【正文】 區(qū)： 由較場口轉(zhuǎn)盤（霧都廣場）和十八梯區(qū)域（城市陽臺）組成。住宅共計 644套，單層 23 套， 4 部電梯。每棟電梯 6 部，單層 10 戶。 三室： 18 15 14 132㎡， 132 套 建面約 4000 元 /㎡ 總體銷售相當(dāng)差，其中150 ㎡戶型銷售相 對較好 南國麗景 共 41 層，一層 8 戶， 7— 41 層為住宅，共280 戶， 3 部電梯 商場 1— 6 層 全部為三房兩廳（建面）：155 ㎡， 140套； 160㎡， 70套； 164 ㎡， 70 套。 一室： 43 ㎡， 270 套； 兩室： 94 ㎡， 162 套 三室： 10 12 112 ㎡（躍層）， 54 套， 五室： 209 ㎡，躍層。 套內(nèi) 5500 元 /㎡，裝修加 400 元。 30% 200 個 金鷹女人街 解放碑步行街金鷹廣場（ 1F） —— 1F 7500㎡ 1F： 1500 ㎡ 1F： 6000 ㎡ 1F— 1F 飾品交易 主力門面面積： 5— 8㎡ 1F： 300— 700 元 /㎡ /月 1F； 400— 800 元 /㎡ /月 100% 中環(huán)。 —— 其余樓層定價依據(jù)同方案一。 （ 3）如果我們在項目內(nèi)構(gòu)件一個“香港精品坊”，所有的商家都來自香港，可以從根本上解 決消費者的心理顧慮，我們認(rèn)為一個高含金量的“港造”標(biāo)志足以使項目在百貨業(yè)的競爭中搶得制高點。 重慶投資戶能夠接受的回報率大致 為 78%，投資回收期按靜態(tài)計算約為 13— 15 年，因此我們建議，建筑面積租金在 50元 /平方米以上的賣場按年租金的 13倍定價，建筑面積在 50（含 50）元 /平方米以下的賣場按年租金的 14 倍定價，前者略高。 C、項目裙房商家也需要一些辦公空間，項目如果有部分寫字樓，在招商中可以作為一個配套宣傳。 高檔餐飲、俱樂部 （ 1）定位依據(jù) A、重慶目前餐飲 市場以中檔酒樓和江湖菜居多，有特點、定位偏高檔的餐飲經(jīng)營都比較好，如天天魚港。 16 （ 5）高檔百貨利潤比較高，商家對租金的承受能力比較強；且形象附加值比較高，會有助于提升較場口區(qū)域形象，有利于向相關(guān)部門爭取相關(guān)的優(yōu)惠措施。 （四）項目綜合評價 通過上述分析我們可以看出： 項目有一定的綜合吸引力 項目緊鄰較場口步行街，商業(yè)價值比較明顯，隨著較場口的改造和輕軌的通車，口岸價值比較還將得到進(jìn)一步的提升。 項目位于十八樓民俗風(fēng)貌區(qū)和百子巷片區(qū)之間，百子巷片區(qū)改造后將形成較場口區(qū)域最具形象檔次的高層建筑群落，民俗風(fēng)貌區(qū)建成后將成為極具特色的城市旅游觀光景點，兩者能夠切實提高項目的區(qū)位價值，并帶來更多的人氣和商機。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個體商業(yè)網(wǎng)點，特點是目標(biāo)消費群比較大眾化，對步行街的人氣有非常強的依賴性。月（商圈中心區(qū)域），平均租金價格在 150200 元 /平米 （ 5）銷售價格： 各大商圈的商鋪售價在 210萬 /平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價集中在 萬元這一區(qū)間。 附：輻射人口與百貨業(yè)規(guī)模對應(yīng)關(guān)系 指標(biāo) 人口數(shù) 百貨公司數(shù)量 （個） 單個百貨公司規(guī)模 （ m2） 總營業(yè)面積 （ m2） 20 萬以下 12 800010000 1500020000 2050 萬 23 1000015000 2500035000 50100 萬 35 1500035000 40000100000 100 萬以上 不超過 10 個 1500030000 不超過 300000 考慮解放碑商圈對重慶其他主城區(qū)有較強的輻射能力，我們認(rèn)為，按照常規(guī)的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來衡量解放碑商圈的飽和程度是不合理的。 口岸 憑借本項目的地段條件，我們認(rèn)為能夠基本滿足各類業(yè)態(tài)商家的經(jīng)營需要，但是項目相對于步行街范圍內(nèi)的大型商業(yè) 物業(yè)來說，自然人流始終是一個劣勢，口岸條件不具備絕對的競爭沖擊力。 所以我們認(rèn)為，項目指望市場的自然消化是不現(xiàn)實的，要成功的盤活裙樓，必須在定位和推廣上有所突破和創(chuàng)新。 (3)建筑面積 萬平方米左右是比較適當(dāng)?shù)囊?guī)模。 （ 2）樓層設(shè)置 建議設(shè)置于 6— 8 層，原因為： A、復(fù)合多種高端消費業(yè)種、切實形成規(guī)模優(yōu)勢需要較大的 19 體量支撐，項目 6— 8 層總建筑面積達(dá)到 10615 平方米，在重慶市場上已經(jīng)非常具有規(guī)模優(yōu)勢。 將商場入口 78 軸線入口移至 6— 7 軸線之間，連同 6— 7軸線之間扶梯封閉成一個獨立的醫(yī)藥超市入口，這樣高檔百貨的入口完全不受干擾。共可實現(xiàn)銷售 1936 萬元。 招商及經(jīng)營模式 我們建議先分零招商，其后銷售，由大廈物管進(jìn)行統(tǒng)一管理。 商業(yè)區(qū)： 由得意地塊和好吃街二期組成。 商場 6 層，配護(hù)梯， 1— 1 層單層面積 1900㎡， 2— 4 層單層面積2320 ㎡， 5 層單層面積1165 ㎡。一期推出 1 棟，約 480 戶。 建面 4500 元 /㎡； 朝江： 5000元 /㎡，背江約 4000元 /㎡。 8 層商場，正在招商。 三室：約 60 套（包括躍層）。國際時裝城 渝中區(qū)朝天門新華路 （重慶飯店旁） 約10006㎡ 3300 ㎡ 1F— 8F 服裝交易 1F： 46800— 96800 1F— 2 未售，其余樓層出租。 得意一樓 A 區(qū)租金為 190 元 /平方米， B 區(qū)一樓租金為110— 150 元 /平方米，但其經(jīng)過多年培育后，經(jīng)營條件已非常成熟，因此我們建議以 120 元 /平方米作為一樓基準(zhǔn)租金，其余樓層租金在按照前文所述比例調(diào)整。 （ 2）由于大眾需求旺盛，在重慶乃至整個內(nèi)地都充斥著“港造”旗號的百貨產(chǎn)品，優(yōu)劣參半。 定價依據(jù) 23 （ 1）測算原則 除凈菜市場和車位外，其余樓層均為帶租約出售產(chǎn)權(quán)，因此我們建議以租金為基礎(chǔ)，結(jié)合投資戶能夠接受的回報率反算售價。 B、從項目硬件條件看，一樓層高 米，能夠做出比較大氣的大堂，從 A、 B 棟共有 5 部電梯可以直達(dá) 10 樓，完全能夠滿足商務(wù)辦公的形象及硬件需要。 B、在招商成功后帶租約銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 （ 4）從 本項目的標(biāo)準(zhǔn)層平面格局上看，沿和平路方向形成一個狹長條狀，對于要求賣場方正實用的普通百貨來說，實用率不高且不太便于賣場布置，但如果做高檔百貨可以劃分成一字排開的獨立店面，便于高檔品牌的店面包裝和展示。 項目當(dāng)前只有 107 個車位，加上一層可以增設(shè)的地面停車位，也不過 130 個左右，不能滿足規(guī)范的要求 ，也無法滿足裙房經(jīng)營及塔樓的正常使用需要，應(yīng)考慮再通過其他途徑增設(shè)。 （三）項目地塊周邊環(huán)境評價 項目緊鄰和平路，口岸有一些相對的優(yōu)勢要素： 項目位于步行街邊緣，相對于步行街范圍內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，車流及物流組織較為便利。 （ 2）二級商圈 步行街向周邊輻射 150 米左右形成的區(qū)域。 （ 4）租金水平： 主城區(qū) 5 大中心商圈的獨立商鋪租金價格在1001100 元 /平米 目前有部分大型商業(yè)物業(yè)在招商成功后，帶租約銷售產(chǎn)權(quán)，銷售價格和年租金收入的比值大致為 12： 1—— 15： 1。但是通過一些現(xiàn)象我們可以看出，渝中區(qū)商圈的營業(yè)面積已經(jīng)處在飽和的邊緣： —— 一些口岸稍差，或平面格局不合理的商業(yè)物業(yè)招商較 為困難，且商業(yè)物業(yè)整體的租金水平?jīng)]有明顯的上漲。尤其是一些對人流量依賴性很強的大眾型業(yè)態(tài)，比如中檔百貨，就不十分適合在本項目經(jīng)營。 四、項目定位原則 由于項目自身條件不具備絕對優(yōu)勢，因此在運作過程中必須注重兩個原則： 一是業(yè)態(tài)的差異化，二是經(jīng)營方式的差異化 ，通過商家的經(jīng)營特色保證項目的市場前景。 招商及經(jīng)營模式： (1)比較合理的招商及經(jīng)營模式 是 對高檔百貨大商家招商，整體租賃，統(tǒng)一經(jīng)營。 B、餐飲、俱樂部畢竟屬于消費服務(wù)領(lǐng)域，營業(yè)額和產(chǎn)值和零售業(yè)不在一個水平線上，并且當(dāng)前在項目所在地經(jīng)營餐飲等業(yè)態(tài)還沒有足夠的商業(yè)氛圍支持，所以商家能夠承受的租金相對有限，因此我們建議將其設(shè)于商業(yè)價值相對較低的高樓層。 高檔餐飲、俱樂部通過 5 部專屬電梯直達(dá)，配置標(biāo)準(zhǔn)已完全