上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告房市分析-預(yù)覽頁
【正文】 速比去年同期高出 個百分點 ，預(yù)計全年增長將超過24%。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼 續(xù)了 去年發(fā)展的勢頭，從今年 19 月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。農(nóng)村養(yǎng)老保險投保率 ％。 房地產(chǎn)開發(fā) 0501001502001 2002 2020施工面積(萬m2) 竣工面積(萬m2) 板塊特征 根據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。該板塊內(nèi)市場價格在 35004500 元 /平方米，均價在 4000 元 /平方米左右。該板塊的市場價格在30004200 元 /平方米，均價在 3500 元 /平方米左右。 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 7 頁 未來發(fā)展趨勢 由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。 而金山 區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的 平均水平比還相差 平方米，和東部地區(qū)比還相差 平方米。 2001 年 金山 區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 億元，增長 %； 2002 年投資總額為 億元，增長 %； 2020 年投資總額為 億元，增長 %。 從上述三方面看， 金山 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好 。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達市區(qū)；北面臨近金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 8 頁 的金山大道緊倚區(qū)政府，貫 穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接金山石化與上?；疖囌镜蔫F路線；南面杭州灣距離本項目車程在 10分鐘之內(nèi)。 SWOT 分析 Strength ? 地理位置得天獨厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府 ? 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成 ? 周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善 Weak ? 北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺 ? 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項目形象 Opportunity ? 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。金海 岸花園由 10 幢小高層和 30 幢多層 組成，內(nèi)部配有 1 萬平米的會所、 1 萬平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖 。棕櫚灣花園采用北美風格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等， 都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。 產(chǎn)品定位 項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。 結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。 比較項目 A B C 比較系數(shù) 比較價格 4200 4200 4000 市場參考價格 4038 3818 3922 對于別墅部分，本項目與藍堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項目定位，故售價調(diào)低 200 元 /平方米。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號 項目 金額（元） 單價（元 /m2） 計算面積 (m2) 備注 一、 土地費用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費 182,156,700 1,275 142,868 85 萬 /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費用 13,420,000 22 萬 /畝， 61 畝 二、 前期費用 69,148,200 440 157,155 金山新城中心城區(qū)項目地塊投資分析報告 共 14 頁 第 13 頁 前期規(guī)費 52,175,460 332 157,155 前期工程費用 13,043,865 83 157,155 其他前期費用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計 514,979,931 七、 間接費用 40,910,006 不可預(yù)見費 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財務(wù)費用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計 555,889,937 3,537 157,155 ? 財務(wù)費用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計算。因此，本項目的風險性較大。 損益表 序號 項目 金額（元） 一、 銷售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤 44,221,695 七、 投資收益率 %
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