【正文】 目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機。 輕軌通車后將為較場口區(qū)域保證 30 萬左右的日人流量，大大提升較場口商圈的人氣和流動消費力。 —— 部分商家運作較為困難，人氣不旺，營業(yè)額得不到保證，有的甚至是在虧損的條件下經(jīng)營。 渝中區(qū)全區(qū)人口在 70萬人左右，到 2000 年底大型百貨 8 已接近 15家，營業(yè)面積超過 20萬平方米，還沒有將小型的百貨店和其他的購物場所計算在內(nèi)。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點，特點是目標消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。因此渝中區(qū)商業(yè)物業(yè)面臨的壓力也非常大。 所以近年來，國內(nèi)外知名商家紛紛入渝，業(yè)態(tài)包括百貨、超市，以及各類專業(yè)市場，證明商家也普遍對重 6 慶商業(yè)的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。 結(jié)合重慶未來 5 年發(fā)展趨勢，我們認為無論是大型商 業(yè)物業(yè)或是獨立商鋪，租金水平都會穩(wěn)中有升。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在 150200 元 /平米距國際城市化問題有關(guān)研究標準還有 平米左右差距。 （ 2）商圈飽和度： 根據(jù)各大商圈商業(yè)營業(yè)面積、客戶量、平均購買力等指標進行飽和度計算得出，各大商圈商業(yè)物業(yè)每平米年營業(yè)額普遍在 ，離理想經(jīng)營值尚有 萬元的距離，遠遠低于飽和度。月之間。 （ 5）銷售價格： 各大商圈的商鋪售價在 210萬 /平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在 萬元這一區(qū)間。 （ 2）其他主城區(qū)商圈的發(fā)展，開始削弱渝中區(qū)零售業(yè)的集聚效應(yīng) 各個主城區(qū)近年來都致力于改造中心商圈，南坪、沙坪壩、楊家坪步行街相繼建設(shè)完成，改善了購物環(huán)境，并吸引了相當多的百貨以及大型專業(yè)市場商家進場，留住了相當部分曾經(jīng)外流至解放碑的消費力。 附： 2020 年五大商圈比較表 商圈 日人流量（萬人） 年購買力 （億元） 商業(yè)供應(yīng)量 （萬平米） 單位面積實際額 （元 /平米） 飽和度 解放碑 30 45 42000 接近飽 和 沙坪壩 24 25 30000 未達飽 和 南坪 20 20 25000 遠未飽 和 楊家坪 28 22 30000 遠未飽 和 觀音橋 14 25 35000 未達飽 和 7 （二）渝中 區(qū)商圈特征分析 渝中區(qū)商圈格局概述 從平面格局上看，渝中區(qū)商圈目前以解放碑為中心，由內(nèi)向外形成了三個層次，各自的范圍及特征分別為： （ 1）一級商圈 主要為目前的步行街范圍。 （ 3）三級商圈 在二級商圈外，通過多年培育和沉淀逐漸形成了一些比較集中的商業(yè)區(qū)域，比 較有代表性的是七星崗和較場口區(qū)域。 附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標 人口數(shù) 百貨公司數(shù)量 （個） 單個百貨公司規(guī)模 （ m2） 總營業(yè)面積 （ m2） 20 萬以下 12 800010000 1500020000 2050 萬 23 1000015000 2500035000 50100 萬 35 1500035000 40000100000 100 萬以上 不超過 10 個 1500030000 不超過 300000 考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強的輻射能力，我們認為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標準來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。 二、較場口規(guī)劃發(fā)展及對項目的影響 （一）較場口規(guī)劃方案概述（方案見附件一） 按照較場口規(guī)劃，其功能定位絕不僅僅是解放碑的一個三級商圈，而是渝中區(qū)商業(yè)、商務(wù)次中心，具體規(guī)劃方案如下： 9 以中華路和民權(quán)路為架構(gòu)，形成十字金街，民權(quán)路規(guī)劃為商業(yè)步行街，在 和平路和民權(quán)路交界處將修建一個大型休閑景觀廣場； 民生路和和平路之間的百巷子片區(qū)是較場口改造的重點區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)將建成合景國際和城市之冠，其中城市之冠由 7 棟超高層構(gòu)成，和本項目僅有一路之隔； 較場口轉(zhuǎn)盤面向 18 梯方向?qū)⑻舫鲆粋€城市陽臺，實際上是一個小型的觀景廣場； 十八梯片區(qū)將由和記黃埔改造為十八梯民俗風貌區(qū)。 按照較場口片區(qū)的建設(shè)規(guī)模，估計大賣場和臨街商鋪的總供應(yīng)量將不下于 30 萬平方米，如果全部招商成功，其規(guī)模和繁榮程度將大致等同于重慶市一個普通主城區(qū)的核心商圈， 10 相對于目前的商業(yè)氛圍來說，上升的空間非常大。 項目臨和平路一側(cè)規(guī)劃為修建景觀綠化帶，對項目的形象有一定的拉動作用。 口岸 憑借本項目的地段條件，我們認為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè) 物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。 （ 2）平面格局 裙房沿和平路方向呈狹長條狀，不夠方正，在經(jīng)營中實用率會受到一些不利 影響。 （三）項目硬件設(shè)施 裙房扶梯位置比較合理。物業(yè)自身的硬件配置比較超前。 所以我們認為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 五、定位方案 以及 租售收益測算 15 （一）主力業(yè)態(tài) —— 高檔百貨 定位依據(jù) （ 1）重慶還沒有真正意義上的高檔百貨，百貨商家無一例外的有一定的大眾傾向，包括大都會。 （ 3）從本項目裙房面積指標上看，和平路以上樓層單層面積約為 3000平方米，做大眾百貨面積指標略低，更重要的是本項目的口岸目前人氣不夠旺，和解放碑以及較場口步行街區(qū)域相比成熟度相對略次，在先天上處于劣勢。 （ 6）一些知名高檔百貨商家對重慶表現(xiàn)出了比較強的興趣，紛紛組織到重慶進行考察，并和一些物業(yè)進行了比較深度的洽談，雖然暫時沒有達成合作協(xié)議，但進入重慶只是時間問題，包括香港 新世界集團、蓮卡佛等。 (3)建筑面積 萬平方米左右是比較適當?shù)囊?guī)模。 B、從業(yè)態(tài)上看，目前比較傾向的定位是醫(yī)藥超市，原因是重慶是西南乃至全國知名的醫(yī)藥批發(fā)中心，有相當多的大商家，外地醫(yī)藥商家也有相當部分準備搶攤重慶，而項目緊鄰儲奇門，該區(qū)域目前是很有知名度的醫(yī)藥市場，可供借勢。 C、醫(yī)藥超市及其他專業(yè)市場普遍對負樓沒有太大的抗性。但真正意義上的高檔餐飲目前也還是一個相對的空白點，如果有知名高檔餐飲目前進入重慶，根據(jù)重慶居民注重飲食消費、愛跟風的消費特點，市場前景應(yīng)該比較好。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因為： A、復(fù)合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的 19 體量支撐，項目 6— 8 層總建筑面積達到 10615 平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。 車庫 （ 1）定位依據(jù) A、項目當前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考 慮通過其他途徑增設(shè)。 （ 3）推廣及經(jīng)營模式 銷售車位使用權(quán)，由大廈物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理。 21 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 10 樓，一方面樓層高，商業(yè)價值相對較小，另一方面在頂層辦公所受干擾相對較小，并且有開敞陽臺，商務(wù)空間不壓抑。 將商場入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同 6— 7軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。 22 商家如需卸貨區(qū)或小面積倉儲空間，可考慮在車庫中劃分解決。 —— 在各定位方案條件下，產(chǎn)品及交通組織需要調(diào)整的內(nèi)容將在策劃報告中作具體闡述。 （ 2）凈菜超市 凈菜超市總面積為 8950 平方米，如果按實用率 50%、商鋪和攤位使用面積 平方米、可形成商鋪和攤位共1790 個。共可實現(xiàn)銷售 1936 萬元。 （ 5）高檔百貨 根據(jù)到重慶考察洽談的高檔百貨商家透露，其租金價格上限在建筑面積月租金 70 元 /平方米左右，這已高于中檔百貨的租金水平（銀太月租金為 41 元 /平方米，成商租賃世貿(mào)中心平均月租金約在 42 元 /平方米）。 六、定位方案二及租售收益測算 26 （一）主力業(yè)態(tài) —— 香港精品坊 概念詮釋 本文所說的香港精品坊，意指將香港的一線百貨品牌集中到本項目，并將貨品的香港制造背景，作為項目在經(jīng)營中沖擊市場的重要砝碼。 （ 4）“香港精品坊”如果能夠招商成功，對較場口的區(qū)域形象也