【文章內(nèi)容簡介】 15000 富力盈隆廣場 珠江新城 42 / 13000 25 19 金海大廈 天河北路610 號(hào) 28 城建大廈 體育西路189 號(hào) 28 8295 11500 25 保利大廈 珠江新城 22 星匯國際 廣州大道與華穗路交界 27 90110 11000 12 新創(chuàng)舉大廈 體育西路123 號(hào) 29 90 10000 16 天譽(yù)商務(wù)大廈 林和中路 華普廣場 珠江新城華明路 27 85 11000 西塔 15 東塔 25 20 32 寫字樓市場供求特點(diǎn)和分析 321 供求特點(diǎn) 總的來看，天河區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出供求平穩(wěn) 。 今年天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)出現(xiàn)了井噴的狀況，廣州市的寫字樓供應(yīng)量是 260萬平方米，其中天河區(qū)新建商品寫字樓交易登記面積達(dá) 萬平方米，雖然同比下降了 %，但仍占全市總面積接近一半，是廣州市 十區(qū)當(dāng)中新建寫字樓交易登記面積最多的一個(gè)區(qū)。 天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)比較集中。 天河區(qū)的寫字樓供應(yīng)主要集中在天河路 、 珠江新城和天河北路一帶，給周邊的大中型公司企業(yè)提供了舒適的辦公環(huán)境。而且，天河區(qū)的寫字樓主要是以超高檔和高檔的寫字樓為主，即近年來流行的打著超甲級(jí)和 5A級(jí)的寫字樓，此種檔次的寫字樓在供應(yīng)上逐漸成為主流。 寫字樓需求量逐漸增大，競爭激烈。 但在，寫字樓的需求量方面，由于大部分同檔次的寫字樓的推出時(shí)間都比較集中，因此在競爭上同比其他區(qū)域 21 的同類產(chǎn)品就顯得尤為突出和同區(qū)域類的同類產(chǎn)品在競爭上就更激烈了。因 此，天河區(qū)的寫字樓空置率就大大減少了。 322 原因分析： 由于天河區(qū)得到了市政府無論是政策方面還是在資金和土地規(guī)劃上都給以大力支持和投入，給這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)上提供了很大的便利。 ? 憑借天河區(qū)的地理位置的優(yōu)越性和成熟的商務(wù)氛圍，它已擁有天河城商業(yè)圈 、 崗頂電腦商圈 、 天河北商務(wù)圈 、軟件園商圈和東圃商業(yè)圈等多個(gè)商業(yè)商務(wù)圈，為珠江新城打造成為 CBD 商務(wù)圈并迅速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。眾多商圈的存在為此地段的寫字樓提供了眾多的潛在客戶，與此對應(yīng)，眾多的潛在客戶的存在也為開發(fā)商發(fā)展寫字樓提供了信心。 ? 加入 WTO 并隨著 其進(jìn)一步發(fā)展，作為中國的南大門 —— 廣州的地位就更加重要了，吸引了全球 500 強(qiáng)的企業(yè)紛紛進(jìn)駐廣州，并且他們對寫字樓有較高的要求，作為廣州的核心地段 —— 天河，便成為了眾多知名企業(yè) 、 大 22 公司的辦公首選地段了。因此，大大提高了寫字樓的進(jìn)駐率。 33 寫字樓市場客戶特點(diǎn)分析 ? 天河區(qū)的寫字樓主要是以外資公司企業(yè)和大集團(tuán)公司為主。 寫字樓租賃市場表現(xiàn)出相當(dāng)明顯的地域性：外資企業(yè)多集中于體育中心周邊的甲級(jí)寫字樓；隨著珠江新城的發(fā)展，珠江新城新落成的將于明年正式開售幾個(gè)寫字樓，也受到了眾多外資公司企業(yè)的青睞。為了能滿足客戶的需要， 廣州 的 寫字樓 也隨之發(fā)生了變化 ， 已發(fā)展到了第三代寫字樓。 第三代寫字樓目前正在珠江新城 中 誕生，國際化標(biāo)準(zhǔn)的引入和高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標(biāo)志。在硬件配套及辦公理念方面，珠江新城的寫字樓都突顯了質(zhì)的飛躍，主要表現(xiàn)為： 辦公設(shè)備人性化 、 創(chuàng)新戶型 、 智能化的升級(jí) 、 環(huán)保建材 。 ? 天河區(qū)的寫字樓的目標(biāo)客戶群是金融 、 保險(xiǎn) 、 IT 界和事務(wù)所。 周邊成熟的商圈和濃厚的商務(wù)氣氛給天河區(qū) 的寫字樓 帶來源源不絕的客源。 近幾年國內(nèi)的企業(yè)快速成長的同時(shí)，國外的各類型企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入廣州，不但成為現(xiàn)有寫字樓市場的主要 客戶，而且將成為未來珠江新城板塊寫 23 字樓必須重視的客戶群。以前支撐廣州寫字樓租賃市場的主要力量是國內(nèi)中小型企業(yè)，其實(shí)質(zhì)是剛起步的企業(yè)，穩(wěn)定性很低，更沒有轉(zhuǎn)為買家的實(shí)力。 ? 天河區(qū)寫字樓投資熱正在慢慢升溫。 在廣州經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來越多的公司企業(yè)涌入的大環(huán)境下，寫字樓的需求將會(huì)迅速增加。在供求發(fā)生變化的同時(shí)，也影響了租賃價(jià)格的上升，回報(bào)率也隨之增大。投資寫字樓的穩(wěn)定性和高回報(bào)的影響下，投資寫字樓也成為了投資的一大熱點(diǎn)。 34 寫字樓市場租賃價(jià)格分析 天河區(qū) 2020 年上半年寫字樓價(jià)格是 8149 元 /平方米， 2020 年下半年寫字樓價(jià)格則是 9065 元 /平方米，環(huán)比減少了 %，而 2020 年全年寫字樓的價(jià)格為 8055，相比增加了 %。在租金方面，天河區(qū)的租金在 80～ 140 元 /平方米之間，保持著較高的租金價(jià)格。隨著 2020 年下半年“住宅禁商”政策的實(shí)施，目標(biāo)客戶是中小型公司的乙級(jí)寫字樓應(yīng)該有一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇，在空置率較低的區(qū)域，租金會(huì)有小幅上升。天河區(qū) 2020 年推出的甲級(jí)寫字 24 樓多分布在體育中心周邊和珠江新城，均價(jià)皆超過 萬元 /平方米，租金單價(jià)也達(dá)到了 110 元 /平方米以上。 珠江新城寫字 樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。目前在售的只有華普廣場、勤建商務(wù)大廈、星匯商務(wù)大廈、雙城國際大廈，而發(fā)展中心大廈、珠江投資大廈、信合大廈等，均有總部物業(yè)或企業(yè)自用的色彩，不對外發(fā)售。因此，在售寫字樓就特別吃香，價(jià)格也是一路攀升 。 珠江新城第一座寫字樓雙城國際內(nèi)部認(rèn)購期間均價(jià)在 68007500 元 /平方米， 如 今已經(jīng)上漲到 8500 元 /平方米。華普廣場開售的售價(jià)是 6800－ 7500 元／平方米，現(xiàn)在已上升到 8300 元／平方米；勤建商務(wù)大廈內(nèi)部認(rèn)購價(jià)是 8000 元／平方米 ， 現(xiàn)在已升至 9000 元／平方米。 25 4 商業(yè)市場概況 41 商業(yè)區(qū)域特點(diǎn)分析： 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部 ，是廣州 近年來新城區(qū)發(fā)展中心。 其商業(yè)主要分布在三大區(qū)域：體育中心商 圈，天北商圈，以及珠江新城商圈。 411 體育中心商圈： 以天河城為中心，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，廣州購書中心，以及幾個(gè)大型的 IT 商城形成廣州最大的一個(gè)商圈，集 購物、休閑、娛樂、資訊、教育 于一 體 ，形成一個(gè)長期處于穩(wěn)定，氣氛濃郁的商業(yè)市場。優(yōu)越的地理位置，便利的交通，快捷的信息平臺(tái)，全方位的服務(wù)，吸納了大量購物消閑，觀光游覽的市民，為該區(qū)域及周邊帶來無限的商機(jī)。 目前 天河城 的日平均客流量已達(dá)到 30 萬人次，節(jié)假日客流量更多，最高一天達(dá) 83 萬人次。 加拿大西埃德蒙頓購物中心年均人流量 4000 萬人次，美國美利堅(jiān)購物中心年均人流量 5000 萬人次，天河城購物中心年平均人流量 26 超過 億人次，比 世界兩座最大的購物中心總的年均人流量還要高。如此人氣，不僅在中 國獨(dú)一無二，在世界 Mall界也絕無僅有。 2020 年全城營業(yè)額超過 40 億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心。 隨著天河城不斷趨向成熟發(fā)展，宏成廣場，購書中心，以及正佳廣場也成為購物，休閑，娛樂的焦點(diǎn)。 廣州天河區(qū)匯集了太平洋電 腦城、天河電腦城、南方電腦城、廣州電腦東城、廣州電腦西城、科貿(mào)園、高科數(shù)碼電腦城、新概念電腦城等多家專業(yè)電腦城，還擁有南方最具規(guī)模的軟件產(chǎn)業(yè)基地 —— 天河軟件園。廣州天河區(qū)作為廣州有名的軟件區(qū)，由于交通便利，加上華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)一批高等學(xué)校的存在，天河區(qū)現(xiàn)有或潛在的消費(fèi)群體為各區(qū)之最， 覆蓋著整個(gè)天河區(qū)的 IT 行業(yè)，輻射范圍廣達(dá)整個(gè)廣州市，甚至珠三角，華南地區(qū)。 412 天河北商圈 以中信為中心的商務(wù)圈則為天河北的商業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使得天河北一帶商鋪的租售，存在不斷緩升的狀態(tài)。而地鐵三號(hào)線的開通， 為交通帶來便利，人流的聚集，使得該地段的升值潛力還存在很大的空間。 27 天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有： 第一：寫字樓的林立，加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑成了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。 第二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置的優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。 第三：東站以及地鐵并存為其帶來便利的交通，而且從大型的商場購物，辦公大廈到娛樂，康體運(yùn)動(dòng)中心配套完善，齊全，高檔。 天河北商鋪市場的一個(gè)經(jīng)營特色：群樓經(jīng)營。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營特色 的“商場大街”。希爾頓陽光的群樓經(jīng)營主題是家電，電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場群樓，一個(gè)超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題；金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購書中心”為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類 28 十分明確，避免了相互競爭，走錯(cuò)位經(jīng)營的道路，再加上天河北路一帶的商務(wù)氣氛帶動(dòng)著群樓商鋪，臨街商鋪?zhàn)呦虺墒臁? 413 珠江新城商圈 珠江新城是天河區(qū)近幾年重點(diǎn)開發(fā)的地塊，主要以大型高尚住宅，甲級(jí)寫字樓，以及國際公寓為主。環(huán)境的舒 適，交通方便，而 且 政府行政機(jī)構(gòu)和歌劇院、圖書館、少年宮等文體康樂設(shè)施的進(jìn)駐，為珠江新城商鋪帶來充足的高端消費(fèi)人流 消費(fèi)者的需求，使租售水平維持在一個(gè)較高的水平， 其發(fā)展前景備受投資者的矚目。珠江新城交投活躍的旺鋪主要集中在東西兩大區(qū)域。東邊旺鋪區(qū)主要集中在華穗路房管局附近、星匯園，及靠近廣州大道一帶的臨街商鋪；西邊主要集中在跑馬場周邊、南國花園、金碧華府和新城海濱花園等一些樓盤附近。 據(jù) 合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，珠江新城的租金比去年上漲了 50%，市場普遍看好珠江新城商鋪的發(fā)展前景，目前，投資珠江新城