【正文】 筑色彩更加豐富； ◆ 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構件建議購買成品構件，抓住一種風格，把味道做足。 (3)建筑細部建議 ◆ 建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構件設計要恰到好處； ◇ 充分考慮空調位設計，盡量能與建筑相結合，預留空調接線口，并塞入可調整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現象。 ◇ 樓宇單元入口處，結合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次； ◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質，扶手宜采用木質刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質； ◆ 依據本次市調分析，居民對購房各類因素重要性一項中，總分 5 分，對建筑質量的重視程度均值達到了 ，可見做好此項的重要性，我司建議，可聘請知名的監(jiān) 理單位和承建商，強強聯手，共同塑造 **品牌。 (4)戶型建議 面積、戶型比建議 根據市調分析，建議本項目的主力戶型為三室二廳、二室二廳，占到 77。5%，并配以二室一廳（占 0。 5%）、四室二廳（占 2%）、復式（占 6%）、別墅（占 2%），三期預留總建筑面積 21%。 戶型比建議首先考慮客戶的承受力，也就是要控制總價，在此基礎之上，我司建議： ◇ 一期總價控制在 15 萬左右，戶型比建議為：二室一廳一衛(wèi) 80— 90 平米，占 15%，二室二廳一衛(wèi) 90— 100 平米，占 35%，三室二廳一衛(wèi) 100— 120 平米，占 30%，三室二 廳二衛(wèi) 110— 130 平米，占 20%。 ◇ 二期花園洋房的總價控制在 25 萬以下，別墅總價控制在 80 萬以內，戶型比建議為：二室二廳二衛(wèi) 95— 110 平米，占 20%，三室二廳一衛(wèi) 110— 125平米，占 20%，三室二廳二衛(wèi) 120— 140 平米，占 30%，四室二廳 140— 160平米，占 10%，復式 150— 180，占 14%，連排別墅 200— 350 平米，占 6%。 ◇ 三期建設可根據前兩起銷售情況來定，預留總建筑面積的 21%。 戶型功能建議 ◆ 所有戶型在設計時建議參考建設部小康住宅的十大標準的要求； ◇ 滿足六種性能：實 用性、安全性、靈活性、可變性、經濟性和藝術性，其中靈活性，如：二室二廳可改造為三室一廳，并盡可能使得房率最大化； ◇ 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； ◇ 滿足 8 個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統； ◇ 一期客廳面寬控制在 — 米，主臥面寬控制在 — 米，衛(wèi)生間面積控制在 4— 6 平米，廚房不低于 7 平米，南陽臺面積控制在 6— 8 米；二期客廳面寬控制在 — 米，主臥面寬控制在 — 米，設計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于 7 平米，可考慮設計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。 ◇ 充分從人性化角度考慮戶內的細節(jié)處理，如：窗臺下預留散熱片位置、靠景觀的單元可預留生活小陽臺等； ◇ 所有客廳的設計可根據緊鄰景觀區(qū)的位置確定其南北朝向； ◇ 控制樓體進深，不宜超過 11 米； ◇ 本項目戶型面積較多，可發(fā)揮余地很大，建議除采用現有樓盤中較為熱銷的戶型外，希望可以推陳出新，參照一些全國獲獎戶型，提高生活舒適度； ◇ 可在一層做半地下車庫及儲藏室，可利用車庫的設置，減 少地下室的面積，增加車庫、儲藏室的可選擇性。 配套建議 依據小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應有：會所、幼兒園、小學、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等； 我們建議除了以上配套外，還應配備的設施和服務有： ◇ 社區(qū)會所：建議配置餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑那房、游戲機室、乒乓球室、臺球室、網吧、醫(yī)務室、洗衣房。 ◇ 游泳池：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池。 ◇ 中水處理系統：針對缺水現象，我司建議設計 2 套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根 據需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點。 ◇ 換熱站：依據小區(qū)規(guī)模，建議至少要建一處換熱站，以保證居民冬季室內溫度。 ◇ 供水系統：建議設計 3 套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經營性質，短時間內即可收回管道成本，并贏得回報；溫泉是的一大資源，已被較多樓盤利用，據有關部門檢驗，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預防多種疾病。 ◇ 供暖系統：本項目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計量，且將排氣 口預留室外。 ◇ 燃氣系統：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統，為居民使用安全提供保證。 ◇ 通訊系統：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內綜合布線，客廳、主臥各配一個端口。 ◇ 安保系統：建議封閉式管理，設紅外線監(jiān)控系統、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報警按鈕。 ◇ 物業(yè)管理：三表 IC 卡繳費。 營銷推廣策略建議 . 1 銷售策略 以直銷行銷與關系行銷為核心的組合營銷策略 （ 1） 人員推廣 a、培訓一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（ DM） 。 b、配備具有高超談判水平的 現場置業(yè)顧問，確保成功率。 C、針對有關目標機構，主動上門進行路演推廣 (CRM)。 （ 2） 廣告推廣 a、 廣告方案制定原則 有效控制宣傳的推進節(jié)奏，引導從“關注 —— 了解 —— 認可 —— 購買”的心理接受過程 ，以熱烈的情感訴求式廣告為 線 ，輔以階段性造勢活動為 點 ，形成大范圍的宣傳 面 的鋪開，集中表現項目文化特色強勢賣點。 B、 廣告訴求重點（略） （ 3） 媒體選擇分析及媒體組合 a 、 報紙廣告 b、 戶外路牌燈箱廣告 c、 樓書、宣傳單、戶型圖等平面印刷品 d、 工地圍墻 （ 4） 廣告媒體投放比例 綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。 （ 5） 營業(yè)推廣：開盤活動 、 節(jié)慶活動、公益活動等 （ 6） 價格策略： 價格低開高走，針對市場現狀，率先推出相對較低的起價，占領市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團 8 個階段逐步抬升價位。 推廣策略 圈定目標顧客群、重度顧客群、未來顧客群 ?? 尋找和建立和他們接觸的渠道和方法； 選擇比較恰當的時機和顧客溝通交流； 客戶關系管理 建立足夠數量客戶數 據庫； 和客戶保持友好的、互通的聯系； 幫助客戶實現價值； ☆ 改變市場和客戶觀念 我看見，我相信 周邊景觀、現房、現場推廣、生活示范 ?? 我相信，我看見 政府規(guī)劃、期房、生活概念、未來價值 …… ———— 用差異化的產品賣點充實顧客的期望價值 把價值觀念轉換為顧客享受生活的成本觀念 促進和實現顧客的購買行為 準確有效的接觸是實現和顧客觀念溝通的前提； 準確可信的說辭精辟感人的形象元素影響顧客的觀念； 空間溝通和現場溝通的有效結合； 銷售現場的氛圍和服務是 促成購買的關鍵； 大眾媒體和專用媒體的結合； ☆ 塑造和提升品牌形象 ———— 差異化的產品適應差異化的顧客需求 需要用差異化的手段進行差異化的溝通 品牌是企業(yè)形象價值的體現； 品牌是顧客對企業(yè)行為價值的認可； 通過產品和市場來展現 **品牌的形象力； 通過 **?新城市花園大規(guī)模項目的成功運作，把 **塑造成為知名房地產品牌； ☆推廣調性 舒適、綠色、便捷、安全、園林化…… 平實的，親切的，流暢的，合理的，健康的，時尚的； 第 一階段： **公司開發(fā)理念 提高生活舒適度，讓享受成為生活的重點 —— 打造新城區(qū)首家小康生活示范社區(qū)。 第二階段： **新城市花園項目形象推廣 提高生活舒適度，讓享受成為生活的重點 — 概念擴張 * 第三階段：一期產品推廣 ■ 表現與執(zhí)行 直效通道（暗線）與大眾傳播（明線）并進 輿論推廣（軟性）與廣告?zhèn)鞑ィㄓ残裕┙Y合 精心策劃組織 event、 show 吸引顧客關注參與 營造銷售現場的品質氛圍，提升樓盤價值 用樣板示范未來生活，引發(fā)顧客的購買欲望 市場機會分析 房地產市場需求前景分析 2020 年市 固定資產投資快速增長。全年全社會完成固定資產投資３５１２０億元，比上年增長２５１％，增幅比上年提高１４７個百分點。投資率為３３３％，比上年提高３６個百分點。國有及其他經濟類型投資２３２９３億元，增長２８％，其中國有單位投資１２３２５億元，增長４％，聯營股份制、外商港澳臺等其他經濟類型投資１０９６９億元，增長６５５％；城鄉(xiāng)集體投資７６１４億元，增長１７７％；個體私營投資４２１２億元，增長２３７ ％。在國有及其他經濟類型投資中，基本建設投資１０９１４億元，增長２７３％；更新改造投資６３７６億元，增長２２２％；房地產開發(fā)投資３９０５億元，增長３１３％。 投資結構不斷優(yōu)化。在國有及其他經濟類型投資中，第一產業(yè)投資４５５億元，比上年增長４１９％；第二產業(yè)投資１０６９９億元，增長３０６％，其中煤炭工業(yè)增長３３％，冶金工業(yè)增長６８６％，化工工業(yè)增長３６４％，機電工業(yè)增長６５５％，輕紡工業(yè)增長５１１％；第三產業(yè)投資１２１３９億元，增長２５９％，其中房地產業(yè)投資 增長３５５％，城市公用服務業(yè)投資增長４１４％，文教衛(wèi)生廣播福利業(yè)投資增長４５１％，運輸郵電通信業(yè)增長０４％，商業(yè)飲食供銷倉儲業(yè)增長１７４％，科研綜合服務業(yè)增長１９４％，金融保險業(yè)下降６０５％。在農村投資中，第一產業(yè)投資１３９８億元，增長７６％；第二產業(yè)投資４２６２億元，增長１１２％；第三產業(yè)投資３３５５億元，增長１０４％。 房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長。全省房地產開發(fā)企業(yè)１５４９家，完成房地產開發(fā)投資３９０５億元，比上年增長３１３％，其中：商業(yè)營業(yè)用房投資增 長３７５％，住宅投資增長３１７％，辦公樓投資增長２０６％。商品房在建規(guī)模５０６４４萬平方米，增長２０９％，其中住宅面積占８０４％；房屋竣工面積１９４２８萬平方米，增長２４８％，其中住宅占８１３％。銷售商品房面積１４３９１萬平方米，增長１８９％，其中銷售住宅１２６２９萬平方米，占８７８％，居民個人購買住宅１１６３１萬平方米，占住宅銷售總量的９２１％。 “魯房景氣指數”在利好空間運行。反映山東省房地產開發(fā)市場景氣狀況的“魯房景氣指數”年末達到１０６８，比上年提高３ ５點。從指數波動幅度看，全年各月波動幅度較小，房地產運行比較穩(wěn)健。 由市場調查可知：打算在未來 3— 5 年的購房的群體特別大，而且購房人群呈年輕化、高學歷化，并且市場需求伴隨經濟的快速發(fā)展和國民經濟的高速發(fā)展，市場需求不斷擴大，并且向多樣化、個性化需求轉變，市場需求前景廣闊。 房地產市場競爭力前景分析 新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產業(yè)帶來更多機會。但同時，風險也相應存在。眾所周知，市是經濟欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)基礎薄弱，高素質人才缺乏，阻礙了本地經 濟的快速發(fā)展。據 2020 年統計資料，市人均年收入僅為 元。經濟收入過低使住房需求轉變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項目的運作，更要注重項目的規(guī)劃定位、產品的自身品質應符合市場需求，準確的價格策略和獨特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。 房地產市場由于市場空間的擴大和政府招商引資政策的引導，省內外大型一流房地產開發(fā)企業(yè)紛紛進駐，而且通過一年的運作后，在市場上取 得了驕人的業(yè)績。這些企業(yè)憑借雄厚的資金實力、優(yōu)越的管理團隊、先進的全程策劃理念和滾動式發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略，不斷在強占房地產市場份額，而本地房地產開發(fā)企業(yè)，由于觀念落后、人才匱乏、管理松散，又發(fā)展多元化經營造成資金不足，企業(yè)競爭力不斷下降，市場份額不斷減小。 在此機遇與風險并存的形勢下，本土開發(fā)企業(yè)開始覺醒，慢慢開始剝離其它產業(yè)，把主業(yè)集中到房地產上來，并通過與強手聯合和出讓股權等形式與一流的房地產企業(yè)聯合，企業(yè)競爭力不斷提升，市場份額逐步擴大。 從市 場需求和經濟發(fā)展來