【正文】 ，大都會約為 90 元/平方米），考慮到本項目商務體量不大，缺乏專屬的商務配套，在品牌及形象環(huán)節(jié)也有一定的劣勢，建議建筑面積月租金定位為 45 元 /平方米。 （ 4）醫(yī)藥超市 目前重慶專業(yè)市場商家能夠承受的租金為 25— 55 元 /平方米，如建瑪特為合景聚融報價為建筑面積月租金 40 元/平方米，除渝中區(qū)外，其他主城區(qū)專業(yè)市場租金偏低，如南亞家具現代廣場店租 金為 28 元 /平方米。 （ 3）車位 負三、負四層共可形成 176 個車位（參照原負三層劃分方案，建筑面積約為 4400 平方米）。 定價依據 23 （ 1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產權，因此我們建議以租金為基礎，結合投資戶能夠接受的回報率反算售價。 （四）租售收益測算 項目裙房各樓層面積指標 （ 1）負樓（和平路以下） 樓層 負 5F 負 4F 負 3F 負 2F 負 1F 面積 (平方米 ) 4322 4586 4502 4417 4502 （ 2）主樓（和平路以上） 樓層 1F 2F 37F 8F 9F 10F 面積 (平方米 ) 3476 3160 3587 3441 3186 2906 備注： —— 項目各樓層面積指標均為本層建筑面積。 9 樓和 10 樓作為辦公，主要為商家配套，大堂應有較高的裝修標準。 （三）交通組織及其他 凈菜市場人流從中興路進入，與高檔百貨之間用醫(yī)藥超市作為間隔，不會形成互擾。 B、從項目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達 10 樓，完全能夠滿足商務辦公的形象及硬件需要。 （ 2）樓層設置建議 A、設置于負三、四樓，原因是可由中興路直接進入，車流進出非常便利。 （ 3）招商及經營模式 A、招商中首先考慮將三個樓層整體租賃給一個大商家，由其同意經營和管理；如招商進展不順利可轉換招商模式，整層或半層招商，由物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。目前有部分此類上家準備進入重慶市場，如上海一家 SPA俱樂部，其經營范圍不僅僅是香熏水療，而是復合多種娛樂、甚至會議功能于其中，該商家對在重慶的經營前景非常樂觀，目前正在尋找經 營場地。 B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產權。 （ 2）樓層設置 目前認為比較合理的樓層是負一、負二樓，原因是： A、總建筑面積 8419 平方米，兩個經營樓層，比較符合醫(yī)藥超市商家需求（目前和平藥房、巨琪藥 業(yè)、倉野藥業(yè)、雙葉藥業(yè)等在重慶具有一定知名度的醫(yī)藥商家其中心店營業(yè)面積大約都在 5000— 7000 平方米之間），其他專業(yè)市場如家居、電器等所需的商業(yè)面積也大致相當。 (2)高檔百貨租賃期往往在 20 年左右，具備帶租約銷售的條件，在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產權。 (1)面積標準比較適當。 （ 4）從 本項目的標準層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。我們認為，從市場環(huán)境看， 在重慶經營高檔百貨的時機目前已經成熟。 目前渝中區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)構成已經比較完備，通過對照一些經濟發(fā)展水平更高、 商業(yè)經營更成熟的城市。 較場口是渝中區(qū)新興的商業(yè)中心，培育還需要一定的時間。 項目當前只有 107 個車位，加上一層可以增設的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求 ，也無法滿足裙房經營及塔樓的正常使用需要，應考慮再通過其他途徑增設。 縱向 （ 1） 項目層高比較合理，基本上能夠滿足各類業(yè)態(tài)商家的經營需要。 （二）項目空間結構評價 平面 12 （ 1）標準層面積 從標準層面積看，裙房負樓部分單層面積接近 4500平方米，平和平路以上樓層單層面積接近 3500 平方米，相對于項目的商業(yè)體量，單層面積不大。 （ 2）劣勢 但是從另一個角度看，較場口畢竟是一個新區(qū)，市場環(huán)境、商家的信心都需要一個培育過程；并且商業(yè)物業(yè)的推出時間比較集中，在物業(yè)供應市場上，競爭比較激烈。 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素： 項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。 從功能上 看，較場口區(qū)域改造完成后將復合商業(yè)、商務、觀景、旅游觀光、休閑娛樂等功能于一體 , 附加值高，且極具特色。 —— 大型商場半閑置的現象已經比較明顯，一些商業(yè)物業(yè)陷入招商、經營不善、撤場、再招商的惡性循環(huán)，除百貨外，還包括一些專業(yè)市場。 總量出現飽和的態(tài)勢 首先我們以百貨為例。 （ 2）二級商圈 步行街向周邊輻射 150 米左右形成的區(qū)域。 （ 3）渝中區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應量相對飽和 從統(tǒng) 計數據上反映，渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)供應量已經接近飽和。 小結 通過數據分析我們認為： （ 1）重慶市商業(yè)還有比較大的成長空間 一方面居民收入不斷增加、消費水平不斷提高；在另一方面，雜貨店、便利店等比較落伍的商業(yè)形勢仍然占據了相當比例，沒有規(guī)模效應，缺乏經營特色，無法提供比較完善的配套服務，商 業(yè)的整體經營水平有待提高。月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有比較明顯的差別。 （ 4）租金水平： 主城區(qū) 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在1001100 元 /平米 1 市場綜合分析 前言 一、項目相關市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 （二）渝中區(qū)商圈特征分析 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） （二）較場口改造成果預測 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 三、項目綜合評價 （一）區(qū)位及口岸 （二）項目空間結構評價 （三）項目硬件設施 （四）項目綜合評價 四、項目定位原則 五、定位方案一及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）交通組織及其他 （四）租售收益測算 2 六、定位方案二及租售收益測算 （一）主力 業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 七、定位方案三及租售收益測算 （一）生活家 （二）輔助業(yè)態(tài) （三）租售收益測算 八、定位方案四及租售收益測算 （一）主力業(yè)態(tài) —— 奧特萊斯 +店中店（香港精品坊） （二）輔助業(yè)態(tài) 九、定位方案對比 十、營銷推廣計劃 （一）入市時機建議 （二）營銷節(jié)奏建議 （三）項目案名及營銷主題建議 附件一：較場口片區(qū)規(guī)劃方案 一、規(guī)劃要點 二、較場口城市空間格局： 三、重點規(guī)劃區(qū)域 四 各街道規(guī)劃布局 3 五、交通系統(tǒng)規(guī)劃 六、輕軌（較新線）概況 4 一、項目相關市場背景分析 （一）重慶商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析 數字化商業(yè) （ 1）商業(yè)面積： 主城區(qū)有效商業(yè)面積在 370 萬平米左右，以常住人口 500 萬計，人均商業(yè)面積約 平米。 （ 3）零售業(yè)態(tài)： 據相關統(tǒng)計，重慶的商業(yè)業(yè)態(tài)比例中，便 民店、雜貨店比例約占 35%，偏高；百貨店約 20%，購物中心（商場） 25%，連鎖倉儲式中心店 5%，比例偏低，其余 15%為專業(yè)市場。 整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在 20— 80元 /平 5 米 目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產權，銷售價格和年租金收入的比值大致為 12： 1—— 15： 1。雖然解放碑商圈目前仍然處于無可爭議的龍頭地位，但絕對優(yōu)勢和集聚效應已開始弱化。經營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應物業(yè)的租金和售價也最高。七星崗區(qū)域目前有國美、蘇寧、渝海家具市場、中天裝飾市場，較場口區(qū)域目前有得意裝飾市場以及休閑娛樂中心，具備了一定的規(guī)模和知名度。但是通過一些現象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營業(yè)面積已經處在飽和的邊緣： —— 一些口岸