列樓盤： 聚福源別墅、凱元山莊、陽光花園、天寶嘉園、貴都花園、雅苑、天衢花園、溫泉小區(qū)、陽光花園、華騰家園。 因此給予此次調(diào)查的客戶定位是充分衡量市場供求之后的客觀結(jié)論，可以用作規(guī)劃參照因素應(yīng)用。三類問卷回收總問卷數(shù) 424 份，有效問卷數(shù) 412 份，有效率 97%。 媒介指向明確，尤其從此次報紙問卷回收效果上看，數(shù)量受客觀條件影響，為達到預(yù)期值，但質(zhì)量很高，全部有效。 通過單樣本 T 檢驗，置信度在 95%左右。同時說明周邊縣市區(qū)部分富余人群也是我 們的一個潛在市場。 表 337 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Valid 開發(fā)區(qū) 38 城東 6 城中 3 城北 3 新城 2 鐵西 1 Total 53 說明 此類人群投資意識較強，同時表明其經(jīng)濟實力允許其考慮車庫配套需 求。 期望樓型 表 321 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Valid 多層 39 表 36 Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent Valid 2 本地拆遷 4 改善居住條件 35 投資升值 4 結(jié)婚用房 7 其他 1 Total 53 小高層 6 別墅 6 高層 2 Total 53 認為最有升值潛力的區(qū)域 最有升值潛力的區(qū)域新城開發(fā)區(qū)城北鐵西城東城中Percent806040200 多層仍 是此人群中的主要消費物 業(yè)形式，對小高層和別墅有興趣嘗試。 購房的總預(yù)算 表 322 F