上海市房地產(chǎn)金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告房市分析-全文預(yù)覽
【正文】 1,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè) 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè) 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì) 658,784,392 元。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 敏感度分析表 銷售價(jià)格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁 第 14 頁 銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。因此，本項(xiàng)目別墅的市場參考價(jià)定位在 4600 元/平方米。 客戶定位 通過對周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下： ? 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； 金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁 第 11 頁 ? 客戶年齡跨度較大， 2550 歲的為主力范圍； ? 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 客戶接受的主力總價(jià)在 35 萬 50 萬左右； ? 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其 關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等； ? 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價(jià)格定位 本項(xiàng)目采用市場比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對于市場在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。 通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。 四、項(xiàng)目定位 總體定位 引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式 定位詮釋： ? 嶄新生活模式 擺脫目前許多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生金山新城中心城區(qū)項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告 共 14 頁 第 10 頁 活態(tài)度和方式。銷售狀況尚可，目前剩下的都是 大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也 有 剩余。 競爭性樓盤分析 項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。 本項(xiàng)目周邊生活配套完善。 三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 周邊環(huán)境 項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中央城區(qū)的核心位置。這說明金山 區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。甚至和西部比還相差 平方米。據(jù) 2020 年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年我 金山 區(qū)居民住宅房屋總面積 399 萬平方米，人均住房面積 平方米。 楓涇板塊 該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。 朱涇板塊 該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。 石化板塊 該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。 居民生活水平16306 18500202858% 8% 9 .7 0 %01000020000300002001 2002 20200%5%10%15%城鎮(zhèn)職工年工資( 元) 增長率 、 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場綜述 2020 年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢頭。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。結(jié)合 2020 年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長期。到 2020 年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速公路和“六縱六橫”區(qū)域干線公路網(wǎng)架。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 上海市土地資源管理局 20202020 號土地出讓公告。機(jī)動(dòng)車泊位按 個(gè) /戶配置。 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)政府、西面臨近中央大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。土地面積 142868 平方米，土地用途為居住。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 項(xiàng)目占地面積 142868 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為 70 年，規(guī)劃容積率為 , 其中多層 , 非獨(dú)立式低密度住宅 , 建筑密度多層 30%，非獨(dú)立式低密度住宅 25%，綠化率 40%。 此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有： 上海市國有土地使用權(quán)出讓合同。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道，現(xiàn)有人口 55 萬。黃浦江支 流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年 13 季度 金山 區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長 %，增
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