【正文】 .................................................................. 3 11 區(qū)域規(guī)劃 .................................................................................. 3 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景 ........................................................................ 4 2 住宅調(diào)查情況 ........................................................................... 5 21 2020 年上半年住宅供求分析 ................................................................. 5 22 各大住宅板塊供求分析 ..................................................................... 11 23 天河區(qū)房地產(chǎn)供求分析 ..................................................................... 14 24 住宅客戶特點(diǎn)分析 ......................................................................... 16 3 寫字樓市場(chǎng)調(diào)查概況 ..................................................................... 18 31 寫字樓市場(chǎng)調(diào)查情況表 ..................................................................... 18 2 32 寫字樓市場(chǎng)供求特點(diǎn)和分析 ................................................................. 20 33 寫字樓市場(chǎng)客戶特點(diǎn)分析 ................................................................... 22 34 寫字樓市場(chǎng)租賃價(jià)格分析 ................................................................... 23 4 商業(yè)市場(chǎng)概況 .......................................................................... 25 41 商業(yè)區(qū)域特點(diǎn)分析： ....................................................................... 25 42 市場(chǎng)狀況分析 ............................................................................. 29 43 商業(yè)特點(diǎn) 及發(fā)展?jié)摿Ψ治? ................................................................... 37 44 供求情況分析 ............................................................................. 40 45 消費(fèi)狀況分析 ............................................................................. 41 5 綜合評(píng)價(jià) .............................................................................. 43 3 1 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 11 區(qū)域規(guī)劃 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部， 得 名于區(qū)內(nèi)的天河體育中心。商場(chǎng) 則主要集中在 以天河城為中心的一個(gè)商圈 ，有 天河城廣場(chǎng)，正佳廣場(chǎng)，維多利廣場(chǎng)，天河電腦城 。 4 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景 天 河區(qū)的發(fā)展前景十分廣闊。 7 212 天河區(qū)新建商品住宅套單價(jià)區(qū)間分布 天河區(qū)新建商品住宅交易按單價(jià)分類圖 單位：元 /平方米 %%%%%%%P≤20002000P≤3000 3000P≤4000 4000P≤5000 5000P≤6000 6000P≤80008000P ≤10000 10000P≤20000P20000系列1 8 P ≤2000 2000P≤ 3000 3000P≤ 4000 4000P≤ 5000 5000P≤ 6000 6000P≤ 8000 8000P ≤10000 10000P≤ 20000 P20000 % % % % % % % % % 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易單價(jià)集中在 4000～ 8000 元 /平方 米之間，交易份額達(dá)到 %，其中 5000～ 6000 元 /平方米的區(qū)間份額占了 %。 例如中怡城市花園、富力天河華庭、天譽(yù)花園、薈雅苑等物業(yè)一手價(jià)格 達(dá)到 1 萬(wàn)元 /平方米左右 ，但隨著商圈的不斷延伸，國(guó)際投資公司的進(jìn) 駐，使該地段群樓的升值潛力存在十分大的空間，并沒(méi)有影響自住者與投資者的信心，基本上處于供求平衡略趨供不應(yīng)求狀態(tài)。但該板塊也存在不少弊端：交通設(shè)施沒(méi)有完善，進(jìn)出市中心比較堵車；購(gòu)物、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所不多、 13 優(yōu)質(zhì)教育配套緊缺，導(dǎo)致整個(gè)板快的樓盤租價(jià)還處于中等水平，隨著板快各方面設(shè)施的不斷完善，相信也存在較大的發(fā)展空間。 23 天河區(qū)房地產(chǎn)供求分析 231 一手房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 據(jù)資料顯示： 2020 年 1 月 — 10 月，天河區(qū)商品房銷售面積達(dá)到 564498 萬(wàn)平方米，同比下降 %；銷售總額為 396731 萬(wàn)元，同比下降 %；其均價(jià)達(dá)到 6500 元 /平方米，而 2020 年天河區(qū)商品房均價(jià)是 6200 元 /平方米左右。 2020 年年底，三、四號(hào)線將全線開(kāi)通，預(yù)期將帶旺沿線的二手樓市 ，不少投資者看到二手市場(chǎng)的前景， 如 星匯園 成交均價(jià)經(jīng)從 2020 年初的 8500 元 /m2 升到 9500 元 /m2。有追求環(huán)境舒適、交通方便的購(gòu)房者；有追求周邊配套齊全的購(gòu)房者；有追求身份、地位的購(gòu)房者；同樣也有 17 投資的購(gòu)房者。 18 3 寫字樓市場(chǎng)調(diào)查概況 31 寫字樓市場(chǎng)調(diào)查情況表 項(xiàng)目名稱 位置 層數(shù) 租價(jià) 售價(jià) 管理費(fèi) （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡ /月） 財(cái)富廣場(chǎng) 天河區(qū)體 育東路 東塔（ 838）西塔（ 828） 130 14500 25 中信廣場(chǎng) 天河北 80 160 / 32 壬豐大廈 天河路 490 41 120 12000 15 中泰國(guó)際廣場(chǎng) 林和西 路 138 14000 富力 科訊大廈 黃埔大 道 24 9700 23 廣晟大廈 天河路 228 25 120 13800 26 維多利廣場(chǎng) 林和西101 號(hào) 52 140~160 15000 富力盈隆廣場(chǎng) 珠江新城 42 / 13000 25 19 金海大廈 天河北路610 號(hào) 28 城建大廈 體育西路189 號(hào) 28 8295 11500 25 保利大廈 珠江新城 22 星匯國(guó)際 廣州大道與華穗路交界 27 90110 11000 12 新創(chuàng)舉大廈 體育西路123 號(hào) 29 90 10000 16 天譽(yù)商務(wù)大廈 林和中路 華普廣場(chǎng) 珠江新城華明路 27 85 11000 西塔 15 東塔 25 20 32 寫字樓市場(chǎng)供求特點(diǎn)和分析 321 供求特點(diǎn) 總的來(lái)看，天河區(qū)的寫字樓表現(xiàn)出供求平穩(wěn) 。 322 原因分析： 由于天河區(qū)得到了市政府無(wú)論是政策方面還是在資金和土地規(guī)劃上都給以大力支持和投入，給這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上提供了很大的便利。 第三代寫字樓目前正在珠江新城 中 誕生，國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的引入和高標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)字化建筑材料的采用，是第三代寫字樓的重要標(biāo)志。在供求發(fā)生變化的同時(shí)，也影響了租賃價(jià)格的上升，回報(bào)率也隨之增大。因此，在售寫字樓就特別吃香，價(jià)格也是一路攀升 。 加拿大西埃德蒙頓購(gòu)物中心年均人流量 4000 萬(wàn)人次，美國(guó)美利堅(jiān)購(gòu)物中心年均人流量 5000 萬(wàn)人次，天河城購(gòu)物中心年平均人流量 26 超過(guò) 億人次，比 世界兩座最大的購(gòu)物中心總的年均人流量還要高。 27 天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有： 第一：寫字樓的林立，加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑成了天河