【正文】 障 中國(guó)最大管理資源中心 W（劣勢(shì)） O（機(jī)會(huì)）： T（威脅）： ? 未來的城市規(guī)劃，奠定了其不可動(dòng)搖的商業(yè)核心地位 項(xiàng)目受外在環(huán)境影響較大，整體環(huán)境較差 目前街道較窄，周邊環(huán)境較差 忠縣當(dāng)前缺乏大型廠礦工業(yè)單位支撐，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，消費(fèi)水平有限 消費(fèi)者對(duì)各種概念的認(rèn)識(shí)不足，市場(chǎng)認(rèn)知度較低 流動(dòng)人口較少，商業(yè)氛圍不旺 ? 商圈尚無核心出現(xiàn) ? 中高檔市場(chǎng)空缺，而中高檔消費(fèi)群有潛力可挖 ? 舊城改造的第一個(gè)項(xiàng)目，忠縣標(biāo)志性工程 ? 政府及相關(guān)部門的重視與支持 ? 縣城市民投資意愿較強(qiáng) ? 項(xiàng)目受當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的壓力較小 ? 國(guó)際商業(yè)潮流及先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式 的引入 舊城改造項(xiàng)目陸續(xù)上馬，尤其是對(duì)面中心廣場(chǎng)的改造工程，將對(duì)本項(xiàng)目造成極大的影響 縣城市民的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的根深蒂固，引導(dǎo)與 中國(guó)最大管理資源中心 改變需要時(shí)間 縣城內(nèi)集資樓盤較大，分流了眾多的有效的目標(biāo)客戶群體 消費(fèi)者分析 投資者分析 低租價(jià)，低售價(jià)，習(xí)慣街鋪消費(fèi)水平，租金承受力不足 投資偏好，對(duì)街鋪有購(gòu)置偏向 購(gòu)鋪愿意集中在首層，二、三層購(gòu)買需要引導(dǎo) 自主經(jīng)營(yíng)為主 %，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理需有效引導(dǎo) 投資街鋪有一定的盲目性 投資愿意強(qiáng)烈（ %），投資潛力不可低估 自營(yíng)者分析 低租價(jià)，低售價(jià)， 習(xí)慣街鋪消費(fèi)水平，租金承受力不足 就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主 有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，希望擴(kuò)大生意 有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，希望改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境 投資商業(yè)角度有明確目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)者（租賃者）分析 地段好的旺鋪，愿意承受高租金 中國(guó)最大管理資源中心 出租市場(chǎng)一般生命周期較短 商鋪面積以小面積為主， 10— 30m2 為市場(chǎng)消費(fèi)的理想面積，大多數(shù)實(shí)力不強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 行政、企事業(yè)單位人員 經(jīng)濟(jì)能力：有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，額外收入較多，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng) 文化背景：一般具有較高的文化層次，理性判斷能力較強(qiáng) 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善當(dāng)前居住環(huán)境，適應(yīng)家庭居住需求，提 升居住檔次與品質(zhì) 投資商鋪，以錢生錢，合理化的理財(cái) 經(jīng)商人士 經(jīng)濟(jì)能力：收入雖然不穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)承受實(shí)力較強(qiáng) 文化背景：文化層次普遍較低，但投資經(jīng)營(yíng)欲望強(qiáng)烈，對(duì)于經(jīng)商環(huán)境有自身的理解與判斷 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境，適應(yīng)家庭居住需求 投資商鋪，一以經(jīng)營(yíng)為目的，二以賺錢為目的 舊城改造的遷移居民 經(jīng)濟(jì)能力：有政府的補(bǔ)償或用地單位的補(bǔ)償 中國(guó)最大管理資源中心 文化背景：層次參差不齊 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：滿足居住需求 改變理財(cái)方式，以賺錢為目的 縣城周邊的城鎮(zhèn)居民 經(jīng)濟(jì)能力：有不菲的儲(chǔ)蓄 文化背景：層次參差不齊，理性判斷力不強(qiáng) 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 實(shí)現(xiàn)由城鎮(zhèn)向城市居住的改變，改變自身身份與地位 投資購(gòu)買商鋪，一以經(jīng)營(yíng)為目的，二以賺錢為目的 外出勞務(wù)輸出人員 經(jīng)濟(jì)能力：收入較高，積蓄較多，購(gòu)買力強(qiáng) 文化背景：層次參差不齊，見識(shí)較廣，有較強(qiáng)的理解力 購(gòu)買動(dòng)機(jī)：實(shí)現(xiàn)居住的改變，回鄉(xiāng)投資置業(yè) 投資商鋪，以錢生錢 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中國(guó)最大管理資源中心 命名：三峽風(fēng) 忠縣縣城內(nèi)人口 12 萬人，主要以行政單位、企事業(yè)單位以及經(jīng)商人士構(gòu)成（經(jīng)商人士約占總?cè)丝诘?40%），他們的購(gòu)買力有比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐，而且，忠縣每年勞務(wù)輸出 20 萬人，每年回鄉(xiāng)的置業(yè)消費(fèi)額在 1 億元左右，因而整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)潛力甚為強(qiáng)大，尤其是北山路的商業(yè)市場(chǎng)是忠縣經(jīng)商人士投資、經(jīng)營(yíng)的熱點(diǎn)。但這些僅限于市民解決生活的基本消費(fèi)，市民大件商品及耐用品的消費(fèi)購(gòu)買力不強(qiáng)。 二、 商業(yè)環(huán)境分析 忠縣當(dāng)前的商業(yè)物業(yè)構(gòu)成主要以沿縣城各街道臨街獨(dú)立門面構(gòu)成為主，輔以幾個(gè)稍具規(guī)模的商場(chǎng)：中天百貨、名煙 名酒莊、樂聲商業(yè)城、胡燃行與被重百接管的喜來登，以及部分專業(yè)市場(chǎng)，如宏達(dá)家具、南方家具、巨龍建材市場(chǎng)等，但主要的商品交易活動(dòng)是通過臨街獨(dú)立門面來完成。 中國(guó)最大管理資源中心 “三峽風(fēng)”項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案 前言 通過前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)忠縣現(xiàn)狀已有所掌握： 忠縣當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況 忠縣當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)狀況 住宅需求狀況 獨(dú)立門面、商鋪的需求狀況 投資者的投資心理狀況 消費(fèi)者的消費(fèi)行為及消費(fèi)習(xí)慣 以上幾方面，在市調(diào)報(bào)告中已做出分析，結(jié)合市調(diào)結(jié)果，本方案對(duì)三峽風(fēng)項(xiàng)目作出市場(chǎng)定位，作出有的放矢的營(yíng)銷策劃推廣方案，旨在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作起到指導(dǎo)性作用，達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)。 三峽風(fēng)項(xiàng)目是忠縣舊城改造一號(hào)工程，起到一個(gè)“領(lǐng)頭羊”的作用，在得到政府及相關(guān)主管部門的大力支持下，必將積極打造自身的特色，創(chuàng)多項(xiàng)第一工程，樹立忠縣舊城改造項(xiàng)目標(biāo)志性形象。 中國(guó)最大管理資源中心 三、 消費(fèi)市場(chǎng)分析 當(dāng)前，忠縣的商品市場(chǎng)種類覆蓋面廣，涉及五金、家電、日化用品、服裝、服飾、鞋類、床上用品、 通訊、珠寶、首飾、餐飲、娛樂等。 在文化娛樂方面，忠縣比較潰乏，主要以四大洗腳城支撐。其面對(duì)忠縣最熱鬧的人民廣場(chǎng)，緊鄰汽車站、電影院，人流匯聚，車水馬龍，地段優(yōu)越，四通八達(dá)，為商家、投資者的必爭(zhēng)之地