【文章內容簡介】 員工較高的回報，實現(xiàn)公司開發(fā)資金的活躍。這幾種方法中，風險資金由于雙方的要求較高，因此少有采用；兼并則由于目前杭州的開發(fā)形勢還沒有到生死存亡的關口，也少有出現(xiàn)；而內部集資和合作則相對于市場和媒體都不是什么負面影響，因此目前采用的最多。 雖然目前市場上還是以內部 集資和尋求合作為主要過渡方式，但這些動作主要還是集中在那些大、中型開發(fā)商上，這些開發(fā)商有一定的開發(fā)積累，同時市場的品牌信譽度較高，因而實現(xiàn)集資和合作相對比較簡單。相應的，風險資金注入一般也會尋求那些信譽度高、品牌實力強的企業(yè)，而那些兩者皆較次的小型開發(fā)企業(yè)，則很難以在市場調整期尋找到合作伙伴，從而繼續(xù)在市場上立足。由此可見，建立一個良好的市場口碑對于一個開發(fā)商來說是相當重要的環(huán)節(jié)。 九、市場分析總結及未來發(fā)展趨勢預測 杭州整體市場： 在政策層面上，從全國趨勢來看，國家還將就房地產市場自身出現(xiàn)的一些情 況適時的進行宏觀調控，以保證全國經濟的穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的穩(wěn)定，同時將房地產市場的發(fā)展納入有序發(fā)展的軌道。而地方政府本著具體問題具體分析的原則，從本地區(qū)的實際情況出發(fā)，就市場情勢的表現(xiàn)來出臺一些相關的政策扶持和穩(wěn)定房地產市場，保障有效發(fā)展。 2020 年杭州將土地市場施行了分級制度，將土地的銷售定下了一定的價格框架，而由于浙江省政府出臺的對土地拍賣開發(fā)的可回收政策，無疑于在鼓勵和保障開發(fā)商拿地。因此，未來表現(xiàn)在土地市場上的就是，價格仍然會出于相對的高位，震動幅度不會太大，同時開發(fā)商拿地的熱情也將依然高漲，表 現(xiàn)為市場信心的回升。 銷售方面，土地價格作為開發(fā)成本中最大的一個環(huán)節(jié)，仍然將迫使房價居于高位，同時大部分開發(fā)商自身也由于成本的考慮而不愿降價銷售，導致的結果就是少部分地價較低的樓盤由于自身價格的優(yōu)勢而走俏市場，形成少數(shù)的熱銷場面。但從整體的情況來看，供應量依然會很大，價格也將保持平穩(wěn)的態(tài)勢，以小幅度的調整為主，不會出現(xiàn)大的價格波動，更不會出現(xiàn)泡沫過剩導致的崩盤現(xiàn)象。 消費趨勢方面，由于目前的市場行情相對平穩(wěn)，雖然觀望情緒濃厚，但是相較宏觀調控政策出臺之后的幾個月，已經有了大幅度的回升，從當時的單日成交 20套到目前的日成交 50 套以上，市場已經適度的回暖。同時，從政策上來看，政府對房地產的扶持態(tài)度和當前的市場表現(xiàn)，結合開發(fā)商自身在銷售環(huán)節(jié)上進行的調整優(yōu)化，加上消費者自身對房屋的需求有一定的迫切性，因此，未來杭州市場的房地產消費情況將轉好，實際購買力將有所提升。 閑林區(qū)域： 現(xiàn)在的閑林區(qū)域可以說是大牌云集之地，綠城集團、坤和房產、金成房產、金都房產、華立房產都已入駐。這一帶的樓盤原以排屋和別墅為主，但目前公寓的開發(fā)量相當大，說明隨著城市的擴展和城市心理距離的變化，同時結合杭州房地產市場的發(fā)展情況，在未來，閑 林區(qū)塊已經不再是單純的第二居所的概念，而是逐漸轉變?yōu)榈谝痪铀募袇^(qū)域。 目前區(qū)域內總規(guī)劃土地面積在 1000 畝以上的有金成江南春城、桃花源、西溪風情等多個樓盤。在杭州主城區(qū)房產日益稀缺，房價居高不下的背景下，由于此板塊樓盤自身品質相對較高，生態(tài)環(huán)境良好受到杭州房產開發(fā)企業(yè)的重視，并發(fā)展到目前成為杭州規(guī)模最大，也是最為重要的郊區(qū)房產板塊?！按罅俊⒋蟊P、大牌”是最主要的特征。但從目前情況來看，閑林區(qū)域優(yōu)劣并存，但與其他熱點板塊相比較，政府關注較少，受到的政策支持力度甚微。閑林板塊目前最大的問題是配套不完善，學 校、商業(yè)設施、娛樂、醫(yī)療機構等配套設施缺乏，雖然有的樓盤開發(fā)商承諾將建設小學、超市等，但多數(shù)還遙遙無期；另一方面，交通條件不理想使得該區(qū)域生活成本增加，有的雖然有直達公交車，但離老城區(qū)車行時間多在40 分鐘或以上；有的需要轉公交車，而且班次不多；這就使得閑林板塊目前的居住成本相對較高。同時，開發(fā)樓盤各自為政，板塊整體規(guī)劃顯得比較亂，這些是閑林板塊發(fā)展中的硬傷。因此，在目前的房地產形勢下，開發(fā)商也將加大對自身樓盤的投入，建設樓盤所需的相關配套，使之更具有居住性。但是，由于閑林區(qū)域自身在政府規(guī)劃上的獨特性，使得閑 林不可能和杭州主城區(qū)一樣實現(xiàn)合理有效的規(guī)劃，因此，閑林的配套還是主要由開發(fā)商自身來建設實現(xiàn)。而閑林的開發(fā)商由于自身經濟實力、樓盤業(yè)態(tài)、樓盤距離位置等方面的原因，加上目前的閑林市場還遠沒有達到需要聯(lián)合推廣的底部，因而，未來的閑林市場還將是以各自為政做區(qū)域內配套為主，不會出現(xiàn)大范圍內的聯(lián)合建設。 隨著供應的增加，閑林板塊的競爭也在加劇。從整體看，該區(qū)域的樓盤已經沿著天目山路一路連續(xù)排布開去，前幾年推出的樓盤有個別已經交付，但入住者并不多。從價格上看，由于開發(fā)進度和前期定價策略的問題，未來的房屋價格大幅度震動的 可能性微乎其微，主要還是做一些小幅的調整。而隨著西溪濕地旅游風景區(qū)的規(guī)劃建設、 02 省道的拓寬等利好消息，以及目前杭州房價的高位運行，該區(qū)域仍將被一些自住需求購房者和投資客看好。 從市場競爭的角度來看，隨著公寓型樓盤的大量開發(fā)，目前閑林區(qū)域的別墅、排屋樓盤的開發(fā)面積增加的量并不太大，除了江南春城－竹海水韻和華安－西溪山莊外，其他基本都是尾盤，面積比例較小，或者尚未開盤銷售。因此在當前這個時間節(jié)點，排屋別墅類樓盤的銷售正走到一個相對有利的環(huán)節(jié)。雖然由于目前整體市場大勢的原因，還是壓縮了一部分的市場需求，但是， 別墅、排屋類樓盤作為一種重復消費，本身的需求彈性較大，受市場的影響相對較小，如果能夠充分的把握市場動向，配合有效合理的推廣促銷手段，還是有足夠的市場份額的。 附件、個案調查匯總 江南春城閑林山水 樓盤名稱 江南春城?閑林山水 樓盤位置 繞城線西約 2 公里， 02 省道南 售樓電話 88271678， 88695087 發(fā) 展 商 金成房地產集團有限公司 行銷策劃 金地房產營銷策劃 周邊配套 北臨首個國家濕地公園，南靠小和山，具有的天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢；西溪濕地一期工程計 劃于 5 月份對外公開，屆時周邊配套設施將得到一定程度的提升 交通狀況 距市中心 15 公里，目前尚無公交直達，規(guī)劃中沿天目山路設有東西向高架至中泰足球訓練基地。 總建筑面積 占地面積 600 畝 規(guī)劃戶數(shù) 2020 多戶 容積率 綠化率 35％ 層 高 12 層以上 產品類型 小高層與高層 車位數(shù)量 按 50％配比 戶型設計 主力戶型 130 左右 戶型范圍 100200 配套設施 社區(qū)公共服務配套設施、商業(yè)服務配套設施以相對集中為原則，規(guī)劃中將主要的公共設 施都布置在了小區(qū)中部的道路交叉附近。具體如下：商業(yè)街、家庭服務中心、美容美發(fā)中心、郵政服務點、音樂酒吧、鮮花禮品店、新華書店、便利超市、菜市場、小學、會所、幼兒園（托幼 6 班）。另外江南春城綠色生態(tài)住宅區(qū)，擁有 1000 畝園藝基地、 450 畝的主題文化公園、中心體育館、室內恒溫游泳館、標準足球場、四百米標準跑道、室內籃球場、國際雙語制小學、名校聯(lián)辦中學、品牌聯(lián)營超市、商業(yè)街、茶樓等。 智能化系統(tǒng) 智能化信息網(wǎng)絡設施：寬帶入戶，直通信息高速公路；智能化安保設施：智能卡門禁裝置、居家報警系統(tǒng)、門磁開關、可視對講系統(tǒng) 、戶外設紅外線防盜監(jiān)控系統(tǒng)、全天候閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)出入口及區(qū)域周界實行全線24 小時監(jiān)控 樓盤售價 5500 元 /平方米左右 開盤時間 3 月初 付款方式及折扣 至少 20％或 30％首付 交房時間 2020 年交房 宣傳重點 純粹 自然 生活 物業(yè)單位 金成物業(yè) 物 管 費 元 /平方米 會所情況 中心會所設有餐飲、客房、娛樂、健身、幼兒園等配套設施 廣源盛世嘉園 樓盤名稱 廣源盛世嘉園 樓盤位置 位于余杭閑林荊山村 02 省道南側（閑林山 水東面） 售樓電話 87175088 / 87175188 發(fā) 展 商 浙江廣源房地產開發(fā)有限公司 建筑設計 浙江中和設計院 景觀設計 中國美術學院風景建筑設計院 行銷策劃 雷創(chuàng)廣告 周邊配套 中、小學；幼兒園；商場；郵局；銀行等。 交通狀況 公交 346 路、 506 路直達，中巴車可達。 規(guī)劃設 計 總占地面積 300 畝 總建筑面積 28 萬平方米 規(guī)劃戶數(shù) 預計 2500 戶左右 容積率 綠化率 ≥ % 層 高 米，多層 6 層。還 有兩幢 22 層左右的高層（單身公寓為主）。 產品類型 一、二期為公寓、三期為排屋 車位數(shù)量 70%配比 建筑設計 建筑風格 現(xiàn)代風格 戶型設計 主力戶型 主力面積 100 平方米左右 戶型范圍 70— 140 平方米 配套設施