【正文】 追求大面積、品牌。 相對 于 珠江新城今年就有超過 16 個寫字樓項目推出，激烈競爭壓制了價格上漲 ，琶洲 目前規(guī)劃和在建的寫字 樓項目并不多，價錢有拔高空間。預計珠江新城寫字樓的鼎盛期應該是在 2020 年，屆時，那里將會有近 30 幢新建商用物業(yè)落成，其中將包括超過 10 幢的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應市場。 廣州不同區(qū)域?qū)懽謽菭顩r ；依然是廣州的 BCD 天河北商圈集中了廣州一批最頂級的寫字樓，一批國際知名企業(yè)的長期進駐是當?shù)貙懽謽亲饨鸬挠欣ＷC。隨著中國對外開放領(lǐng)域的增多，開放范圍的加大，將會有更多有實力的國際大公司進入廣州，對廣州寫字樓，特別是一些高檔次寫字樓的需求會大大增加。規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。 金融政策 2020 年 3 月 17 日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平?？傉嫉孛娣e為76506M2，容積率規(guī)定為 ，性質(zhì)為行政辦公用地。 加強城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，推進生態(tài)環(huán)境與綠化景觀建設(shè)，全面改善城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量，塑造嶺南特色城市新形象。二是限制對開發(fā)商的流動資金貸款。廣州對非市場性的開發(fā)建設(shè)以政府投入為主，如市政基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通設(shè)施等。 2020 年上半年，廣州市的甲級寫字樓空置率大約為 4%，而去年則為10%。 ：后起之秀前途無量 根據(jù)廣州市國土房管局的最新公告，珠江新城今后不會再批出住宅用地，因此珠江新城的寫字樓項目將迎來新一輪開發(fā)高潮。 會展效應帶來的特殊商家，讓琶洲寫字樓項目大有空間。 廣州城市中心區(qū) 由天河北向珠將新城、琶洲轉(zhuǎn)移。從政府的詳細規(guī)劃看，琶洲地區(qū)儲備用地總面積超過５平方公里，其中絕大部分與會展相關(guān)，用于住宅開發(fā)的用地控制較嚴，調(diào)整后可出讓的建筑面積增加到１４６萬平方米。這意味著，琶洲無論是到上接的天河 CBD、科學城和五山大學群，還是到下接的廣州大學城及蓮花山旅游休閑中心， 車程都在 20 分鐘左右便可到達，而乘坐地鐵到達廣州千年商業(yè)中心北京路同樣也僅 20 余分鐘。其中，屬“紅線儲備”可出讓用地面積 98 萬平方米，總建筑面積 160萬平方米。下表示琶洲的部分寫字樓項目。 五， SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 交通設(shè)施 隨著琶洲會展中心一期工程投入使用，一批大型市政基礎(chǔ)配套工程現(xiàn)已陸續(xù)建成并交付使用，像地鐵二號線、黃洲大橋、新港路拓寬改造工程。規(guī)劃中華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為明顯的 A、 B、 C 三個區(qū)。 劣勢 ? 規(guī)模小、聲勢弱 琶洲島未來發(fā)展，一是開發(fā)規(guī)模要上去，吸引置業(yè)者。 ? 項目劣勢 本項目 的拿地成本高，樓面地價達 元 /m2。展覽業(yè)正開始成為拉動廣東省經(jīng)濟發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)引擎。琶洲就存在這樣的問題。 ．目標客戶定位；由于琶洲是新興的城市發(fā)展中心，而作為中國第一展的琶洲會展中心將吸引國內(nèi)外知名企業(yè)進駐琶洲。 分析：廣州市政府緊貼國際經(jīng)濟脈搏，全力推動琶洲發(fā)展，力求以國際會展中心為龍頭，將琶洲建設(shè)成為設(shè)施完善、布局合理、功能完備、空間組織有序、環(huán)境品質(zhì)高尚的亞洲領(lǐng)先、國際一流的會展博覽城。 目標市場細分 針對目標客戶的情況，目標市場細分如下： 購買企業(yè) ? 自用：需要拓展中國或廣州市場的外資企業(yè)，涉及對外貿(mào)易或?qū)嵤┳叱鋈サ膰鴥?nèi)企業(yè)，拓展廣州市場的國內(nèi)有實力的企業(yè)。詳見工程進度表（表六） 項目總投資與成本估算（詳見表三） 開發(fā)成本估算 a 土地成本：本項目地塊的土地成本 根據(jù)旁邊地塊 PZB1501 拍出的樓面地價3800 元 /M2 和 PZB1301 拍出的樓面地價 6223 元 /M2，取這兩塊地的平均值作為本項目的樓面地價 元 /M2，需投入 1,341,934,367 元。 開發(fā)費用估算。詳見資金籌措表（表八） 銀行貸款的償還方式與銀行簽訂協(xié)議，年利率為 %，具體的還款方式見還款付息表（表九） 項目的租賃收入 本項目的租賃總收入為 46202020298 元，詳見資金預測表（表四） 項目的經(jīng)營稅費與所得稅 本項目的稅金及附加、費用、所得稅詳見租賃稅金及附加表（表五） 項目的財務評價及敏感性分析 項目的財務評價 損益表與靜態(tài)盈利能力（損益表詳見表十二） a 全 部投 資 利潤 率 =年 平 均利 潤 總額 /項目 總 投資 *100%=% 。 敏感性分析（詳見表十五，表十六） 從經(jīng)濟效益分析出發(fā)，建安工程費是影響投資收益的重要因素，另外，本項目的租金收入也是影響投資的重要因素，所以對這兩個因素進行敏感性分析。 項目財務風險 本項目銀行貸款達 21 億元，存在著很大的風險，一旦租賃 未能如期完成，本項目可能面臨較嚴重的債務危機。 結(jié)論 由上述分析，我們就項目開發(fā)建設(shè)的可行性得出結(jié)論：項目可行。 項目所處的琶洲區(qū)域是廣州市重點開發(fā)區(qū)域，會展經(jīng)濟將吸引全世界想進入中國市場的外國企業(yè)和想走出國門的眾多民營企業(yè)的眼球。從該表我們還可以看到，本項目的臨界點都超過了 15 個百分點。 按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率 10%的水平，本項目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。 b 財務費用： 832,050,347 元，詳 見還款付息表（表九） 開發(fā)費用。 2 前期工程費 50,936,930 規(guī)劃設(shè)計費 1656282910* 49,688,487 可行性研究費 *1656282910 1,000,000 水文、地質(zhì)、勘察費 49688487* 248,442 c 建安工程費： 1,656,282,910 元。 ? 事業(yè)發(fā)展的需要：由于事業(yè)的發(fā)展，目前的辦公樓已經(jīng)不適合企業(yè)的發(fā)展，需要更大、更好的寫字樓的企業(yè)。琶洲發(fā)展?jié)摿o限，將吸引不少投資機構(gòu)對項目投資。 目標客戶細分為； 分析：廣州做為中國南部的中心城市，是搶占中國市場的橋頭堡。 ? 競爭對手的挑戰(zhàn) 目前在項目周圍已經(jīng)有中 州中心、琶洲跨國采購中心開始投入使用， 香格里拉大酒店、保利集團開發(fā)的大型寫字樓保利國際廣場 也 已經(jīng) 快完工 ； 而且，項目周圍就規(guī)劃了另兩個酒店用地。 威脅 ? 政策的不確定因素 琶洲島開發(fā)慢應以歷史的眼光看。 為了更好的發(fā)揮 琶洲會展的帶動作用 ，政府討論 將琶洲西片原來規(guī)劃好的住宅用地改為商務用地。二是從開發(fā)檔次、開發(fā)定位看，琶洲沒有一個樓盤在廣州處于領(lǐng)先地位，無論銷售面積還是影響力，目前還沒有這樣的樓盤，這需要有一個提升的過程。而會展中心周邊三大主題公園之一的體育健身公園的南園即將竣工。 據(jù)廣州市海珠區(qū)建設(shè)局統(tǒng)計，海珠區(qū)到目前為止，共建有 12座跨江大橋，現(xiàn)已完工的主要交通道路有華南快速干道、內(nèi)環(huán)快速路、東南環(huán)高速公路，同時還擴寬了廣州大道南。 本項目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特點 ： 規(guī)模大，檔次高。其余的是受控制隨時可征用的“實物儲備”土地。 海珠區(qū)在廣州擔當實施 南拓 的城市發(fā)展戰(zhàn)略，為提升區(qū)位功能，促進全區(qū)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，在今后，將充分利用地理優(yōu)勢