【正文】 結(jié)論 由上述分析，我們就項目開發(fā)建設(shè)的可行性得出結(jié)論：項目可行。 政府政策的不確定性需要考慮。 隨著廣州會展業(yè)的發(fā)展，將為琶洲帶來超旺的人氣。 項目所處的琶洲區(qū)域是廣州市重點開發(fā)區(qū)域，會展經(jīng)濟(jì)將吸引全世界想進(jìn)入中國市場的外國企業(yè)和想走出國門的眾多民營企業(yè)的眼球。 項目財務(wù)風(fēng)險 本項目銀行貸款達(dá) 21 億元，存在著很大的風(fēng)險，一旦租賃 未能如期完成，本項目可能面臨較嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)。 8．項目風(fēng)險分析 項目政策性風(fēng)險 政府的政策和市政設(shè)施的準(zhǔn)時到位都存在著不確定性。 財務(wù)評價結(jié)論 從上述分析可得出本項目財務(wù)評價結(jié)論如下： 從各財務(wù)評價指標(biāo)看，本項目有可以接受的靜態(tài)與動態(tài)盈利能力。從該表我們還可以看到，本項目的臨界點都超過了 15 個百分點。 敏感性分析（詳見表十五，表十六） 從經(jīng)濟(jì)效益分析出發(fā)，建安工程費(fèi)是影響投資收益的重要因素，另外，本項目的租金收入也是影響投資的重要因素，所以對這兩個因素進(jìn)行敏感性分析。 d 投資回收期為 年。 b 全部投資 凈現(xiàn)值為 301066 萬元。 按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率 10%的水平，本項目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。詳見資金籌措表（表八） 銀行貸款的償還方式與銀行簽訂協(xié)議，年利率為 %，具體的還款方式見還款付息表（表九） 項目的租賃收入 本項目的租賃總收入為 46202020298 元，詳見資金預(yù)測表（表四） 項目的經(jīng)營稅費(fèi)與所得稅 本項目的稅金及附加、費(fèi)用、所得稅詳見租賃稅金及附加表（表五） 項目的財務(wù)評價及敏感性分析 項目的財務(wù)評價 損益表與靜態(tài)盈利能力（損益表詳見表十二） a 全 部投 資 利潤 率 =年 平 均利 潤 總額 /項目 總 投資 *100%=% 。詳見投資計劃表（表七）和資金籌措表（表八） 貸款本金的償還及利息支付。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費(fèi)用及分?jǐn)傇斠娍偝杀举M(fèi)用表（表十一） 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 15,478,754 排水管道工程 萬元 /公頃 *7 公頃 2,632,000 公共廣場（露天車位） 320 元 /M2*18055M2 5,777,600 綠化工程 萬元 /公頃 * 公頃 413,132 供水工程 15萬元 /公頃 * 1,147,590 供電工程 65萬元 /公頃 * 4,972,890 電訊工程 7萬元 /公頃 * 公頃 535,542 5 開發(fā)期間稅 費(fèi) 129,234,382 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1656282910* 91,095,560 建筑工程質(zhì)量與安檢費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1656282910* 4,140,707 安全監(jiān)督費(fèi) 1656282910* 2,484,424 供電增容費(fèi) 350 元/KVA*8KVA/100M2*267771M2 7,497,588 預(yù)算定額管理費(fèi) 1656282910* 1,656,283 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 1656282910* 828,141 工程監(jiān)理費(fèi)（施工） 1656282910* 4,968,849 其他稅費(fèi) 1656282910* 16,562,829 項目投資與資金籌措計劃和項目貸款計劃 資金籌措與投資計劃： 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租金收入用于投資部分。 b 財務(wù)費(fèi)用： 832,050,347 元，詳 見還款付息表（表九） 開發(fā)費(fèi)用。 開發(fā)費(fèi)用估算。 開發(fā)成本。 f 不可預(yù)見費(fèi)。 2 前期工程費(fèi) 50,936,930 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 1656282910* 49,688,487 可行性研究費(fèi) *1656282910 1,000,000 水文、地質(zhì)、勘察費(fèi) 49688487* 248,442 c 建安工程費(fèi)： 1,656,282,910 元。詳見工程進(jìn)度表（表六） 項目總投資與成本估算（詳見表三） 開發(fā)成本估算 a 土地成本：本項目地塊的土地成本 根據(jù)旁邊地塊 PZB1501 拍出的樓面地價3800 元 /M2 和 PZB1301 拍出的樓面地價 6223 元 /M2，取這兩塊地的平均值作為本項目的樓面地價 元 /M2，需投入 1,341,934,367 元。大部分是需要大面積的辦公用地的大型企業(yè) ，這部分企業(yè)需要超過 1000 平方米的辦公用地，可接受的售價為 1200015000 元 /M2 或租金 150180 元 /M2 一個月。 消費(fèi)等級：需要大面積辦公的企業(yè)， 消費(fèi)水準(zhǔn)：頂級全智能商務(wù)系統(tǒng) 購買心態(tài)； 購屋動機(jī)；自用為主，投資為輔。 ? 事業(yè)發(fā)展的需要：由于事業(yè)的發(fā)展，目前的辦公樓已經(jīng)不適合企業(yè)的發(fā)展，需要更大、更好的寫字樓的企業(yè)。 目標(biāo)市場細(xì)分 針對目標(biāo)客戶的情況，目標(biāo)市場細(xì)分如下： 購買企業(yè) ? 自用：需要拓展中國或廣州市場的外資企業(yè)，涉及對外貿(mào)易或?qū)嵤┳叱鋈サ膰鴥?nèi)企業(yè)，拓展廣州市場的國內(nèi)有實力的企業(yè)。這些企業(yè)將成為項目的寫字樓和酒店的短期客戶。如此大的規(guī)模，上百個國家和地區(qū)的近千家企業(yè)參展。琶洲發(fā)展?jié)摿o限，將吸引不少投資機(jī)構(gòu)對項目投資。 分析：廣州市政府緊貼國際經(jīng)濟(jì)脈搏，全力推動琶洲發(fā)展，力求以國際會展中心為龍頭，將琶洲建設(shè)成為設(shè)施完善、布局合理、功能完備、空間組織有序、環(huán)境品質(zhì)高尚的亞洲領(lǐng)先、國際一流的會展博覽城。 b. 國內(nèi)不斷壯大的民營企業(yè) 分析：中國的民營企業(yè)不斷的壯大發(fā)展，不少有實力的企業(yè)越來越需要走出去，去參與全球化競爭。隨著中國的繼續(xù)強(qiáng)勁發(fā)展，將會有越 來越多的外國企業(yè)進(jìn)駐中國。 目標(biāo)客戶細(xì)分為； 分析：廣州做為中國南部的中心城市，是搶占中國市場的橋頭堡。 ．目標(biāo)客戶定位；由于琶洲是新興的城市發(fā)展中心，而作為中國第一展的琶洲會展中心將吸引國內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐琶洲。項目形象定位可從會展、環(huán)境、發(fā)展?jié)?力等方面重點訴求。 分析 市場定位 結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，項目建設(shè)為甲級寫字樓及五星級酒店。 ? 競爭對手的挑戰(zhàn) 目前在項目周圍已經(jīng)有中 州中心、琶洲跨國采購中心開始投入使用， 香格里拉大酒店、保利集團(tuán)開發(fā)的大型寫字樓保利國際廣場 也 已經(jīng) 快完工 ； 而且，項目周圍就規(guī)劃了另兩個酒店用地。琶洲就存在這樣的問題。此外會展中心開始運(yùn)營后，酒店到底需要多少，寫字樓到底需要多少，這些都還是未知數(shù)。一是政府明確了區(qū)域定位，但具體的項目構(gòu)成、具體的規(guī)劃，仍在調(diào)整之中，包括整個琶洲島的開發(fā)強(qiáng)度，原 來公布過的是１．０的強(qiáng)度。 威脅 ? 政策的不確定因素 琶洲島開發(fā)慢應(yīng)以歷史的眼光看。展覽業(yè)正開始成為拉動廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)引擎。另外， 琶洲作為會展區(qū)域