上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告房市分析(完整版)
【正文】 ......................................................... 10 價格定位 .......................................................................................................... 11 五、財務(wù)效益 ................................................................................................................. 12 銷售收入測算 ................................................................................................... 12 建設(shè)投資估算 ................................................................................................... 12 不確定性分析 ................................................................................................... 13 經(jīng)濟(jì)效益評價 ................................................................................................... 13 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 2 頁 一、總論 項目簡介 項目概況 項目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍源路 以南、板橋東路以北。 編制依據(jù) 本報告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 3 頁 實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時間將大大縮短。年末居民儲蓄存款 ，比上年增長 ％。市場主要房型為 100m2左右的二房和 120140 m2 的三房。該板塊的市場均價在 3000 元 /平方米左右。 另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。 本項目交通便捷。 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 9 頁 周邊競爭性樓盤列表 名稱 地址 物業(yè)類型 建筑面積 (m2) 總戶 數(shù) 戶型面積 （ m2） 均價 (元 /m2) 開盤日期 銷售情況 藍(lán)堡愛琴海 杭州灣大道 /衛(wèi)清路 獨立 /聯(lián)排別墅 184 175195/303467 4800 Jun04 售完 金海岸花園 杭州灣大 /龍勝路 多層 /小高層 180000 1366 101111/143144 4200 Jul04 剩 50 套大三房 海上明珠園 杭州灣大道 /隆安路 多層 /小高 層 /高層 100000 774 92/130 4000 Aug04 超過 60% 三島龍洲苑 蒙山路 /板橋路 多層 /小高層 180000 858 104/113/128 4200 Aug04 50% 棕櫚灣花園 蒙山路 /衛(wèi)清路 多層 /小高層 18000 132 100102/125155 4100 Aug04 基本售完 藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項目， 該案總戶數(shù) 184 戶，戶型面積 175407 平米，由獨棟和聯(lián)體別墅組成， 容積率 , 2020 年 6 月 28 日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。 ? 引領(lǐng)市場發(fā)展 本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時”。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實力的雄厚性。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計 10% 1 1 生活配套 15% 1 主題提煉 5% 1 合計 100% / / / 通過上面的比較可以得 出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項目才可行。 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 14 頁 銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600 元/平方米。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒
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