【正文】 和平路以上樓層，難以滿足部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要，如大賣場，對中檔百貨來說，也略微偏小。 （四）項目綜合評價 通過上述分析我們可以看出： 項目有一定的綜合吸引力 項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進一步的提升。我們認為，有一些業(yè)態(tài)或經(jīng)營方式在重慶目前還處于相對的空白點，并且其經(jīng)營要求和項目的自身條件也比較切合，可以作為項目的定位方向，我們將其整合為四套定位方案，并將各自定位依據(jù)及租售收益預(yù)測整理如后。 16 （ 5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭取相關(guān)的優(yōu)惠措施。 （二）輔助業(yè)態(tài) 17 中型專業(yè)市場 （ 1）定位依據(jù) A、按照較場口規(guī)劃，本項目位置不在步行街范圍內(nèi) ，車流和貨流的組織比較便利，對于貨流往往比較大的專業(yè)市場來說，這是一個比較有利的先天條件。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲 市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。 B、餐飲、娛樂行業(yè)商家租賃期一般不太長，對中小投資戶來說，缺乏穩(wěn)定的收益保障，分零銷售產(chǎn)權(quán)的難度比較大，在招商成功后我方將充分利用公司現(xiàn)有的大投資戶資源，爭取實現(xiàn)整層銷售。 C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。 靠近 1 軸線的兩部垂直電梯建議合并為一部載重量在 2 噸以上的大轎廂貨梯，便于商家貨流的組織。 重慶投資戶能夠接受的回報率大致 為 78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50元 /平方米以上的賣場按年租金的 13倍定價，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下的賣場按年租金的 14 倍定價，前者略高。 由于本項目地處渝中區(qū)，緊鄰車道便于貨流組織，非常利于專業(yè)市場經(jīng)營，建議其租金取上限，即建筑面積月租金 55 元 /平方米。 （ 3）如果我們在項目內(nèi)構(gòu)件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解 決消費者的心理顧慮，我們認為一個高含金量的“港造”標志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點。 B、 這類商家在經(jīng)營中注重交通的便捷度，對自然人流的依賴性不是非常強，項目能夠滿足其經(jīng)營要求。 —— 其余樓層定價依據(jù)同方案一。 民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽臺＂，西接石灰市、民生路、萬豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口． 霧都廣場： 位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃中的綠色通廊相連，提高觀光價值． 渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀的集中地，渝中半島南向城市的亮點，具有ＣＢＤ地標的作用． 好吃街二期： 好吃街廣場：八一路與磁器街 交接處，較場口商業(yè)步道中的重要節(jié)點． 廣場功能：飲食文化與景觀藝術(shù)的結(jié)合． 四 各街道規(guī)劃布局 32 潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計人行步道，作為城市休閑穿越空間． 八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間 萬豪地塊：以萬豪酒店前的＂城市綠色廣場＂為重點，建設(shè)其風格高雅 清新的綠色廣場（萬豪廣場）． 中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場口地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽臺步行系統(tǒng)與整個較場口地區(qū)車行交通交接點，將開辟凈高４ .５米的底下行車通道。 30% 200 個 金鷹女人街 解放碑步行街金鷹廣場（ 1F） —— 1F 7500㎡ 1F： 1500 ㎡ 1F： 6000 ㎡ 1F— 1F 飾品交易 主力門面面積： 5— 8㎡ 1F： 300— 700 元 /㎡ /月 1F； 400— 800 元 /㎡ /月 100% 中環(huán)。銷售總價主力在 25— 36 萬之間。 套內(nèi) 5500 元 /㎡，裝修加 400 元。 36 華庭錦園 2 棟高層，每棟 3 部電梯，單層 10 戶、 13戶，總共 約 644 套。 一室： 43 ㎡， 270 套； 兩室： 94 ㎡， 162 套 三室： 10 12 112 ㎡（躍層）， 54 套， 五室： 209 ㎡，躍層。 2001/3/26 動工，2020/3 完工 裙樓 3層 3200 起 城市傳說 商住樓 解放碑中心地段 13880 180268 131228 平米 ,三室兩廳為主 2020 年 3 月 18 日 440 5000(建面 ) 金塔大廈 商住樓 較場口石灰市街 萬方 小戶型為主，套內(nèi)面積 3050 平方米，其中套內(nèi)面積 4046 平方米為主力戶型，戶型面積相對偏大 預(yù)計 2020 年 8 月開盤 存 套內(nèi) 4500－ 4800 建面 3800－ 4000 40 鵬翔 *都市麗景 臨江門下行100 米 3 萬方，商用10%左右。 三室： 18 15 14 132㎡， 132 套 建面約 4000 元 /㎡ 總體銷售相當差，其中150 ㎡戶型銷售相 對較好 南國麗景 共 41 層，一層 8 戶， 7— 41 層為住宅，共280 戶， 3 部電梯 商場 1— 6 層 全部為三房兩廳（建面）：155 ㎡， 140套； 160㎡， 70套； 164 ㎡， 70 套。朝江三房銷售相對較差。每棟電梯 6 部，單層 10 戶。 商場 3 層，單層面積在900 ㎡左右。住宅共計 644套，單層 23 套， 4 部電梯。運行速度 每小時 30公里左右。 二、較場口城市空間格局： 較場口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成． 景觀區(qū)： 由較場口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場）和十八梯區(qū)域（城市陽臺）組成。 —— 香港精品坊 香港精品坊在檔次、利潤和附加值比高百貨略低，但其受眾層面也更廣，所以其對租金的承受能力也大致與高檔百貨相當，所以租金均價基本等同于方案 一。 （ 2） 此業(yè)態(tài)屬于精品百貨范疇，商家普遍不愿意在低于主入口的樓層經(jīng)營，所以在樓層選擇上，我們認為 1— 5 樓比較合理。 備注： 高檔餐飲、俱樂部也計劃引進一個商家整體經(jīng)營，這類商家租賃年限往往也不太長，帶租約出售條件不十分成熟，有可能成為一個良性資產(chǎn)，其資產(chǎn)價值和表中確定的售價大致相當。 根據(jù)重慶市政府規(guī)定，目前中高檔寫字樓車位年票約 24 為 7300 元，按照 14 年收回投資計算，其合理售價應(yīng)為 11萬元 /個。 —— 后述內(nèi)容所有的租金均取租賃期內(nèi)平均值，已考慮租金遞增因素。 車輛中興路進入車庫，取車可以從 A 棟大堂乘辦公電梯直達車庫，非常便利。 B、負三、四樓凈菜超市難以整體消化，設(shè)置車庫可以有效避免其出現(xiàn)部分空置。 C、這兩部分業(yè)態(tài)形象檔次比較高，并且能夠有效吸引高端消費者，和高檔百貨在經(jīng)營中形成良新互補。 B、在入口各自獨立的條件下，醫(yī)藥超市緊靠高檔百貨，對其形象檔次基本不會產(chǎn)生負面影響。 (2)高檔百貨普遍要求位于主人流通道以上樓層，普遍不愿意接受地下樓層。 （ 2）百貨在各類業(yè)態(tài)中，租金承受能力比較強，并且能夠為人氣和物業(yè)形象的提升起到積極的作用，所以我們在定位中不應(yīng)該放棄百貨。同時區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，相對于 合景、國貿(mào)中心（聚富項目）以及即將開發(fā)的 14 城市之冠，項目在口岸條件上并不占優(yōu)勢，在另一方面，商家目前對較場口區(qū)域的信心也還不夠充分，這在很大程度上增加了項目定位和推廣的壓力。 附：項目裙樓層高指標 樓層 負 5— 負 1 1 210 層高（米） （ 2）項目樓層太多，高樓層部分人氣難以保證，在業(yè)態(tài)選擇 13 上受到一定的限制。 （ 3）小結(jié) 雖然較場口商圈發(fā)展前景看好，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟，相對于五大主城區(qū)的中心商圈還有一定的差距。 輕軌通車后將為較場口區(qū)域保證 30 萬左右的日人流量，大大提升較場口商圈的人氣和流動消費力。 渝中區(qū)全區(qū)人口在 70萬人左右，到 2000 年底大型百貨 8 已接近 15