【正文】 天河區(qū)是政府支持廣州東部發(fā)展的重點規(guī)劃，特別是珠江新城以及東圃板快，在未來幾年里，相信房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)步發(fā)展。而且各類房地產(chǎn)區(qū)域集中分布十分明顯：珠江新城的住宅、寫字樓；天河體育中心的商業(yè)、大型商業(yè)性廣場、 IT 數(shù)碼商場；東圃板塊的住宅迅猛發(fā)展等。 43 454 消費人群 在天河區(qū)，各大商圈以及大型綜合性購物廣場之所以得以蓬勃的發(fā)展，除了選址的優(yōu)越，交通的便利，還需各類型的消費人群支持，其中只要以白領(lǐng)，白領(lǐng)以上的各階層企事業(yè)人士，周邊住宅群樓的居住人群，以及觀光游覽的消費人群為主。 3) 對新生事物感興趣，消費意識超前，個性鮮明，講求生活享受，追求名牌產(chǎn)品。 453 消費個體的變化不大 1）年 齡介乎于 20——35 歲。 42 452 消費模式發(fā)生改變 天河區(qū)統(tǒng)計局資料顯示：天河區(qū)職工的人均工資月收入水平達到 3500 元，由此，可以了解到人民的消費模式已 經(jīng)由最基本的溫飽生活向著高層次的選擇性需求消費邁進。而散鋪的交易價一向是低于商場商鋪的 ， 這樣一來，整體均價就被散鋪的低價稀釋而下滑。在風(fēng)險和收益的雙向權(quán)衡之下，他們會選擇先投資別的低風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，等這邊市場初具規(guī)模之后再回來投資。等市場旺起來，高回報率的形 勢更加確定和明朗之后才有信心投資。大部分投資者都不愿意先期低價投資 ， 等市場充分成熟起來后再收取高比率回報。 據(jù)資料顯示：在過去兩年，天河區(qū)的商鋪處于一個供過于求的狀況， 但是近兩 三 年 卻 趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展 ，但區(qū)域性的局部集中發(fā)展較強，使商業(yè)的發(fā)展趨向于兩端，拉低市場的均價。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位 置，商鋪租價不菲， 首層就 上千元每平方米，但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。以天河城為首，宏城廣場，正佳廣場，維多利廣場，以及 太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位 ，就頂手費就要 3040 萬。但整區(qū)的局部區(qū)域功能分布明顯，政府應(yīng)該設(shè)想 提升商業(yè)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，引進有實 力的大型商貿(mào)企業(yè)進駐，發(fā)展高起點的商業(yè)，加強該地區(qū)的集散、服務(wù)功能，達到人流，物流，資金流的密集涌入，使整個區(qū)域得到全方位的發(fā)展，成就天河區(qū)“超級商務(wù)圈”。 輻射能力將逐步加強，固定消費人口也將不斷增加 ， 為各方面行業(yè)的發(fā)展帶來無限的商機，潛在不可估計的升值空間。由于租價的不斷上揚，給 不少的商家?guī)砹艘欢ǖ淖赓U壓力，增加了經(jīng)營的成本，但并沒有影響商家們的信心。由天河城 — 崗頂，石牌，體育東， 體育西；由天河北 — 龍口東，龍口西；周邊的同類商業(yè)實體都迅速蔓起來，各類型行業(yè)形成一個整體，達到一定的商業(yè)規(guī)模。 433 各類型的行業(yè)發(fā)展趨向成熟。 但 天河區(qū)域 商鋪價格水平 跨度遠遠 比越秀和荔灣 大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在 1000元 /㎡以上，正佳廣場首層租金 750 元 /㎡；維多利廣場首層 500800 元 /㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到 400~500 元 /㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層 200~250 元 /㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200 元 /㎡左右。 以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括： 珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場； 石牌崗頂?shù)?IT、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場； 黃埔大道建材一條街專業(yè)市場； 還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。 元 /㎡ 包水電 % 50% 區(qū)域名稱 業(yè)態(tài)分布 租價概 況 (元 /㎡ ) 管理費 出租率 實用率 維多利廣場 廣州維多利廣場各樓層商品分布 地下 1 層 宏城超市 一樓 名牌服飾 二樓 精品皮具、時尚服飾 三樓 運動休閑 四樓 兒童用品、家具精品、數(shù)碼通訊 五樓 新潮樓 .食太郎日本和風(fēng)料理自助餐廳 六樓 佬湘樓 .無國界美食沙龍 首層為 500800 二層鋪位租金為 三層鋪位租金為 四層鋪位租金為 元 /㎡ 100% 50% 同堂廣場 五環(huán) “同堂 ”廣場，座落在享有廣州 “華爾街 ”之稱的天河北路，經(jīng)營面積約 5500 平方米，經(jīng)營的業(yè)務(wù)包括個性服飾、家居精品、瑜珈美容，紅酒 書吧、特色餐飲等 首層鋪位租金為 228 二層鋪位租金為 118 三層鋪位租金為 88 39 元 /㎡ 不包水電 67% 53% 36 體育東路 該地段主要以飲食，服飾，金融類的街鋪為主，其他類型的街鋪分布較少 商鋪租價為 450— 600 靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 5 萬元 /平方米 10— 15 元/㎡ 不包水電 / / 體育西路 以飲食類街鋪為主，通訊產(chǎn)品及服務(wù)類，金融類的街鋪也占有一定的比例 商鋪租價為 400— 600 橫街及靠近黃浦大道末段商鋪租價為 150— 200 均價 萬元 /平方米 12— 18 元/㎡ 不包水電 / / 天河北路 該地段已成為一條成熟的商業(yè)街，各類型的街鋪都占有相對的比例，形成濃厚的商業(yè)氣氛 西段商鋪租價為 400— 550 中段商鋪租價為 250— 350 龍口段商鋪租價為150— 250 一線群樓均價為 萬元 /㎡ 15 元 /㎡ 不包水電 / 黃浦大道 (天河 員村 ) 該地段以五金 ,家居用品的街鋪，以及大型的裝飾城為主，形成一定商業(yè)氣氛的專業(yè)市場。 元 /㎡ 不包水電 100% % 35 時代廣場 時代廣場 16 層為商場 ,100 多間商戶按功能類別分布于名層 ,名層皆有特定主題 ,以“品牌服飾 ”、 “特色飲食 ”、 “家居精粹 ”、 “商務(wù)會展 ”四大主題凝聚時代廣場獨特魅力。三樓的東海海洋酒家 。 一至三層為電腦專業(yè)商場，四至九層為高級商務(wù)寫字樓 首層商鋪租價為650700 元 /㎡ % 中天購物城 中信購物城 每 層 的 面 積 由 8 0 0 0 平方 米 至 1 0 0 0 0 平 方 米 。 負一至七層分布為： 大型 首層商鋪租價為 750 均價為 7 萬 /平方米 元 /㎡ 包水電 一至六層96% 60% 34 超市 ， 名店廊、貴族天地 ， 未來生活時尚 ，女性心情空間 ， 天生玩家、繽紛世界 ， 風(fēng)味民生、好客天地 ， 六、七層 是 影食天地、放眼世界、天上人間 ， 七層頂上建露天運動休閑中心 天河電腦城 天河電腦城 共有 7 層，現(xiàn)商鋪有 300 多間，其中負二層為停車場和小部分倉庫，負一層為 DIY 文化基地，一樓為筆記本與品牌機專賣店，二樓為數(shù)碼產(chǎn)品天地，三樓是配件大世界，四樓 是電腦超市和筆記本快修中心，五樓為綜合寫字樓。主力客戶有： 吉之島、天河城百貨（即原天貿(mào)南大）、天夢宮、美食廣場、飛揚影城 ， 有專賣店、精品屋等眾多時尚品牌，有宜家居、文化廊、電器行等專業(yè)市場，有游戲機中心、室內(nèi)公園等游樂世界 負一層商鋪租價為8001200 首層商鋪租價為 1100— 1900， 10 萬頂手費。業(yè)態(tài)分布趨向比較集中，一般都是中高檔品牌的服飾，飲食類，形成一定商業(yè)氣氛的大型綜合商場有天河城，正佳廣場，維多利廣場，天河電腦城，太平洋電腦城，時代廣場以及中信廣場。其中 五金 ,裝飾材料 ,家居用品有 80 間 (占非商場街鋪總量%)摩恩廚衛(wèi) ,喜 樂居裝飾 ,多樂士 ,科勒等 23 （占非商場街鋪總量％）廣州金葉， OK便利店 ,東方眼鏡 ,花店 ,中原 /合富地產(chǎn)代理 ,保健堂 ,集合堂大藥房 ,君濟堂等 16（占非商場街鋪總量 %）合富 ,中原等地產(chǎn)代理 ,家世牙醫(yī) , 秀 景 雅 花店 ,OK 便利店 ,歐洲瓦磚等 13（占非商場街鋪總量 ％）天福茗茶 ,香醇坊 , 福 壽 仙 醫(yī)藥 , 便利店 ,東龍漁具等 12(占非商場街鋪總量 %)廣州金葉 , 黃 振 龍 涼茶 , 便利店 ,達威噴畫 ,易好堂藥葉有限公司 ,雪域藏藥等 25(占非商場街鋪總量 %) 中原 .合富 .滿堂紅等地產(chǎn)代理 ,廣州金葉 ,茶藝樂園 ,天福茗茶 ,國美電器 ,明廊眼鏡 ,扶元堂 .養(yǎng)元門診部 33 422 大型綜合性廣場的租價水平分析： 整個天河區(qū)的大型綜合性廣場主要集中在天河城，中信廣場所在區(qū)域的商圈。而黃浦大道（天河 — 員村）則形成一個以家居用品，裝飾材料為主的專業(yè)市場，在一定程度上補充了珠江新城商業(yè)的一點不足，但不足以帶動兩個商務(wù)圈的連接。日后，隨著碧海灣和凱旋新世界的商業(yè)中心全面啟動，吸引更多知名企業(yè)、銀行等高端商家進駐珠江新城之后，估計將來區(qū)內(nèi)還會出現(xiàn)更多旺鋪的租賃新熱點 ， 形成天河區(qū)另一個大型商務(wù)圈。東邊旺鋪區(qū)主要集中在華穗路房管局附近、星匯園，及靠近廣州大道一帶的臨街商鋪；西邊主要集中在跑馬場周邊、南國花園、金碧華府和新城海濱花園等一些樓盤附近。環(huán)境的舒 適，交通方便，而 且 政府行政機構(gòu)和歌劇院、圖書館、少年宮等文體康樂設(shè)施的進駐，為珠江新城商鋪帶來充足的高端消費人流 消費者的需求，使租售水平維持在一個較高的水平， 其發(fā)展前景備受投資者的矚目。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群